З 1 липня 2021 офіційно стартував ринок землі. Передували запуску ринку сільськогосподарської землі суперечки у суспільстві, страхи і побоювання деяких аграріїв, стриманий оптимізм деяких державних службовців та експертів, однак це сталося.
Певний скептицизм щодо вибору моделі законодавчого регулювання нашого ринку і досі залишається в юридичній спільноті, однак 23.06.2021 Кабінетом міністрів України (далі – КМУ) були внесені зміни порядків ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також здійснення Мін’юстом контролю за діяльністю у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Нові зміни до підзаконних актів КМУ покликані уточнити для нотаріусів та Мін’юсту функціональні і процедурні аспекти проведення нових реєстраційних дій з повідомленнями, обтяженнями і обмеженнями прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – ДРРП).
Для землевласників (продавців) ми підготували ряд порад, які допоможуть зорієнтуватися на ринку землі і успішно укласти цивільно-правову угоду купівлі-продажу.
Читайте також: Відкриття ринку землі: що варто врахувати
Порада 1. Перевірте власну земельну ділянку на предмет готовності до продажу
В першу чергу ми рекомендуємо продавцям перевірити і проаналізувати документи (інформацію) про Вашу земельну ділянку.
- Наявність правовстановлюючих документів, які підтверджують право власності на землю (сертифікат, державний акт на земельну ділянку, свідоцтво про право на спадщину та інші документи).
- Земельна ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі (їй присвоєно кадастровий номер, визначено загальну площу і встановлені межі ділянки в натурі (на місцевості).
- Право приватної власності на земельну ділянку зареєстровано в ДРРП.
- Земельна ділянка не є предметом судових спорів та щодо неї відсутній спір про право.
- В ДРРП відсутні арешти та/або заборони на її відчуження.
Якщо Ви перевірили земельну ділянку на рахунок документів та інформації в офіційних базах даних і все із земельною ділянкою (правами на неї) добре – тоді можете переходити до наступної поради. В протилежному випадку, Вам необхідно буде привести земельну ділянку (права на неї) до нормального юридичного стану.
Порада 2. Вами не порушено переважне право на купівлю земельної ділянки суб’єктом такого права
Для того щоб встановити наявність або відсутність суб’єкта переважного права на купівлю земельної ділянки, Вам необхідно буде замовити та отримати витяг з Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) та інформаційну довідку з ДРРП про земельну ділянку.
Якщо у витязі з ДЗК відсутня інформація про надрокористувача копалинами загальнодержавного значення та/або у витязі з ДРРП відсутня інформація про землекористувача (орендаря, суперфіціарія або емфітевта), тоді Ви можете спокійно переходити до наступної поради.
У випадку коли в ДЗК або в ДРРП міститься інформація про надрокористувача або землекористувача (орендаря, емфітевта або суперфіціарія), тоді Вам необхідно самим дотримуватися і контролювати дотримання нотаріусом наступної процедури.
- Не пізніше ніж за 2 (два) місяці від запланованої дати укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки Вам необхідно подати відповідну заяву (з проектом договору купівлі-продажу земельної ділянки) до нотаріуса, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення угоди. Нотаріус повинен зареєструвати Ваш намір продати земельну ділянку в ДРРП.
- Після цього нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити суб’єкта переважного права про Ваш намір продати земельну ділянку. Таке повідомлення або відмова суб’єкта переважного права від реалізації такого права повинно підтверджуватися документально.
- Якщо суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки бажає скористатися переважним правом, він про це зобов’язаний повідомити нотаріуса. Таке повідомлення підтверджується документально.
- Якщо суб’єкт переважного права – юридична особа, тоді вона має право передати таке право фізичній особі на підставі відповідного договору (такий договір повинен укладатися у письмовій формі, а передане переважне право підлягає реєстрації в ДРРП).
- Протягом місяця з дня отримання повідомлення від суб’єкта переважного права нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу. Повідомлення повинно підтверджуватися документально.
Якщо Ви порушили переважне право суб’єкта на придбання земельної ділянки у власність, тоді суб’єкт переважного права може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
Порада 3. Визначитися з ціною продажу земельної ділянки
Ціна за земельну ділянку приватної власності встановлюється за угодою сторін договору купівлі-продажу, однак для земельних ділянок часток (паїв), виділених в натурі на місцевості, законодавець встановив мінімальну ціну – не меншу ніж за нормативну грошову оцінку такої земельної ділянки.
Самої інформації про НГО нотаріусу буде недостатньо для посвідчення угоди, тому Вам необхідно буде замовити організації та отримати у відповідної організації звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.
Землевласникам варто зважати, з великою імовірністю на першому етапі функціонування ринку землі Вам не запропонують високу цінову пропозицію за земельну ділянку. Така ситуація з ціноутворенням може змінитися в кращий бік з 01 січня 2024.
Порада 4. Власник земельної ділянки має відкритий банківський рахунок для розрахунків за договором
Власникам земельних ділянок необхідно зважати, що всі розрахунки за угодами з купівлі-продажу земельних ділянок будуть проводитися виключно в безготівковій формі. Якщо Ви з яких-небудь причин не маєте відкритого рахунку в банку, тоді Вам необхідно буде відкрити в банку такий рахунок.
