Концептуальне неподобство
Нова редакція статей 135 - 139 Земельного кодексу України, що з'явилася в результаті ухвалення Закону України "Про внесення змін до Земельного кодексу України відносно порядку проведення земельних торгів у формі аукціону" (далі - Закон № 5077)перебуває в концептуальному конфлікті з проектом Закону про ринок земель, що знаходиться на розгляді в парламенті. Нагадаємо, що істотна частина норм згаданого законопроекту присвячена саме регулюванню проведення земельних торгів.
Важливішим наслідком загрози "подвійного" врегулювання одного і того ж питання є вплив ухвалення Закону № 5077 на дію мораторію відчуження сільськогосподарських земель, встановленого до 2013 року за умови ухвалення Закону про ринок земель. Чи можна рахувати Закон № 5077 Законом про ринок земель для цілей відміни мораторію? Питання залишається відкритим, а відповідь на нього далеко не однозначним. Завершальні положення Закону не обмежують ні термін набуття чинності його 2013 роком, ні перелік категорій земельних ділянок, на які дія Закону поширюється. Розширювальне тлумачення поняття "Закон про ринок землі" може привести до висновку про достатність нормативного регулювання для припинення дії мораторію з 1 січня 2013 року, навіть якщо спроби прийняття проекту Закону "Про ринок земель" як окремого нормативного акту не увінчаються успіхом до кінця року.
Ухвалення Закону № 5077 може розглядатися основою для припинення дії мораторію з 1 січня 2013 року |
Предмет торгів : термінологічна плутанина
На жаль, вітчизняна законотворча думка продовжує відмовляти собі в можливості наслідувати закони логіки у разі визначення предмета земельних торгів. Природним предметом їх є і буде земельна ділянка, а найвища ціна, запропонована учасником аукціону, і є ціною продажу земельної ділянки. Складніше йде справа з так званою "продажем" права оренди і речових прав - емфітевзису і суперфиция. У лапки слово поміщене тому, що назвати те, що відбувається на аукціоні "продажем" складно. Очевидно, що не право оренди, ні емфітевзис, ні суперфиций на момент проведення торгів ще не існують. Учасникові торгів "продається" лише переважна можливість набути права користування земельною ділянкою, відповідно до ув'язненого за результатами торгів договором, який передбачатиме найвищу запропоновану плату за користування ділянкою (оренду, суперфиций, емфітевзис). Тобто в ході торгів продається можливість укласти договір і не більше того. Чом би не називати речі своїми іменами, відмежувавши земельний аукціон з продажу земельних ділянок від конкурсу на визначення користувача, що запропонував найвищу плату за оренду (користування) ділянкою? Такий підхід дозволив би уникнути багатьох колізій, закладених Законом № 5077. Нижче зупинимося лише на декількох моментах, невдало врегульованих Законом :
- Закон № 5077 оперує поняттям "Продаж прав (оренда, суперфиция і емфітевзису) на земельні ділянки державної або комунальної власності", тоді як Цивільний кодекс (ст. 413) вказує, що таке право виникає на підставі договору або заповіту. Аналогічний підхід передбачений законодавством і для оренди і емфітевзису (більше того, найближчим часом усі речові права виникатимуть тільки з моменту їх реєстрації, що робить "продаж" прав ще абсурдніше);
- стаття 136 Закону № 5077 при підготовці лота до аукціону вимагає проведення державній реєстрації речового права на земельний участок. Законодавець абсолютно марно застосував загальне поняття "Речове право" замість спеціального поняття "Право власності", адже в категорію речових прав потрапляють і емфітевзис, і суперфиций (а для цілей реєстрації до речових прав прирівняно і право оренди). Як же зареєструвати на етапі підготовки до аукціону передбачуване до продажу право оренди або суперфиция якщо це можливо тільки після укладення договору з переможцем торгів? На довершення частина 26 статей 137 нагадує, що право на земельну ділянку, придбане в ході аукціону, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому законом. Цікаво, чим це право, придбане в ході аукціону (у сенсі необхідності його реєстрації), відрізняється від такого ж права (оренда, суперфиция, емфітевзису), придбаного поза аукціоном;
Законодавець марно застосував загальне поняття "Речове право" замість спеціального поняття "Право власності" |
- Закон № 5077 абсолютно незрозуміло визначає, що вважати стартовою ціною "продажу" прав емфітевзису і суперфиция. Так, стаття 136 вказує, що стартова ціна не може бути нижче "ринковій вартості відповідного права", тоді як стаття 137 говорить про "стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою", надалі знову згадуючи лише про стартову плату за користування земельною ділянкою. Очевидно, що величина ринкової вартості права суперфиция, встановленого, наприклад, на 49 років, і розмір річної (щорічною) плати за такою суперфиций - це абсолютно різні цифри. Крім того, частина 31 статті 137 ЗКУ (у редакції Закону № 5077) прямо вимагає від переможця аукціону плати за користування ділянкою, право користування яким придбане на торгах, не пізніше за три банківські дні з дня укладення відповідного договору. З урахуванням термінового характеру оренди, суперфиция і емфітевзису виникає закономірне питання - за який період має бути сплачене користування: місяць, рік, увесь термін? Логічно припустити, що переможець повинен внести авансом тільки річну (стартову) плату, проте Закон не дає вичерпної відповіді, чи це так. Додамо лише, що частина 5 статей 138 у вигляді санкції за неоплату суми придбаного лота передбачає анулювання результатів торгів;
- Закон № 5077 неадекватно врегулював питання продажу в ході земельних торгів ділянок, що знаходяться в приватній власності. Наприклад, порушуючи конституційні гарантії здійснення права приватної власності власник земельної ділянки позбавлений можливості організувати повторні торги в строк менш одного і більше шести місяців з дня попередніх торгів, які не відбулися або результати яких анулювані.
Загроза стабільності обороту нерухомості
|
Владислав Кисиль |
Хотілося б звернути особливу увагу на історію ухвалення Закону № 5077. Нагадаємо, що його схвалення парламентом супроводжувалося скандалом з "голосуванням" за проект депутатів, які не були зареєстровані цього дня в парламенті. Депутатом Ю. Кармазиным було підготовлено що відповідає проект постанови про відміну Закону № 5077 внаслідок грубих порушень процедури його прийняття. Такі обставини, на жаль, будуть негативно оцінені потенційними учасниками земельних торгів, оскільки сумніву в законності процедури ухвалення Закону № 5077, про яких досвідчені юристи будуть зобов'язані згадувати у своїх укладеннях, не дозволять розраховувати на непорушність прав на нерухомість, придбаних в ході аукціону. Така атмосфера ухвалення Закону зовсім не служить зміцненню і стабілізації обороту нерухомості в країні, а значить і підвищенню інвестиційної привабливості ринку нерухомості.
Земля, яка згідно із статтею 373 Цивільного кодексу України є основним національним багатством, потребує більше трепетного відношення до нормативного регулювання. За останній неповний рік один лише Земельний кодекс був змінений, щонайменше, 7 разів (іноді по два рази на дню, наприклад, 5 липня 2012 року), що свідчить про нестабільне правове поле і, частенько, низьку якість законопроектной роботи. Думається, пора говорити про зміну порядку вторгнення депутатських нововведень в такі наріжні галузі законодавства як земельне і цивільне право. Непогано було б визнати, що для зміни Цивільного і Земельного кодексів необхідно провести експертизу законопроекту, доручивши її, приміром, Міністерству юстиції із залученням теоретиків і практиків, а також експертів профільних організацій ринку, а після схвального укладення експертизи зібрати не просту більшість, а як мінімум 2/3 голосів депутатів. Та ще і набувати чинності нововведення повинні не раніше чим через рік після їх прийняття. Інакше позитивні моменти удосконалення законодавчого поля потонуть в хаосі правової нестабільності.
ВИСНОВОК:
У Законі № 5077 закладені серйозні правові риски, пов'язані з можливою відміною мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, невизначеністю предмета при купівлі-продажу земельних прав на торгах і законністю ухвалення самого Закону.
Владислав Кисиль
партнер ЮК "ККД Консалтинг"
голова Комітету з питань права Українського клубу нерухомості
_______________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи до регіональним дилерам.
