Що дозволене Юпітеру - скаже нам Верховний Суд

Природа договору оренди майна така, що добитися балансу інтересів сторін при його укладенні практично неможливо. Більше уразливим є орендар, оскільки він зобов'язаний перейняти на себе ряд ризиків, пов'язаних з арендованим майном, а на стадії укладення договору орендодавець може нав'язати вигідні йому умови. Якщо йдеться про оренду нерухомості, що належить публічній освіті, то усі риски, помножені на недосконалість законодавства про оренду державного і комунального майна, періодично створюють орендарям серйозні проблеми, дозволити які іноді утруднюється навіть суд.

Одним з неприємних сюрпризів для підприємств, що орендують державне майно, стала Постанова Кабінету Міністрів України № 961 від 14.09.2011 р. Їм були внесені зміни в "Методику розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна", затверджену постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 (далі - "Методика").

Окрім іншого Постановою КМУ № 961 були внесені зміни в додаток №1 до Методики, що закріплює орендні ставки за використання цілісних (єдиних) майнових комплексів державних підприємств. В умовах повсюдного "покращення" уряд порадував орендарів збільшенням орендних ставок в 2,5 - 3 рази. Якщо раніше ставу в 10% була максимальною і встановлювалася для підприємств ликероводочной і виноробницької промисловості, то в 2011 році вона була визначена як мінімальна ставка для оренди "інших об'єктів". Орендна ставка для підприємств виноробницької галузі виросла в 2,5 разу (з 10% до 25%), тютюновій промисловості - в 2,7 разу (з 9% до 25%), за оренду підприємств морського, залізничного і автомобільного транспорту оплата збільшилася в 3,3 разу (з 6% до 20%) і так далі

Оскільки усі договори оренди полягали на підставі типового договору оренди ЦВК державного підприємства (затверджений наказом ФДМУ № 1774 від 23.08.2000 р.), вони містять обмовку про те, що "Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін договору у разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів і в інших випадках, передбачених чинним законодавством" (п. 3.4. типового договору). Не дивлячись на те, що ця умова типового договору вже давно не відповідає ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", кожне внесення змін до Методики призводить до чергової хвилі спроб Фонду державного майна України переглянути орендну плату по раніше укладених договорах оренди єдиних майнових комплексів.

При прийнятті Постанови КМУ № 961 уряд традиційно не став утрудняти себе деталізацій того - чи треба переглядати діючі договори оренди державного майна, критерії визначення договорів, що підлягають перегляду, а також порядок і терміни перегляду. Постанова КМУ № 961 набула чинності 20.09.2011 р., після цього 07.10.2011 р. з'явився лист Фонду державного майна України № 10-16-13618, в якому Фонд, реалізовуючи державну політику у сфері оренди державного майна, мужньо проігнорував усі ці лоскітливі питання. Замість цього ФДМУ "запропонував регіональним відділенням провести роботу по перегляду орендної плати по договорах оренди державного майна з урахуванням нових орендних ставок".

Орендарям були надіслані листи з вимогою укласти додаткові угоди до діючих договорів із застосуванням нових ставок оренди. Після відмови слідувало подання позовів до суду регіональними відділеннями Фонду (або прокуратурою в інтересах держави). Позовні вимоги формулювалися по-різному ("зобов'язати підписати додаткову угоду "зобов'язати внести зміни в договір "рахувати ув'язненим договір про внесення змін "зобов'язати укласти договір" і тому подібне), але суть їх зводилася до одного - посилаючись на Постанову КМУ № 961, позивачі вимагали зміни ставки оренди з дати внесення змін до Методики, тобто, з 20.09.2011 р.

Реєстр судових рішень свідчить про те, що з проблемою примусового перегляду орендної плати на підставі Постанови КМУ № 961 вже зіткнулися такі компанії як ПАО "Мтс-Україна", ПАО "Промвзрыв", ПАО "Укргеолбудм", ПАО "Запорізький абразивний комбінат", ПАО "ТЕТЗ-ИНВЕСТ", ПАО "Головинский гранує", ПАО Судноплавна компанія "Укрферри" і ряд інших підприємств.

У 2012 році господарські суди першої і апеляційної інстанцій виносили ухвали як на користь Фонду, так і на користь орендарів. Після того, як ряд подібних справ були переглянуті Вищим господарським судом України в 2012 - першому півріччі 2013 року, склалася цікава ситуація. З судах сформувалися дві протилежні позиції: "ліберальна" - спрямована на підтримку орендарів (в основному її займали суди Донецька і Запоріжжя), і "пробюджетна" - яку, в основному займають київські суди першою і апеляційною інстанцій. Не дивлячись на те, що норми матеріального права застосовувалися ідентичні, у ВХСУ склалася неоднозначна практика, критерієм якої була територіальна ознака - касація залишала в силі рішення, винесені на користь орендарів судами Донецька і Запоріжжя, одночасно відміняючи аналогічні рішення, винесені в Києві і Одесі. Сьогодні в Реєстрі судових рішень можна побачити наступні результати розгляду цієї категорії суперечок.

Позитивні для орендарів державного майна рішення були винесені ВХСУ в справах по спорах з ПАО "Тетз-Инвест" - постанова від 29.10.2012 р. у справі № 5006/7/48пд/2012, з ПАО "Промвзрыв" - постанова від 04.12.2012 р. у справі № 5009/2982/12з ТОВ "Дион-житло" - постанова від 05.12.2012 р. у справі № 5009/291/12, і з ТОВ "Будмаркет" - постанова від 28.11.2012 р. у справі № 5009/2493/12. У цих спорах з позицією відповідачів погодилися усі три інстанції - ухвали на користь орендарів були винесені першою інстанцією, підтримані апеляцією і залишені в силі касаційним судом.

Підтримуючи рішення про відмову в позовах, ВХСУ на підставі ч. 2 ст. 19 Конституцій України, ст. ст. 14, 16, 286, 626, 627, 651, 652, 756 ГК, ст. ст. 20, 188, 284, 286 ХК, ст. ст. 10, 21 Закону "Про оренду", дійшов висновку про те, що факт внесення змін до Методики призводить лише до виникнення у орендодавця права ініціювати в загальному порядку питання про перегляд орендної плати. При цьому у орендаря відсутній обов'язок прийняти пропозицію про збільшення орендної плати тільки на тій основі, що Кабінет Міністрів вніс зміни в Методику в частині збільшення ставок оренди. Відхилення пропозиції орендарем не може розцінюватися як порушення і не повинно призводити до примусового (у судовому порядку) внесення змін до договору оренди. В якості додаткових підстав відмічено, що Фондом не представлено доказів істотної зміни об'єкту оренди, само Постанова КМУ №961 не містить вказівок про необхідність перегляду раніше укладених договорів оренди, а вимога про збільшення орендної плати є погіршенням положення орендаря.

Негативні для орендарів ухвали були винесені ВХСУ в справах по спорах з ПАО "Укрегеолбудм" - постанова від 17.01.2013 р. у справі № 5011-4/2879-2012з ПАО "МТС Україна" - постанова від 17.10.2012 р. у справі № 5011-32/4602-2012 і від 12.11.2012 у справі № 5011-3/4960-2012а також в спорі з ПАО "Судноплавна компанія "Укрферри" - постанова ВХСУ від 10.04.2013 р. у справі № 5017/781/2012.

У цих спорах ВХСУ підтримував рішення про задоволення позову, винесені першою інстанцій або апеляцією. У одному з випадків ВХСУ самостійно прийняв рішення. Так, у справі ПАО "СК Укрферри" ВХСУ у вересні 2012 року відмінив рішення, винесені на користь орендаря, і направив справу на новий розгляд. Оскільки відповідачеві вдалося знову добитися відмови в позові, 10.04.2013 р. Вищий господарський суд відмінив рішення першої інстанції і постанову апеляції, і виніс нову ухвалу про задоволення позову регіонального відділення Фонду, а саме: зобов'язав відповідача підписати додаткову угоду до діючого договору оренди в редакції позивача і визначили розмір орендної плати за базовий розрахунковий місяць. При цьому суд ухвалив, що нова ставка оренди застосовується не з моменту набуття чинності рішення суду, а з 20.09.2011 року.

По цій групі справ, посилаючись практично на ті ж самі норми (ст. ст. 651-653, 762 ГК, ст. ст. 188, 286 ХК, ст. ст. 10, 19, 21 Закону "Про оренду"), ВХСУ дійшов висновку про те, що сам по собі факт збільшення ставок оренди державного майна Постановою КМУ № 961 є достатньою основою для зміни умов договору оренди. В деяких випадках ВХСУ залишив в силі рішення "про обязании внести зміни в договір" чи "обязании підписати договір"хоча це суперечить практиці (см: п. 2.18. Постанови Пленуму ВХСУ від 17.05.2011 р. № 6; абз. 5 пп. "в" п. 2.2.3. листи ВХСУ від 01.01.2010 р.; постанова ВСУ від 10.10.2012 р. у справі №6-110цс12), що склалася.

На новий розгляд до суду першої інстанції ВХСУ направив справи по позовах Фонду до ПАО "Головинский гранує" - постанова від 31.07.2013 р. у справі № 5/5007/1435/12 і до ПАО "Запорізький абразивний комбінат" - постанова від 20.02.2013 р. у справі № 5009/3305/12. Відміняючи рішення нижчестоячих судів про відмову в задоволенні позовів регіональних відділень Фонду, ВХСУ відмітив, що Закон "Про оренду" не встановлює прямої залежності перегляду орендної плати від змін Методики, а Постанова КМУ №961 не містить вказівок про необхідність перегляду договорів оренди, ув'язнених до 14.09.2011 р. В той же час, оскільки в справі ПАО "Запорізький абразивний комбінат" були допущені порушення при проведенні незалежної оцінки майна, а в справі ПАО "Головинский гранує" касаційний інстанція не погодився з те, що внесення зміна до договір можливий тільки по взаємний згода сторона, - оскаржений рішення є скасований, а справа спрямований на новий розгляд до суду перший інстанція.

Як і слід було вважати, таке развитее подій завершилося протиставленням різних позицій ВХСУ у аналогічних справах. Проте і в питанні допуску рішень до перегляду Верховним Судом України, не обійшлося без несподіванок. У заяві про перегляд постанови Вищого господарського суду підприємство посилалося на протиріччя між рішеннями ВХСУ по згаданих вище спорах Фонду з ПАО "СК "Укрферри" і з ПАО "Тетз-Инвест". Визначенням від 29.05.2013 р. ВХСУ допустив справу №5017/781/2012 до виробництва у Верховному Суді України. У іншому випадку ВХСУ не угледів різного застосування норм матеріального права при винесенні протилежних ухвал по схожих правовідносинах. Так, за аналогічною заявою ПАО "МТС Україна", в якому було дано посилання на ту ж саму постанову ВХСУ (від 29.10.2012 р. у справі ПАО "Тетз-Инвест"), в допуску справи до виробництва у Верховному Суді України було відмовлено.

Не розв'язало проблему і Постанову Пленуму ВХСУ "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (наймі) майна" №12 від 29.05.2013г. Пункт 3.2. цієї Постанови говорить про те, що при рішенні суперечок суди повинні керуватися ст. 632 ГК і ч. 2 ст. 21 Закону "Про оренду". В якості прикладу приводиться ст. 118 ЗУ "Про державний бюджет на 2007 рік", яка зобов'язувала Фонд впродовж 6 місяців переглянути договори оренди, ув'язнені до 01.01.2007 р. (окрім договорів оренди державного майна, ув'язнених бюджетними установами, органами ПФУ, а також цілісних майнових комплексів). Далі ВХСУ відмічає, що "в інших випадках" перегляд орендної плати є обгрунтованим, якщо суд встановить, що договір містить таку основу перегляду орендної плати, як внесення змін до методики розрахунку орендної плати. При цьому такий висновок не підкріплений жодною нормою чинного законодавства.

З урахуванням викладеного, особливий інтерес представляє допущене до перегляду Верховним Судом України по виняткових підставах справа ПАО "СК "Укрферри". По-перше, вимагає коригування виборчий підхід ВХСУ, при якому збільшувати орендні ставки в Донецькому регіоні не можна, а в Києві і Одесі - можна і треба. По-друге, постанова Верховного Суду України, може істотно вплинути на формування подальшої практики по спорах, пов'язаних з орендою державного майна.

Щоб показати складність завдання, що стоїть перед Верховним Судом, приведемо основні принципи регулювання аналогічних правовідносин в Російській Федерації. При розгляді суперечок, пов'язаних з орендою державного або муніципального майна російські суди виходять з правових позицій, сформульованих в Постанові Пленуму Вищого арбітражного суду Російської Федерації № 13 від 25.01.2013 р., а саме:

1) Законодавчо орендна плата ділиться на регульовану і нерегульовану; регульована орендна плата встановлюється федеральним законом, до неї відносяться орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться в муніципальній власності (ст. 65 ЗК РФ) і ділянки лісового фонду (ст. 73 ЛК РФ). У інших випадках орендна плата є нерегульованою, навіть якщо йдеться про оренду об'єкту, що знаходиться в державній або муніципальній власності, і ставки оплати (у тому числі формула розрахунку) встановлюються нормативним актом. Орендна плата не є регульованою, якщо вона встановлюється за результатами проведення торгів.

2) Якщо інше не передбачене договором, нерегульована орендна палата може змінюватися за угодою сторін, в терміни, передбачені договором, але не частіше за один раз в рік (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

3) Регульована орендна плата встановлюється нормативним актом і не може змінюватися угодою сторін або по волі орендодавця. При зміні нормативного акту, якою змінений розмір або встановлений новий порядок розрахунку, він автоматично застосовується до стосунків сторін - для цього не треба ні посилання в договорі на відповідний нормативний акт, ні укладення додаткового договору. У разі виникнення суперечки позов пред'являється про стягненні заборгованості по орендній платі, а не про примушуванні укласти додаткову угоду до договору.

4) Якщо згідно з угодою нерегульована орендна плата може бути в односторонньому порядку змінена орендодавцем, і в результаті такої зміни вона збільшилася непропорційно зміні середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в цій місцевості за відповідний період, і істотно їх перевищила - це свідчить про зловживанні орендодавцем своїм правомі суд повинен відмовляти в стягненні орендної плати в частині, среднерыночные ставки, що перевищує.

У вітчизняному законодавстві ми спостерігаємо наступний стан речей, який зробив неможливим формування однакової практики у ВХСУ :

1) ні ХК України, ні Закон України "Про ціни і ціноутворення" не містять чіткої і однозначної норми, яка б відносила ставки орендної плати за державну або комунальну нерухомість до регульованих цін;

2) спеціальний Закон "Про оренду" не містить норми про автоматичне підвищення ставок орендної плати по діючих договорах і не встановлює відповідний механізм;

3) частину 2 ст. 21 Закону "Про оренду" передбачає, що розмір орендної плати може бути змінений у випадках, встановлених законодавчими актами України. Постанова КМУ № 961 не містить норми про необхідність перегляду діючих договорів оренди (на відміну, наприклад від ст. 118 Закону України "Про державний бюджет на 2007 рік", яка хоч і містила таку вказівку, але в той же час робила виключення для договорів оренди цілісних майнових комплексів);

4) оскільки законодавець не визначив механізму для автоматичної зміни орендної плати внаслідок прийняття відповідного нормативного акту - відсутні законні підстави для застосування нових ставок з дня набуття чинності Постанови КМУ №961.

Проте при усіх аргументах "за" орендарів, які засновані на недоліках нормотворчої техніки і протиріччях в чинному українському законодавстві, існує один вагомий аргумент "проти". Таким аргументом є п. 17 Методик, згідно з якому 100% орендної плати за цілісні майнові комплекси підприємств спрямовується до державного бюджету. Ця обставина може перекреслити будь-які аргументи відповідачів про незаконність застосування нових ставок оренди з 20.09.2011 р. Залишається лише чекати остаточного вердикту і сподіватися, що в контексті крилатої фрази про відмінності в об'ємі повноважень верховного божества римлян і великого парнокопитного, Верховний Суд України підвищить усіх орендарів країни до рівня "Юпітерів", а не дасть дозвіл для масової кориди.

Віталій Черкескерівник практики вирішення судових суперечок ЮФ "Юрлайн" (м. Одеса)