Гучні заяви Держкомзему і Мінюсту відносно перевірки законності відчуження земель державної власності повинні викликати певні побоювання у власників таких земель за свої активи. Адже, придбаваючи землю в умовах неналежного врегулювання земельних стосунків, багато з них, якщо не усе, за сприяння органів влади, йшли на значні порушення закону.
Процедури виділення земель державній власності, а також зміни їх цільового призначення прописані недостатньо чітко і допускають неоднозначне тлумачення, що і використовується чиновниками усіх рівнів при стягуванні поборів із заявників.
Крім того, з 2008 року землі державної і комунальної власності і права на них можуть бути продані виключно шляхом проведення земельних торгів. Проте порядок проведення таких торгів, а також ліцензійні умови здійснення діяльності по проведенню земельних торгів не затверджені і сьогодні.
Відсутність правових механізмів проведення земельних торгів спонукала учасників ринку шукати напівлегальні варіанти обходу вказаного обмеження при оформленні прав на землю, а також викликало ріст корупції в рядах чиновників і невступ значних засобів до бюджетів. Саме у цей період потенційні землекористувачі при оформленні прав на землю стали прибігати до судових рішень, таким екзотичним титулам як емфітевзис і суперфиций і ін..
Виходячи із сказаного, можна однозначно говорити, що при ретельній перевірці переважної більшості випадків відчуження землі можна виявити порушення закону, які у тому числі можуть бути основою для визнання недійсними відповідних угод. Проте, у разі перепродажу земельних ділянок, які раніше були в державній власності шанси вилучити її у нових власників (у добросовісних власників) різко зменшуються.
У таких випадках суд може прийняти рішення про припинення прав на землю і її передачу в державну власність тільки у тому випадку, якщо позивач - відповідний орган державної влади доведе, що добросовісний власник при купівлі землі знав, що ділянка вибула з державної власності з істотними порушеннями закону. Доведення таких обставин є досить проблематичним, що робить шанси на вилучення земельної ділянки у добросовісного набувача мінімальними.
Необхідно звернути увагу деякі наслідки припинення в судовому порядку права власності на земельну ділянкупридбаний у держави. По Цивільному кодексу України, у разі визнання договору недійсним, застосовується правило реституціївідповідно до якого сторони зобов'язані повернути один одному усе отримане по угоді. Тобто власник повертає землю, а державу - гроші. В даному випадку неясно, з яких джерел в умовах хронічного браку коштів держава збирається покривати таку специфічну статтю витрат при заявленому масштабі перевірок.
Якщо ж ділянка забудованаі власник встиг зареєструвати право власності на побудовані будівлі і споруди, відібрати таку ділянку практично неможливо. Адже нерухомість побудована і право власності на неї зареєстроване у встановленому законом порядку. А чинне законодавство встановлює, що право власності на будівлі і спорудження (нерухомість) -нераздельно з правами на землю.
Тобто, навіть у разі припинення права власності на землю власник нерухомості не втрачає права користування відповідною земельною ділянкою, яке, втім, підлягає оформленню шляхом підписання договору оренди. При цьому все одно повинне застосовуватися правило реституції - держава зобов'язана повернути вартість землі, а власник повертає земельну ділянку, яка все одно залишається в його користуванні.
У випадку якщо власник не закінчив будівництво і не зареєстрував право власності на будівлю або споруду, держава при ініціації повернення ділянки в державну власність має бути готова компенсувати не лише вартість землі, але і будівель.
Землі державної і комунальної власності покупалися хоча і за ринковою, але, як правило, заниженою ціною |
Втім, вказані вище обставини аж ніяк не можуть бути гарантією власника землі або забудовника. Адже загальновідомо, що землі державної і комунальної власності покупалися хоча і за ринковою, але, як правило, заниженою ціною. При цьому великі засоби витрачаються на подолання корупційних перешкод при оформленні землі і ці суми не повертаються.
Слід зазначити, що в умовах масштабної перевірки дотримання земельного законодавства Держкомземом, Мінюстом і органами прокуратури, власники землі далеко не завжди можуть покладатися на суд як на гарантію своїх прав і законних інтересів. Адже після недавніх змін в законодавство України судова система значною мірою втратила свою незалежність. Наслідком цих процесів стало масово-показове звільнення суддів Вищою радою юстиції і Верховною Радою України. У таких умовах навряд чи знайдеться суддя, який збереже безсторонність при розгляді резонансної земельної суперечки за участю прокуратури, представники якої, до речі, входять у Вищу раду юстиції.
Не викликає сумніву той факт, що перевірка буде дуже вибірковою, навіть цілеспрямованою і не торкнеться представників нинішньої влади, яка при декларуванні поліпшень умов ведення бізнесу, повторює помилки попереднього уряду. Так, замість того, щоб спробувати ліквідовувати пропуски законодавчого регулювання земельних стосунків, влада проводить заходи карального характеру. Між тим, бізнес і місцева влада продовжують жити за старими законами, допускаючи, відповідно, ті ж порушення.
