Починаючи будівельні проекти житлової нерухомості, забудовники зобов'язані вибрати механізм фінансування проекту, що найбільш задовольняє їх інтересам і закону.
Інвестори, що вирішили розмістити інвестиції у будівництво, також перед таким розміщенням повинні визначитися в частині гарантій захисту своїх інвестицій.
Згідно із статтею 4 Закони України "Про інвестиційну діяльність" інвестування і фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (далі - ФФС), фонди операцій з нерухомістю (далі - ФОН), інститути спільного інвестування (далі - ИСИ), а також через випуск безвідсоткових (цільових) облігацій, по яких базовим товаром виступає одиниця нерухомості. Інші способи прямо заборонені законом.
У цьому матеріалі ми хотіли б порівняти найбільш популярні серед забудовників механізми фінансування - випуск безвідсоткових (цільових) облігацій, що реалізовуються за допомогою ИСИ і ФФС, і визначитися, що краще для забудовників, а що - для інвесторів.
При цьому звертаємо увагу, що самі по собі безвідсоткові (цільові) облігації не є ефективним інструментом для забудовників у зв'язку з податковим аспектом, тому найбільш поширеним варіантом є їх реалізація на ринку через використання ИСИ.
У цій статті розглядається ФФС типу А. Це пов'язано з непопулярністю ФФС типу б і практично повною їх відсутністю на ринку. Головною причиною такої непопулярності ФФС типу б являється ризик недофінансування і його віднесення на рахунок Управителя, на що дуже неохоче йдуть фінансові установи. Крім того, при використанні ФФС типу б забудовник фактично віддає усю комерційну частину проекту фінустанові, залишаючи за собою лише будівельні функцію.
В інтересах забудовників...
Для того, щоб визначитися, що більше відповідає інтересам забудовників, проведемо порівняння за основними критеріями: витрати на створення і обслуговування, оподаткування, управління і контроль.
Управління і контроль
Управління ФФС здійснює фінансова компанія або банк (далі - Управитель). Усі права на будівельний об'єкт знаходяться в іпотеці Управителя, з наступним переуступанням інвестором (кінцевим споживачам).
У поширеному випадку, якщо Управитель не аффилирован із Забудовником, Управитель має можливість фактично блокувати реалізацію проекту Забудовником.
У обов'язок Управителя входить контроль за ходом будівництва, здійснення прийому виконаних Забудовником робіт. При цьому у разі наявності зауважень Управитель може не приймати роботи, що фактично може блокувати будівництво.
Крім того, терміни будівництва, за рідкісним виключенням, не витримуються. Причин цьому нині дуже багато. У разі порушення термінів будівництва у Забудовника виникає ризик втрати об'єкту будівництва - Управитель ФФС має право передати об'єкт будівництва новому Забудовникові. Причому, як правило, цей ризик виникає вже на останніх стадіях будівництва. А якщо врахувати об'єм інвестицій Забудовника, які витрачені на проект ще до створення ФФС (відведення земельної ділянки і т. п.), такий результат може спричинити істотні збитки.
Контроль Управителя носить досить оперативний характер.
|
Володимир Кашпоров |
|
Олег Ванин |
Об'єктивності ради варто відмітити, що такі риски, як правило, кореспондуються з порушеннями зобов'язань Забудовниками. Проте інтереси Забудовників такі можливості Управителя у багатьох випадках можуть не задовольняти.
Механізм використання цільових облігацій з реалізацією їх за допомогою ИСИ припускає емісію забудовником облігацій, реалізація усієї (чи частини) емісії ИСИ, який надалі їх реалізує на відкритому ринку. Здійснюється це у зв'язку з унікальним податковим режимом ИСИ, про що мова піде далі.
Управління ИСИ у більшості випадків здійснює компанія з управління активами (далі - КУА), проте права на будівельний об'єкт в іпотеку не передаються. Якщо КУА не аффилирована із Забудовником, можлива побудова роботи ИСИ із Забудовником так, щоб виключити риски втрати контролю над проектом, а також гарантувати своє право на розпорядження притягненими в проект інвестиціями.
Таким чином, у разі використання власних КУА або Управителя ФФС великої різниці в частині контролю над проектом немає. Проте за умови використання стороннього КУА або Управителя для організації фінансування проекту в ИСИ нижче ризик втрати контролю і вище керованість проектом, чим у ФФС
Витрати на створення і функціонування
Витрати умовно можна розділити на офіційні платежі, пов'язані із створенням фінансових інструментів і реєстрацією ФФС, ИСИ і випуском облігацій, а також вартість їх змісту (притягнених на аутсорсе або власних).
Усі витрати знаходяться в пропорційній залежності від розміру необхідного фінансування, ніж більше інвестицій необхідно притягнути, тим дешевше в процентному співвідношенні до загальної вартості фінансування будівельного проекту обходиться обслуговування ФФС, ИСИ і випуск облігацій.
Отже, витрати ФФС :
1) витрати на обов'язкове страхування (будівельно-монтажних робіт, відповідальності перед третіми особами і т. п.);
2) витрати на оплату послуг нотаріуса і державне мито за нотаріальне завірення іпотечних договорів;
3) вартість послуг Управителя по реєстрації і обслуговуванню ФФС.
Як видно, практично усі витрати носять договірною характер і можуть варіюватися залежно від суми фінансування і домовленості із страховою компанією, фінансовою компанією або банком. Як показує практика, витрати по створенню і обслуговуванню ФФС складають 2 - 4 % від загальної суми фінансування будівельного проекту. При цьому необхідно враховувати, що, окрім вищезгаданих витрат, 10 % від усього об'єму фінансування, що проходить через ФФС, резервуються (фактично заморожуються) на рахунках ФФС на увесь термін його дії.
Витрати ИСИ і випуск облігацій :
1) держмито за реєстрацію інформації про випуск;
2) проведення рейтингової оцінки;
3) послуги торговців цінними паперами і банку-хранителя, депозитарію, аудитора, нотаріуса;
4) послуги компанії з управління активами по створенню і обслуговуванню фонду і випуску облігацій.
Як показує практика, витрати по створенню і обслуговуванню ИСИ і випуску облігацій складають 2 - 5 % від загальної суми фінансування будівельного проекту.
Виходячи з цього критерію, витрати на дані механізми фінансування приблизно ідентичні
Оподаткування
У загальних рисах оподаткування ФФС і ИСИ зводиться до того, що, поки гроші знаходяться у фондах, вони не оподатковуються на прибуток і ПДВ.
При цьому Забудовник упродовж усього терміну будівництва підлягає оподаткуванню на загальних підставах виходячи з того поточного прибутку, який він отримує від здійснення своєї господарської діяльності. Як правило, база оподаткування на стадії будівництва відсутня.
Проте у момент введення в експлуатацію і передачі об'єкту будівництва інвесторам, виходячи з правила першої події, у Забудовника виникають зобов'язання по сплаті ПДВ на суму передаваного об'єкту житлового будівництва (ст. 187 НК).
І ось тут і проявляються основні відмінності і економічні переваги емісії облігацій і їх реалізація за допомогою ИСИ на ринку:
• при ФФС - базою оподаткування по постачанню нерухомості буде реальна (ринкова) вартість нерухомості, що реалізовується, зафіксована в договорах з інвесторами (вкладниками);
• при ИСИ - дохід, отриманий від випуску (емісії), розміщення і продажу цінних паперів, випущених в звернення (емітовані) суб'єктами підприємницької діяльності не обкладається ПДВ (пп. 196.1.1 ст. 196 НК).
Для реалізації цієї можливості оптимізації структуризація продажів будується за наступною схемою:
1) Забудовник випускає цільові облігації на фактичну собівартість будівництва об'єкту житлової нерухомості.
2) Увесь випуск облігацій за номінальною вартістю викупляє при первинному розміщенні ИСИ.
3) ИСИ реалізує облігації інвесторам за ринковою вартістю нерухомості, яка закріплюється в договорі купівлі цінних паперів і договорі бронювання конкретного об'єкту нерухомості (наприклад, квартири).
4) У момент передачі об'єкту нерухомості інвесторові (тобто фактичного обміну нерухомості на облігації) базою для оподаткування ПДВ є не ринкова вартість об'єкту нерухомості, а номінальна вартість облігації, яка дорівнює собівартості. У такій ситуації податкові зобов'язання компенсуються за рахунок податкового кредиту, сформованого при будівництві.
Крім того, увесь прибуток, отриманий від будівельного проекту, акумулюється в ИСИ, де знаходиться у безподатковому режимі (пп. 136.1.9 ст. 136 НК), і на відміну від цільового призначення інвестицій при ФФС засобу ИСИ не є цільовими і можуть вільно спрямовуватися в інші проекти.
Зважаючи на вищевикладене, можна зробити висновок, що оподаткування операцій з облігацій, що реалізовуються за допомогою ИСИ на відміну від ФФС, дозволяє оптимізувати оподаткування у рамках чинного законодавства
В інтересах інвесторів (вкладників)... усе навпаки!
Основними інтересами інвесторів будівництва житлових об'єктів є збереження інвестицій, їх захист, гарантії реалізації прав і повернення інвестицій у вигляді готової нерухомості.
Основними перевагами ФФС в порівнянні з ИСИ є:
1) гарантовані іпотекою права на нерухомість;
2) солідарна відповідальність Забудовника і Управителя (при цьому якщо Управителем є банк, така відповідальність, як правило, забезпечена активами банку);
3) наявність страхового резерву ФФС і можливість в певних випадках швидко вийти з інвестицій;
4) цільове використання засобів для будівництва об'єкту нерухомості, в який вкладає кошти інвестор.
Як показує практика, незалежно від змін Забудовника, Управителя, у ФФС за інвестором надійно закріплюється право на конкретний об'єкт будівництва.
Також оперативний контроль Управителя за будівництвом і Забудовником при використанні ФФС забезпечує вищу міру захисту інвестицій в порівнянні з облігаціями.
ВИСНОВОК:
Резюмуючи, можна сказати, що інвестування через ИСИ з використанням облігацій і ФФС має свої особливості, плюси і мінуси. Тому при ухваленні рішення про вибір схеми фінансування будівництва треба враховувати сильні і слабкі сторони доступних інструментів у кожному конкретному випадку.
Володимир Кашпоров,
старший партнер юридичної фірми
"Кашпоров і партнери"
Олег Ванин,
провідний юрист юридичної фірми
"Кашпоров і партнери"
______________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи до регіональним дилерам.
