Положення статті 15 Закону України "Про оренду землі", яке передбачало можливість визнання договорів оренди землі недійсними через відсутність істотних умов в договорі сумнозвісного, як аграріям, так і юристам.
Аграріям - як норма, неоднозначне застосування якої частенько несло загрозу їх правам користування земельними ділянками, оскільки дозволяла, при виникненні сильного бажання конкурентів, інших зацікавлених осіб, позбавляти аграріїв права користування земельними ділянками по надуманих підставах.
Юристам - як норма, невідповідна принципам цивільного права, згідно з якими, підставами недійсності договору, являються невідповідність змісту договору вимогам законодавства, дефекти волевиявлення, дієздатності сторін і форми договору, проте ніяк не відсутність усіх істотних умов. Більше того, відсутність істотних умов завжди вказувала на те, що договір не укладений, і, як наслідок, на те, що визнання його недійсним неможливо.
Вказану норму важко було залишити без уваги в процесі законодавчої діяльності по дерегуляции бізнесу, і, згідно Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляция) ", який набув чинності 5 квітня 2015г., це положення благополучно пішло в історію.
В той же час, такі позитивні зміни закону навряд чи будуть поширені на договори оренди, які були ув'язнені до набуття чинності таких змін. Так, згідно з судовою практикою, що сформувалася, відповідність або невідповідність договору вимогам законодавства повинні оцінюватися судом згідно із законодавством, яке діяло на момент укладення договору. Вказані виводи судової практики можна намагатися обійти, стверджуючи, що у разі, якщо закон відміняє або пом'якшує відповідальність, то він має зворотну дію в часі. Проте, на цьому шляху, швидше за все, доведеться зіткнутися з існуючою спірною судовою позицією, згідно якої визнання договору недійсним не є відповідальністю. Тут слід привести як приклад виводи пленуму ВХСУ (п. 2.5.1. Постанови від 29 травня 2013г. "Про деякі питання визнання угод (господарських договорів) недійсними" про те, що визнання угоди (господарського договору) недійсним є наслідком його здійснення з порушенням закону, а не мірою відповідальності сторін. Так, аналіз цього виводу дає підстави вважати, що поняття "відповідальність" і поняття "Наслідки порушення закону" являються, з точки зору пленуму ВХСУ, взаємовиключними поняттями… В той же час це тема явно для окремого дослідження.
Таким чином, в суперечках про недійсність договорів оренди земельних ділянок, ув'язнених до 5 квітня 2015г. і пов'язаних з відсутністю в договорах істотних умов, суди, швидше за все, продовжуватимуть застосовувати такий спосіб захисту як визнання договорів недійсними.
Заперечуючи проти таких позовів, доцільно використовувати позитивну судову практику, яка сформувалася в період дії вказаної норми.
Зокрема, Верховний Суд України, в постанові від 21 січня 2015г. у справі №6-215цс14вказав, що при розгляді цієї категорії справ суди повинні встановити, чи дійсно порушуються права позивача у зв'язку з відсутністю в договорах оренди відповідних умов, а також істотність таких умов.
Також представляє інтерес позиція Вищого спеціалізованого суду України по розгляду цивільних і карних справ, викладена в постанові № 6-36575св14 від 12 лютого 2015г., яка зводитися до того, що якщо певні умови, пов'язані з орендою земельної ділянки, врегульовані в законодавстві, і сторони, укладаючи договір не передбачили іншого, то цим вони оголосилися з умовами, викладеним в законодавстві.
|
Віталій Кулинич |
Що стосується договорів оренди, ув'язнених після набуття чинності вказаних змін законодавства, то очевидно, що вони не можуть бути визнані недійсними на тій основі, що сторони не погодили істотні умови договорів. В той же час, у орендодавців залишається можливість, посилаючись на неузгодженість істотних умов договорів оренди, стверджувати, що вони не були ув'язнені, і подавати позов про повернення земельних ділянок як безпідставно отриманого майна. Проте, практика задоволення таких позовів менш поширена чим практика задоволення позовів про недійсність, крім того, як додаткові аргументи на користь того, що договори оренди все-таки були укладені, можуть бути використані обставини, пов'язані з виконанням таких договорів. Відповідно, позбавити аграріїв права користування земельними ділянками використовуючи такий спосіб захисту буде складніше, ніж шляхом визнання договору недійсним.
Крім того, змінами ст.15 Закону України "Про оренду землі" також був скорочений перелік істотних умов договору оренди землі. Так, після таких змін, до істотних умов віднесені: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування і розмір земельної ділянки); термін дії договору оренди; орендна плата з вказівкою її розміру, індексації, способу і умов розрахунку, термінів, порядку її внесення і перегляду і відповідальності за її несплату. Таке скорочення переліку, передбачених законом, істотних умов договору оренди землі додатково знижує риски витребування у аграріїв земельних ділянок по надуманих підставах.
Таким чином, вказані зміни законодавства повинні позитивно вплинути на аграрну галузь, оскільки істотно знижують риски того, що аграрії будуть позбавлені прав користування земельними ділянками, які виникло на підставі договорів оренди, що особливо важливо в умовах вічно подовжуваного мораторію на відчуження землі.
Віталій Кулинич,
