Право на землю: иллюзия простоты

Под занавес прошлого года в сфере земельных отношений произошли ощутимые перемены: вступил в силу Закон, призванный упростить процедуру приобретения права собственности на земельные участки при их покупке, приватизации или приобретении недвижимости на них. Несмотря на благие намерения, акт вызвал большое количество споров и возмущения. Вместе с тем эксперты, специалисты в сфере земельного права, единодушно говорят о его положительном характере, указывая, однако, и на ряд недоработок.

Итак, Закон от 05.11.2009 № 1702-VI "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю" (далее - Закон, Закон № 1702) вступил в силу 10 декабря 2009 года, за исключением некоторых положений, действующих только с начала 2010 года. Основными его отличиями можно назвать следующие.

Курс на упрощение

Во-первых, значительно упрощен процесс приватизации земучастков и предоставления их в пользование. Этому способствует упразднение не оправдавшей себя процедуры согласования предварительного места расположения участка в рамках процедуры бесплатной приватизации земли гражданами. Следовательно, экономия времени, сил и средств.

Но самым важным моментом является внедрение принципа "единого окна" при согласовании землеустроительной документации. Согласно Закону, заинтересованному лицу не нужно получать отдельные согласования ряда органов (земельных ресурсов, градостроительства и архитектуры, СЭС, природоохранных и органов культурного наследия), что на практике требовало изрядных усилий, расходов и времени. Сейчас же теоретически в районах и городах областного значения, городах Киеве и Севастополе должны создаваться комиссии, состоящие из представителей тех же вышеперечисленных органов и принимающие одно общее решение.

Упрощен, соответственно, и сам порядок отвода земучастков (при приватизации и передаче земель в пользование), а также сокращены сроки принятия решения местными властями. Лицу необходимо теперь лишь подать в местный совет (или госадминистрацию) ходатайство, указав в нем целевое назначение участка и его ориентировочные размеры и приложив графические материалы желаемого месторасположения участка. Указанные органы в течение месяца должны дать разрешение на разработку проекта землеотвода участка.

Единственной причиной отказа может быть несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов, нормативно-правовых актов, градостроительной и землеустроительной документации. Г-н Бондарев считает, что установление перечня оснований, по которым местный орган власти или самоуправления может отказать в рассмотрении ходатайства о предоставлении земельного участка, снижает (но не устраняет полностью) возможность злоупотреблений со стороны чиновников.

Затем разрабатывается проект землеотвода и вся документация попадает на рассмотрение комиссии. Как отмечает адвокат АК "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь, "позитивным моментом является установление трехнедельного срока для согласования проекта отвода, по истечении которого комиссия предоставляет соответствующему органу исполнительной власти или органу местного самоуправления заключение относительно согласования (несогласования) проекта отвода. В последующем вышеуказанные органы в течение двух недель должны принять решение об утверждении проекта отвода и передаче земельного участка в собственность".

Земля и здание едины?

Во-вторых, как считают посетители форума ЛІГАБізнесІнформ, Закон № 1702 - сырой, однако создает предпосылки для формирования в Украине такого понятия, как "единый и неделимый объект недвижимости".

И не безосновательно, ведь он однозначно закрепил положение о том, что отчуждатель недвижимости лишается права на землю под ней и оно переходит к приобретателю недвижимости. Более того, определены и минимальные размеры такого участка.

Таким образом, по мнению г-на Бондарева, разрешен вопрос с двойным взиманием платы за землю (арендной платы с бывшего, и земельного налога с нового землепользователя) до момента оформления права нового собственника объекта недвижимости на земельный участок государственной (коммунальной) собственности, который доставлял много неудобств ранее.

Но не все так просто. По-видимому, разработчики проекта не учли необходимости внести соответствующие изменения в ст. 140 Земельного кодекса, закрепившую исчерпывающий перечень оснований для прекращения права собственности на землю. Кроме того, эксперты опасаются злоупотреблений при приобретении прав на земучастки посредством приобретения дешевой незначительной недвижимости.

Однако больше всего вопросов возникает относительно оформления договора об отчуждении недвижимости, ведь теперь договор купли-продажи здания должен в качестве существенного условия содержать кадастровый номер земучастка. "Положительный эффект проявится в перспективе, поскольку данное положение предупредит появление многих потенциальных споров по размерам и границам со смежными землевладениями", - заявляет Тимур Бондарев. Вместе с тем специалисты обращают внимание на следующие нюансы.

1. Возникают вопросы относительно регистрации прав на земельный участок, поскольку согласно ч. 2 ст. 126 Земельного кодекса право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из частных земель, удостоверяется гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка (а не об отчуждении объекта недвижимости), отмечает Дмитрий Сичкарь. Выход: можно заключать комплексное соглашение об отчуждении как недвижимости, так и земли, предусмотрев в нем все необходимые условия для этих видов сделок.

2. На сегодняшний день не все участки имеют кадастровый номер (поскольку до 2002 года его не присваивали, да и не все участки государственной или коммунальной собственности, на которых размещена недвижимость, оформлены надлежащим образом). Участники форума считают, что такая норма вынуждает лиц, желающих продать недвижимость, оформлять право собственности на земучасток. А это дополнительные расходы.

Г-н Сичкарь делится неутешительной практикой: "Следует отметить, что уже сейчас многие нотариусы отказывают заключать сделки в отношении таких объектов. Хотя, по правде говоря, некоторые специалисты высказывают мнение, что данную норму, исходя из ее буквального прочтения, следует применять только в отношении уже оформленных земельных участков".

Подтверждает это и Тимур Бондарев: "По имеющейся информации, Госкомзем готовит проект изменений к Закону № 1702 относительно переходных положений, по которым предлагается уточнение положений ст. 120 ЗК и ст. 377 ГК в части требования о наличии кадастрового номера только для тех земельных участков, которым он уже присвоен. Для остальных предлагается брать справку из земельного кадастра об отсутствии такого номера".

3. Эксперт также отмечает следующее: при установлении минимальных размеров земельного участка государственной (коммунальной) собственности, право на который может приобрести новый собственник жилого дома (кроме многоквартирного), "забыли" установить максимальные. То есть появилась почва для возможных злоупотреблений по "законному захвату" прилегающих земельных участков со стороны приближенных к власти лиц.

Кроме того, минимальный размер земельного участка, на который имеет право новый собственник объекта недвижимости, установлен только для жилых домов (кроме многоквартирных). По многоквартирным жилым домам, зданиям и сооружениям, расположенным на земельных участках государственной (коммунальной) собственности (как приобретенным до вступления Закона в силу, так и до этого момента), вопрос остался неурегулированным.

О других новшествах

В-третьих, землевладельцам и землепользователям дано право самостоятельно определять виды использования земель в пределах установленных категорий "з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою". Исключение - земли сельхозназначения и земли обороны.

В-четвертых, расширен перечень видов земельных участков, не подлежащих продаже на земельных аукционах (см. "Экспертное мнение"). Например, отменена обязательная продажа на торгах прав аренды земельных участков для реконструкции кварталов ветхой застройки, для строительства социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен. В частности, норма рассчитана на упрощение реализации и без того сложных проектов по реконструкции хрущевок.

Важно отметить также намерения законодателя снизить уровень коррупции, путем отмены необходимости государственной экспертизы экспертной денежной оценки земельных участков государственной и коммунальной собственности в случае их продажи.

И, напоследок, хотелось бы порадовать арендаторов информацией о том, что на законодательном уровне теперь четко запрещено продавать арендуемый земучасток государственной или коммунальной собственности без их согласия, не требуется аукцион при возобновлении договора аренды земли, а также появилась возможности раздела земельного участка, который находится в пользовании.

Старший партнер адвокатской компании Arzinger Тимур Бондарев так характеризует Закон: "По нашему мнению, Закон № 1702 в целом носит явно выраженный положительный характер.

При этом мы хотим акцентировать внимание на том, что изменения, вносимые Законом, направлены главным образом на урегулирование и упрощение процедуры получения прав на земельные участки для граждан (физических лиц) для личного (некоммерческого) использования, нетоварного сельскохозяйственного назначения, фермерского хозяйства, а также использования такой земли.

Для коммерческого использования земельных участков гражданами, а также для юридических лиц изменения также носят положительный характер, но по масштабу они не так значительны".

Вместе с тем г-н Бондарев указал и на некоторые недоработки Закона: "Законодатель так и не решил проблемные вопросы, связанные с минимальным размером земельных участков государственной и коммунальной собственности при приобретении таких объектов, как многоквартирные жилые дома, здания и сооружения. Также не решен вопрос о возможности "ретроспективного" применения положений Закона к сделкам по указанным объектам, которые были совершены до его вступления в силу".

Адвокат АК "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь в беседе с ЛІГА:ЗАКОН отметил положительные стороны Закона: "Прежде всего стоит отметить, что законодатель действительно упростил процедуру приватизации земельного участка, исключив согласительную процедуру выбора месторасположения земельного участка, которая была введена год назад Законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству". Данная процедура фактически являлась дополнительным бременем для граждан, желающих получить земельный участок бесплатно в собственность.

Довольно приятным сюрпризом стало расширение в ч. 2 ст. 134 Земельного кодекса перечня случаев безаукционного получения земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности, среди которых следует особо отметить: передачу гражданам земельных участков для ведения фермерского хозяйства, ведения личного крестьянского хозяйства, ведения садоводства, для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), для индивидуального дачного строительства, для сенокоса и выпаса скота, для огородничества; предоставление участков для строительства, обслуживания и ремонта объектов связи (что не может не порадовать операторов мобильной связи), возобновления договора аренды земли.

В целом Закон содержит в себе много позитивных моментов, которые помогут оживить земельный рынок".

Итак, эксперты единодушны в том, что принятие Закона № 1702 принесет облегчение землевладельцам и землепользователям благодаря упрощению процедуры получения прав на земельные участки. Прогрессивное нововведение в этой сфере - внедрение принципа "единого окна" при согласовании землеустроительной документации. Конечно, регулирование этого вопроса еще не совершенно, но главное - старт дан.

Кроме того, Закон поставил точки над некоторыми "і" в вопросе, касающемся перехода прав на землю в случае отчуждения недвижимости. Таким образом, сделан шаг навстречу формированию понятия "единый и неделимый объект недвижимости", привязав право на землю к праву на недвижимость на ней. В связи с этим надо обратить особое внимание на оформление сделок по отчуждению недвижимости.

В общем, практический позитив от Закона будет зависеть от качества его реализации, а об этом пока говорить рано.