Обязательность договоров аренды недвижимости: пандемические реалии

Владислав Кисиль, партнер ЮКК KPD Consulting, исследовал отношения аренды во время карантинных мер
2.04.2020, 18:17
7424
6

І. Что такое pacta sunt servanda

Древнеримская сентенция pacta sunt servanda (договора должны исполняться) является краеугольным принципом сразу для двух отраслей права: международного и гражданского. Украинское обязательственное право воплощает упомянутый принцип в ст.526 ГК Украины, которая говорит, что обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных актов гражданского законодательства. Касательно договоров принцип определен в статье 629 ГК Украины таким образом: «Договор является обязательным для выполнения сторонами».

Таким образом, общее правило, что стороны должны соблюдать требования договоров, которые они заключили, уже более двух тысяч лет стоит на страже стабильности оборота. Оно обеспечивает прогнозируемость действий сторон, программируя их поведение, и стимулируя к неуклонному выполнению взятых на себе обязательств. В конечном итоге, этот принцип является противовесом хаоса, что упорядочивает поведение частных субъектов, которые вынуждены существовать в бурной и изменяемой рыночной среде.

Впрочем, иногда внешние обстоятельства становятся настолько непредсказуемыми, что право вынуждает принцип pacta sunt servanda отступить. Делая это, не столько в результате коварного вторжения внезапных событий, сколько исходя из неотложной для права необходимости минимизировать следствия безусловного применения принципа, что могут не отвечать критериям добра и справедливости. В этой статье далее поговорим как об общих установленных законодательством случаях ограничения обязательности договоров, так и о специальных случаях освобождения от арендной платы арендаторов в договорах найма недвижимости.

II. Общие ограничения

Первыми важными ограничениями являются рамки исполнения обязательств, установленные ч. 3 ст. 509 ГК Украины. Эта норма определяет, что обязательство должно основываться на принципах добросовестности, разумности и справедливости. Может показаться, что приведенное положение является общим и лишенным практического смысла. Впрочем, не будем спешить с выводами. Действительное содержание статьи заключается в том, что стороны могут установить множество прав и обязательств, заключив договор, однако право будет предоставлять защиту только тем обязательствам, которые будут отвечать трём критериям: добросовестности, разумности и справедливости. Не больше, и не меньше. Следовательно, ни одна из сторон не может быть вынуждена выполнять принятое обязательство, если оно нарушает один из критериев.

Общие ограничения принципа обязательности обязательств для сторон дополнительно конкретизируются законом в следующих конструкциях.

Невозможность исполнения. Первой вспомним ситуацию, которая приводит к прекращению исполнения обязательств. Согласно статье 607 ГК Украины обязательство прекращается невозможностью его исполнения в связи с обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Что это за обстоятельство? Классическим примером является невозможность его исполнения вследствие пожара, который уничтожает арендованный объект. Но даже такое переломное событие, как гибель объекта, не всегда является бесспорным основанием прекращения обязательств.

В компаративном исследовании трех правовых систем - немецкой, швейцарской и турецкой (H.Can Aksoy. Impossibility in Modern Private Law. Springer 2014) автор рассматривает интересный пример уничтожения огнем помещений первого этажа многоэтажного здания, для восстановления которого арендодатель тратит 1 неделю в течение долгосрочного договора аренды. В противовес постоянной невозможности выполнения обязательств, упомянутая невозможность является временной, - имея четкий прогнозируемый период времени для ее устранения, и частичной - потому распространяется только на часть объекта. Следовательно, такая временная частичная невозможность исполнения не должна приводить к безусловному прекращению обязательства.

Уместным, по нашему мнению, является приведения примера сохранения в нашем праве такого вещного права как право ипотеки. Согласно статье 17 Закона Украины «Об ипотеке» это право прекращается в случае уничтожения имущества, впрочем, только в случае, если ипотекодатель не восстановил его. Следовательно, как мы видим, уничтожение имущества, не всегда служит абсолютным основанием для невозможности выполнения обязательств.

Существенное изменение обстоятельств. Закон предоставляет возможность изменения или расторжения договора в связи с установлением определенных юридических фактов, которые в совокупности квалифицируются как существенное изменение обстоятельств. Что это за обстоятельства? Закон говорит, что такими обстоятельствами стороны руководствовались при заключении договора, не детализируя их. Кроме того, статья 652 ГК Украины устанавливает общий и специальные критерии существенности изменения обстоятельств. Общий - существенным изменением будет обстоятельство, если оно изменилось настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они бы не заключали договор или заключили бы его на других условиях. Специальные (только при их наличии договор может быть принудительно изменен или расторгнут судом) - их сразу четыре, и все они должны существовать одновременно.

Владислав Кисиль

Перечислим все:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;

3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Должны отметить, что использование механизма существенного изменения обстоятельств является почти неприменимым для ситуаций, которые продолжаются короткие промежутки времени. Например, для временного карантина. Объясняется это тем, что при отсутствии согласия сторон касательно изменения или расторжения договора спор должен быть решен судом. И в этом случае согласно ч. 3 ст. 653 ГК Украины изменение или прекращение обязательства происходит с момента вступления решения суда об изменении или расторжении договора в законную силу.

Существенное изменение обстоятельств в обоих прошлых кризисах тестировали в судах как арендаторы, так и арендодатели, ссылаясь на изменение размера рыночной арендной платы или на на изменение курса валют. Впрочем, суды сформулировали позицию, согласно которой такие колебания находятся в границах обычного коммерческого риска, что не может квалифицироваться как существенное изменение обстоятельств. Вот как ситуацию наступления глобального кризиса комментировал в одном из решений Верховный суд Украины: «Наступление мирового финансового кризиса не является существенным изменением обстоятельств, которыми стороны руководствовались при его заключении, в связи с тем, что экономический кризис имеет общий характер и касается обеих сторон, поэтому это не может быть основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке (Постановление Верховного суда Украины от 20 февраля 2012 года в деле № N 6-93цс11)».

Кажется, что наша судебная практика следует общемировому тренду ограниченного учета влияния финансовых кризисов на принцип pacta sunt servanda. Рекомендуем всем желающим по этому поводу ознакомиться с исследованием влияния кризиса 2008 года на обязательность договоров, которое охватывает 19 различных национальных юрисдикций со всего мира (The Effects of Financial Crises on the Binding Force of Contracts - Renegotiation, Rescission or Revision. Springer. Switzerland. 2016).

Вообще-то механизм изменения или расторжения договора вследствие существенного изменения обстоятельств, его еще называют clausula rebus sic stantibus, в странах гражданского права является основным балансиром, который позволяет ограничить действие принципа обязательности договоров, с учетом необходимости соблюдения критериев разумности, добросовестности и справедливости встречного предоставление между сторонами.

В конце, обращу внимание на приоритетный вариант решения проблемы существенного изменения обстоятельств, а именно преимущество расторжения договора перед его изменением. Почему законодатель говорит, что изменение договора согласно ч. 4 указанной ст.652 ГК Украины допускается по решению суда в исключительных случаях? Очевидным ответом является необходимость обеспечения свободы договора и частной автономии сторон, сохранение которой не допускает без исключительно неотложной необходимости вмешательства суда (публичной власти) в частноправовые отношения сторон договора путем навязывания определенных договорных условий.

Непреодолимая сила (форс-мажор). К этому механизму ограничения действия принципа pacta sunt servanda было приковано наибольшее внимание. Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленные на предупреждение возникновения и распространения коронавирусной болезни (COVID-19)» карантин отнесен к перечню форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств неопреодолимой силы). Что означает установление факта действия непреодолимой силы? Согласно статье 617 ГК Украины такие обстоятельства являются основанием для освобождения лица от ответственности за их нарушение. То есть, лицо, которое нарушило обязательство, освобождается от ответственности за его нарушение, если оно докажет, что это нарушение случилось вследствие непреодолимой силы. Таким образом, закон не предусматривает освобождение лица от исполнения обязательства или прекращение/изменения такого обязательства. Следовательно, форс-мажор можно отнести к ограничению принципа «договора должны исполняться» только условно.

Common law. Impossibility; frustration; force majeure. Англо-саксонское право оперирует следующими конструкциями, которые ограничивают обязательность исполнения договоров. Эта реферативная информация приводится благодаря статье Applicability of Force Majeure and Related Doctrines in Response to COVID-19, которую можно найти по ссылке.

Форс-мажор или Act of God. Механизм является аналогичным тому, что применяется в континентальном гражданском праве с той разницей, что на первый план выходят положения договора и именно они должны определять, что считается обстоятельством, которое освобождает сторону-нарушителя от ответственности за нарушение договора или остановит срок его исполнения до завершения действия форс-мажора. Особое внимание следует уделить предостережениям, которые могут исключать из-под действия форс-мажора некоторые группы обязательств, например, платежные обязательства, или которые устанавливают правила take-or-pay (оплати безотносительно к получению встречного предоставления).

Impossibility. Подобно конструкции невозможности выполнения. Охватывает как физическую невозможность выполнения, так и юридическую невозможность (то есть, когда физически можно осуществить некоторые действия, но закон или обязательные предписания органов власти делают выполнение договора противозаконным). Ключевым для применения этого механизма является определение реальной возможности (actual impossibility), а не значительного затруднения в выполнении или потери его коммерческой привлекательности. Последние случаи не освобождают от выполнения, если иное не определено договором.

Различие между реальной возможностью исполнения и значительным затруднением проиллюстрировано примером музыкальной группы, которая арендует зрительный зал со сценической площадкой для выступления. В первом случае (реальной невозможности) власть штата вводит карантинные меры, которые запрещают собрания людей, в частности, концерты. Это освобождает арендодателя от обязанности предоставить сцену для выступления. Во втором случае (значительного затруднения) - власть только рекомендует ограничить собрания, что приводит к значительным финансовым затратам, поскольку билеты покупают только 10% зрителей, которых может вместить зал. Впрочем, при отсутствии прямого указания договора, обстоятельства второго случая не освобождают ни одну из сторон от их обязанностей, поскольку не представляют собой реальную невозможность.

Frustration of purpose. Эта конструкция определенным образом подобна известному нам континентальному существенному изменению обстоятельств. Frustration освобождает сторону от исполнения при наступлении такого обстоятельства, которое делает достижение цели невозможным или трансформирует обязательства определенным образом. Важно, что обстоятельства должны быть вполне непредсказуемыми и относительно которых не было никаких договоренностей сторон. Интересно, что суды выработали барьер для применения этой доктрины, которым является «получение прибыли». Следовательно, недостижение прибыльности или неполучение прибыли - не могут по общему правилу рассматриваться как обстоятельство освобождения от исполнения договора. Нужно иметь более весомый аргумент.

Для иллюстрации действия доктрины frustration of purpose приводится такой пример. Ассоциация торговцев гречкой снимает отель с целью проведения ежегодного слета участников ассоциации со всего мира. Цель собрания - активный обмен опытом и выступление выдающегося хлебопашца. Вследствие ограничений на перелет самолетами и другими видами транспорта даже при отсутствии карантина, который ограничивает собрания, большинство членов ассоциации, как и хлебопашец-ментор не смогут попасть на мероприятие. Физически и юридически мероприятие все же может состояться, потому что несколько членов ассоциации из ближайших городков доберутся до гостиницы автомобилями. Впрочем, до масштаба ежегодного слета собрание не дотянет. Очевидно, цель обмена опытом и распространения передовых техник выращивания гречки достигнута не будет, что должно освободить ассоциацию от исполнения договора в силу непредвиденных обстоятельств, которые находились вне любого разумного контроля.

Считается, что расторжение договорных отношений из-за фрустрации является довольно сложным по сравнению с освобождением от ответственности из-за применения форс-мажора.

Интересным является судебное дело, которое касалось первой эпидемии SARS десять лет назад в Гонконге (Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong). Арендатор (истец) был подвергнут карантину на 10 дней. За 13 месяцев до этого он заключил двухгодовой договор аренды, до окончания которого оставался почти год. В период карантина истец был лишен возможности пользоваться арендованным помещением. Поэтому он подал иск о расторжении договора аренды вследствие frustration of purpose. Примечательно, что судом было отказано в иске ссылаясь на несоизмеримость с длительным сроком аренды краткосрочную невозможность пользования объектом. Более пространно о различии фрустрации от форс-мажора в этой статье.

ІІІ. Специальные ограничения в арендных отношениях

Отношения найма, которые мы более привычно называем арендой, имеют свои уникальные случаи ограничения принципа pacta sunt servanda для арендатора. Речь идет о:

- праве нанимателя (арендатора) требовать частичного уменьшения арендной платы в случае существенного уменьшения возможности пользования имуществом в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (ч.4 ст.762 ГК Украины); и

- освобождении нанимателя (арендатора) от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (ч.6 ст.762 ГК Украины).

С первого взгляда на указанные выше конструкции мы замечаем следующее.

Во-первых, они обе являются производными от уже известных нам существенного изменения обстоятельств (ст.652 ГК Украины) и невозможности исполнения (ст.607 ГК Украины), фактически, это их специальные модификации для аренды и арендаторов.

Во-вторых, обе указывают на исключение субъективного фактора, поскольку их спусковым крючком выступают обстоятельства, наступление которых изолированно от любого влияния или воли арендатора. Языком законодателя - это обстоятельства «за которые, он (наниматель) не отвечает». Ярким примером такого обстоятельства является, общеобязательный карантин, который запрещает пользование арендованным объектом.

В-третьих, частичное уменьшение арендной платы обусловлено существенным уменьшением возможности пользования. «Существенность», как оценочное понятие, должно наполняться фактическим содержанием. Определение существенности или несущественности уменьшения возможности пользования, очевидно, нуждается в установлении объективных критериев, таких как «продолжительность ограничения во времени» (например, пользование офисным помещением ограничено в течение 3 часов рабочего времени каждый день в течение недели - на наш взгляд, это является существенным ограничением, или пользование офисным помещением ограничено однократно в течение ночного времени в выходной день - несущественное ограничение); «распространение ограничения в пространстве» (например, в складском помещении площадью 3000 кв.м арендодатель ограничил использование 5 кв.м для проведения монтажных работ по переоснащению системы пожарной сигнализации - несущественное ограничение, или с арендованных 150 кв.м арендатор был ограничен в пользовании 30 кв.м складской площади из-за затопления в результате повреждения кровли упавшим деревом на крышу во время дождя, или арендодатель проводит громкий ремонт фасада, который создает шум, который мешает работе программистов в 1/5 площади офисных помещений арендатора - на наш взгляд, последние два примера являются существенным ограничением); «ограничения по виду деятельности» (например, арендодатель ограничивает проход посетителей арендатора к арендованным производственным помещениям через помещения общего пользования для проведения текущего ремонта - несущественное ограничения; арендатор нанял нежилое здание для размещения СТО и автомойки, в результате проведения работ по асфальтированию подъездного пути доступ клиентов на авто к сооружению был ограничен в течение одного месяца - существенное ограничение) и др.

В-четвертых, при существенном уменьшении возможности пользования имуществом законодатель указывает на право арендатора требовать частичного уменьшения арендной платы. При невозможности использования норма говорит, что арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть им использовано. Очевидно, такой разный подход законодателя заключается в том, что при уменьшении возможности пользования, арендатор приобретает право выставлять требование уменьшения арендной платы на определенный период времени в будущем, ведь норма ч.4 ст.762 ГК Украины не говорит за какой период времени должно происходить уменьшение в отличие от освобождения при невозможности использования. На практике это может быть применемо в случае, когда арендная плата внесена арендатором в полном объеме авансом, в том числе и за период, в котором случится существенное ограничение использования.

Перед обзором судебной практики применения ч. 4 и ч. 6 ст. 762 ГК Украины необходимо остановиться на интересной особенности найма по отечественному законодательству. Содержание договора найма сформулировано ст. 759 ГК Украины как обязательство передать имущество в пользование за плату на определенный срок. Обратим внимание, что закон не упоминает о передаче имущества во владение, вероятно, потому что, владение свойственно только телесным вещам, а предметом договора найма могут быть также бестелесные вещи - имущественные права. Что дает нам это схоластическое, не первый взгляд, рассуждение. Оно наводит на мысль, что физическое господство над вещью - владение не может служить полноценным критерием осуществления права аренды как пользование/использования имущества. Следовательно, аргумент о сохранении господства над вещью арендатором (если он продолжает владеть объектом) или продолжает быть производным непосредственным книжным владельцем (лицом, право найма которого зарегистрировано в реестре вещных прав) не является достаточным и убедительным для полного отрицания применения механизмов уменьшения арендной платы или освобождения от нее при существенном ограничении пользования или его полном предотвращении. Здесь следует объяснить, что с точки зрения доктрины книжного владения недвижимостью, известной в нашей практике как принцип регистрационного подтверждения владения, владельцем остается зарегистрированный собственник вещи, но, очевидно, его владение является оригинальным опосредствованным владением, в отличие от арендатора, который может быть производным непосредственным владельцем.

Практика частичного уменьшения арендной платы. Рассматривая дело по иску арендатора об уменьшении вследствие ограничения пользования коммунальным имуществом из-за частичного демонтажа части сооружений (дело № 16/152-09-4201 Постановление ВХСУ от 14.11.2012) суд сформулировал несколько важных позиций, которые активно транслируются в современной судебной практике.

1. При рассмотрении дела презюмируется неизменность условий хозяйствования (пользования имуществом) или состояния объекта аренды.

2. Арендатор должен подать доказательства наличия тех обстоятельств, на которые он ссылается, а также доказать, что эти обстоятельства возникли по независящим от него причинам, в частности, вследствие: (а) изменения конъюнктуры на рынке товаров, работ. Крайне сомнительное положение, поскольку рыночная конъюнктура, как мы уже видели при применении ст.652 ГК Украины, не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, потому что охватывается объемом обычных хозяйственных рисков, неблагоприятные последствия которых участники оборота должны нести; (b) по вине арендодателя, (c) из-за действия непреодолимой силы или (d) в связи с естественными свойствами имущества, которое является объектом аренды и тому подобное.

3. Если в ухудшении имущества или в создании худших условий его использования виноваты обе стороны договора, размер арендной платы также может быть уменьшен, но только в части, которая соответствует вине арендодателя в уменьшении возможности пользоваться имуществом.

Новый Верховный Суд в постановлении от 05.06.2018 года в деле № 905/1601/17 формулирует следующие критерии определения обстоятельств, которые позволяют уменьшать размер арендной платы.

«Независимыми от воли арендатора обстоятельствами являются следующие, но не исключительно: форс-мажорные обстоятельства (боевые действия на востоке Украины, стихийные бедствия), незаконный захват имущества другим лицом, несообщение арендодателем арендатора о правах третьих лиц на имущество (например, право залога, при реализации которого может накладываться арест на имущество, делает невозможным доступ арендатора к нему), аварийное или неудовлетворительное техническое состояние имущества, отсутствие отопления и других коммуникаций в отопительный период, которые обуславливают его непригодность для эксплуатации по назначению, правомерное занятие помещения третьим лицом на основании договора аренды, который ранее заключен с арендодателем.

Надлежащими доказательствами в подтверждение невозможности использования имущества являются: сертификат торгово-промышленной палаты о форс-мажорных обстоятельствах, документально оформленные результаты рассмотрения заявлений и жалоб в правоохранительные органы, акт государственного исполнителя об аресте имущества и его передача третьему лицу на ответственное хранение, судебное решение по иску об устранении препятствий в пользовании имуществом, заключение судебной экспертизы об аварийном состоянии объекта аренды, решение компетентного государственного органа о начале его реконструкции, реставрации или капитального ремонта и т.д. ».

В этом же решении Верховный Суд обращает внимание на отличие применения ч.4 и ч.6 ст.762 ГК Украины. А именно, на необходимость выдвижения требований по поводу уменьшения арендной платы, которые требуют согласования с арендодателем в соответствии с ч. 4 ст.762 ГК Украины, и отсутствие таких требований в случае применения ч. 6 этой статьи, которая не предусматривает необходимости никаких согласований арендатором правовых последствий обстоятельств невозможности пользования объектом аренды с арендодателем. На наш взгляд, этот аргумент, который происходит из буквального толкования части 4, не является достаточно убедительным, ведь отсутствие переписки или процедуры согласования изменения арендной платы с арендодателем не должно становиться барьером в доступе к правосудию.

Упомянутое решение Верховного Суда также приметно постановкой проблемы основного и побочного использования помещения. Вынося решение суд дал указание более подробно выяснить, не свидетельствуют ли факты, во-первых, перевод работников на работу в другую местность, учитывая существование реальной угрозы их жизни и здоровью, а, во-вторых, последующий демонтаж и вывоз арендатором своего имущества из арендованного офисного помещения свидетельствами невозможности фактического использования объекта аренды. Мы вернемся к этому вопросу в ходе анализа механизма освобождения от арендной платы.

Подводя итог обзора практики уменьшения арендной платы, приходится сказать, что удельный вес такого рода дел довольно незначительный. Абсолютное численное преимущество находится на стороне споров об освобождении арендаторов от арендной платы.

Практика освобождения от арендной платы. Ретроспектива применения ч.6 ст.762 ГК Украины хозяйственными судами представлена в обзоре господина Сергея Батрина «Освобождение от уплаты арендной платы на основании ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины: практика Высшего хозяйственного суда Украины », опубликованном 2012 года.

Добавим в этом контексте еще несколько ссылок на позиции, сформированные хозяйственными судами.

Во-первых, ВХСУ в упомянутом ранее деле № 16/152-09-4201 (постановление ВХСУ від 14.11.2012) по поводу обстоятельств, наступление которых освобождает арендатора от арендной платы, отмечает: «Такими обстоятельствами могут быть, в частности, осуществление капитального ремонта (если его должен делать арендодатель), просрочка арендодателем предоставления имущества арендатору, наличие в имуществе недостатков, которые исключали его использование по назначению и тому подобное. В случае если за соответствующий период времени, в течение которого арендованное имущество не использовалось, арендная плата была внесена, арендатор вправе требовать ее возвращения ».

Во-вторых, в постановлении ВХСУ от 01.12.2011 в деле №10/238-24/127 предоставляются дополнительные абрисы: «Обстоятельства, которые являются причиной невозможности использовать имущество нанимателем, могут быть связаны как с деятельностью наймодателя (если, например, имущество срочно понадобилось самому наймодателю), так и с определенными объективными обстоятельствами (проведение ремонта имущества в результате его повреждения третьими лицами и т.д.). Из содержания ст. 617 ГК Украины следует, что такими обстоятельствами являются случай и непреодолимая сила ».

Практика нового Верховного Суда, в целом, следует приведенным выводам. Отметим следующие наиболее интересные позиции:

1. Постановление Большой Палаты Верховного Суда от 08.05.2018 года по делу №910/7495/16 говорит: (i) основанием освобождения от уплаты арендной платы является объективная непосредственная невозможность использовать переданного в найм имущества (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.); (ii) обстоятельства, вызывающие невозможность, могут включать обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажора) и случая, однако не ограничиваются ими; (iii) общеизвестность фактов не освобождает арендатора от доказывания факта невозможности использования имущества на общих основаниях, определенных процессуальным законодательством.

2. Постановление Верховного Суда от 14.02.2018 г. по делу 910/1522/16 определяет, что: (і) сервисные услуги, предусмотренные договором аренды, подлежат оплате независимо от нахождения арендатора в помещении, поскольку начисляются по общей площади помещений в составе здания, а арендодатель несет расходы на содержание всех помещений здания; (ii) ограничение доступа как оперативно-хозяйственная санкция, применяемая к арендатору не является основанием для освобождения его от арендной платы в понимании ст.762 ГК Украины.

3. Постановление Верховного Суда от 10.05.2018 по делу №№ 910/14259/17: «заключая договор аренды арендатор осознавал все те риски, с которыми он может столкнуться при выполнении договора, поскольку в настоящее время на территории города Донецка уже длительное время не действовали органы государственной власти Украины ». Так что в освобождении от арендной платы было отказано.

4. Постановление Верховного Суда от 11.06.2018 по делу № 910/8413/17: «арендатором не доказано, что имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, поскольку он лично дал разрешение на проведение ремонтных работ и не предоставил доказательств того, что своевременно предупредил арендодателя о невозможности в спорный период использовать имущество». Таким образом, согласие на создание обстоятельства, что сделает пользование невозможным, может исключить освобождение от арендной платы.

5. Постановление Верховного Суда от от 15.05.2019 по делу № 915/714/18: решением суда арендованное имущество передано на ответственное хранение другому лицу во время действия договора аренды, что признано судами основанием, которое освобождает арендатора от арендной платы.

6. Постановление Верховного Суда от 22.05.2019 по делу №914/1248/18: применено позицию Большой Палаты, с которой мы начали обзор, а именно: «Норма права, закрепленная в ч. 6 ст. 762 ГК Украины, определяет в качестве основания освобождения от обязательства оплатить арендную плату объективную непосредственную невозможность использовать переданного в аренду имущества (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает ». В этом деле арендатор требовал освободить его от арендной платы из-за плохого состояния недвижимости, которую он не мог использовать по целевому назначению. Суд отказал в удовлетворении иска из-за того, что дефекты помещений существовали на день заключения договора, были известными арендатору и в акте приема-передачи имущества он не сделал никаких замечаний касательно состояния арендованного имущества.

IV. Справедливое и сбалансированное решение в условиях пандемии COVID-19

Перед попыткой обсудить справедливое и сбалансированное решение в отношениях аренды во время карантинных мер, хочу обратить внимание на важное условие применения обоих механизмов ст. 762 ГК Украины, акцентов на которую не удалось найти в исследованной судебной практике.

Начнем с того, что, как уменьшение арендной платы, так и освобождение от нее, имеют три похожих элемента.

Первый элемент - наступление обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. О них мы вели подробный разговор выше.

Второй элемент - существенное уменьшение возможности пользования или невозможности использования арендованного имущества.

Третий элемент - слово «через», употребленное законодателем в обеих нормах. Сравните, «наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась» и «наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает". Таким лаконичным приемом, используя только одно слово, закон обусловил обязательную необходимость установления причинно-следственной связи между наступлением обстоятельств и уменьшением возможности/пригодности использования объекта аренды. По нашему мнению, такая связь должна носить характер прямой действительной причинно-следственной связи. Только побочное, но вероятное влияние обстоятельств не должно восприниматься как достаточное условие применения ч.4 и ч.6 ст.762 ГК Украины, таким условием должно служить соответствие причинно-следственной связи формуле conditio sine qua non.

А теперь перейдем к наиболее актуальной части. В случае аренды недвижимости существует возможность рассматривать карантинные мероприятия, как обстоятельство, за которое арендатор не отвечает. Ключевым является определение существенно ли ограничивает это обстоятельство пользование недвижимостью, - и тогда можем говорить о применении ч.4 ст.762 ГК Украины; или делает невозможным использование - следовательно, дает основание для применения ч.6 ст.762 ГК Украины.

По нашему мнению, ч.6 ст.762 ГК Украины (полное освобождение от платы) не подлежит применению в случае если арендатор имеет малейшую возможность получения выгоды от имущества, которая заключается в следующем: (i) иметь доступ к имуществу/входить в него; (ii) сохранять оборудование, товары, иное имущество в арендованных помещениях; (iii) осуществлять ограниченную деятельность даже со значительным сокращением численности персонала или часов работы; (iv) осуществлять деятельность с изменением способа оказания услуг или сокращением площади, необходимой для такого предоставления, которые сопровождаются (а) сохранением возможности беспрепятственного восстановления хозяйственной деятельности немедленно по истечении карантинных мероприятий; (b) отсутствием активных действий арендатора об освобождении арендованного имущества, его передачи арендодателю и исключении записи из реестра прав об аренде. По нашему мнению, такое понимание ч.6 ст.762 ГК Украины, отвечает критериям, выработанным судебной практикой, постановлением Большой Палаты Верховного Суда от 08.05.18 по делу №910/7495/16 и Постановлением Верховного Суда от 22.05.2019 года дело № 914/1248/18.

Справедливое и сбалансированное решение, которое распределяет невыгодные последствия противоэпидемических мероприятий между сторонами арендных отношений, заключается в приоритетном применении механизма ч.4 ст.762 ГК Украины при доказательстве упомянутых трех необходимых элементов. Почему такое решение является адекватным? Потому что, во-первых, ни одна из сторон не была причиной обстоятельств карантина и не отвечает за него, а, во-вторых, это дает возможность сохранить стартовые возможности (арендованное имущество) для быстрого восстановления деятельности арендаторов и в целом экономической активности.

Открытым вопросом остаются так называемые сервисные платежи или компенсация operational expenses. По нашему мнению, ч.4 ст.762 ГК Украины, в случае ее применения, не должна автоматически уменьшать такие платежи. Поскольку они очень часто не являются эластичными, кроме того, уплачиваются исходя из затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем состоянии, а не в силу получения арендодателем прибыли. В поддержку такой позиции можем привести упомянутое постановление Верховного Суда от 14.02.18 по делу 910/1522 /16. Конечно, добросовестный арендодатель должен пересмотреть объем таких расходов касательно их оптимизации в период карантина и предоставить информацию о целесообразности и обоснованности расходов арендатору по его требованию.

Наконец, статья 762 ГК Украины является временным обезболивающим средством, которое должно использоваться взвешенно и осторожно для реагирования на резкие временные дисбалансы отношений сторон, вызванные внезапными обстоятельствами. В случае длительного существования негативных дестабилизирующих факторов, стороны будут переходить к более кардинальному механизму, предусмотренному статьей 652 ГК Украины (существенное изменение обстоятельств), который, по общему правилу, предлагает радикальное решение - расторжения договора. Применяя любой из предложенных вариантов, следует помнить, что вмешательство в принцип pacta sunt servanda несет угрозу устранения одних дисбалансов путем создания других. Решение таких споров в соответствии с духом права не может сводиться к перекладыванию всех тяжестей одной стороны на плечи другой, Доброе, разумное и справедливое решение требует поиска баланса интересов.

V. Post Scriptum. Законодательный сюрприз

В день окончания работы над этой статьей Верховная Рада приняла очередной антикризисный Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распростанением коронавирусной болезни (COVID-2019)» (законопроект № 3275).

Исходя из доступного нам текста законопроекта в Заключительные и переходные положения ГК Украины была внесена следующая норма:

«14. З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Изменение вызвало информационную волну о безусловном освобождении арендаторов от арендной платы на время карантина. Говорить с уверенностью о содержании нормы на час написания статьи все-таки несколько рано, потому что закон еще не опубликован. Если норма останется в той редакции, которую мы видим, то можно утверждать следующее. Законодатель, по сути, просто констатировал факт того, что карантин является обстоятельством, за наступление которого арендатор не отвечает - что было понятно и без принятия закона. Кроме того, необходимо заметить, что норма вышла бланкетной и довольно бессодержательной, так как необходимость доказывания невозможности использования, о которой идет речь в ст.762 ГК Украины, никто не отменил.

Владислав Кисиль,

партнер ЮК KPD Consulting

Не теряйте важную информацию в кризисных ситуациях! Будьте в курсе расписания судебных заседаний и загруженности судей. Отслеживайте судебные дела по контрагентам, анализируйте правовые позиции и судебные решения из свыше 85 млн. Формируйте собственную сильную позицию с Системой анализа судебных решений VERDICTUM. Получите тестовый доступ по ссылке.

Подготовлено специально для Платформы ЛІГА:ЗАКОН
Связаться с редактором

Войдите, чтобы оставить комментарий
Рассылка новостей
Подписаться