З кожного правила є винятки, так само і з правом власності, яке начебто є непорушним і кожна особа має право вільно розпоряджатися своїм майном. Однак, сама держава і обмежує гарантоване Конституцією України право розпоряджатися на власний розсуд .
Мова йде про можливість та заборону використовувати житлове приміщення для ведення господарської діяльності.
Великий відсоток квартир, які розташовані на перших поверхах багатоповерхових будинків уже давно переобладнані під магазини, салони краси, ресторани, офіси. На скільки такі переобладнання є законними і чи законно зі своєї квартири зробити офіс, цех із виготовлення взуття чи перукарню зараз з’ясуємо.
В теорії можливо все, якщо інше не встановлено законом.
Цивільний Кодекс України (далі - ЦК України) у ч. 1 ст. 319 передбачає право кожного розпоряджатись нерухомим майном чи його частиною на власний розсуд. Аналогічна норма міститься у ст. 150 Житлового Кодексу України(далі - ЖК України). Проте, це зовсім не означає, що зі своїм власним житлом можна зробити та переобладнати його у будь-що і ось чому. Стаття 320 ЦК України хоч і констатує право власника “використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності”, однак дає уточнення, що “... крім випадків, встановлених законом”.
На сьогоднішній день, перелік випадків, які обмежують право власника житлового приміщення міститься у нормах ЦК України (ст. 383 ) та ЖК України (ст. 6), в яких чітко вказано, що обмеження використання житла стосуються організації промислового виробництва або потреб промислового характеру. Тут поясню, що заборона стосується лише виробничих об’єктів, які пов’язані із процесом виготовлення. Заборони щодо розміщення в житловому приміщення адміністративного офісу виробництва (бухгалтерського чи юридичного відділу), такого в законодавстві не міститься. Попри прямі заборони слід пам’ятати, що треба взяти до уваги, що будь-яке переобладнання свого житла у офіс чи магазин не повинно порушувати права інших мешканців будинку, або сусідів, на що вказує ч. 5 ст. 391 ЦК України та ч. 4 ст. 14 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків».
Помилковою є думка, що перед здійсненням будь-яких дій зі своїм власним житлом (переобладнанням його у офіс, магазин, спортивний кабінет) необхідна думка чи письмова згода сусідів. Така згода не є обов’язковим атрибутом такого переобладнання. Однак, якщо є змога зібрати підписи сусідів в один документ - зайвим він точно не буде.
Однак, як бачимо, прямий дозвіл на використання житлового приміщення для підприємницької діяльності у законодавстві не передбачений, лише у вигляді “дозволено те, що не заборонено законом”, що і стало підставою для неодноразових звернень як фізичних так і юридичних осіб до органів державної влади. І правомірність такого використання неодноразово підтверджував Державний комітет України з питань регуляторної політики та підприємництва, вказуючи, що “...на думку Держпідприємництва України, громадяни, які використовують жиле приміщення відповідно до його призначення (мешкають в ньому), дотримуються правил користування жилими приміщеннями (не використовують житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру), не завдають шкоди навколишньому середовищу, не порушують права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави - можуть використовувати жиле приміщення для здійснення підприємницької діяльності.” (Лист Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 15.09.2006 № 6700). Аналогічну за змістом відповідь Комітет надавав листом від 31.07.2007 № 5620.
Звісно, думка Комітету не буде визначальною під час спору чи при прийнятті рішення, щодо використання житла під потреби бізнесу, однак, перевагою на користь законності такого використання точно є.
Тож, як бачимо, що використовувати своє власне житла під потреби підприємницької діяльності є цілком законно, за умови що таке житлове приміщення не буде використовуватися для промислових цілей та не буде порушувати права інших осіб та буде дотриманий порядок переведення житлового приміщення у статус нежитлового.
Чи є виключенні із правил? Думка суду.
Виключення із правил або більш широке трактування таких правил завжди матимуть місце, а з точки зору суду це скоріше уміння довести правоту своїх дій чи неправоту дій іншого.
Судова практика у спорах щодо використання власного житла у підприємницькій діяльності не така напрацьована та багата своїми рішеннями, однак декілька рішень, на які можна сміливо посилатись, коли Вам скажуть про незаконність таких дій - є.
Перший спір стосувався процедурних моментів, які перешкоджали переведенню житлового приміщення у статус нежитлового. На сьогоднішній день єдиним офіційним способом перевести житлове приміщення у нежитлове - отримати відповідне рішення міської ради. Рішення міська рада надавати відмовилася, посилаючись на відсутність документа, який би підтверджував факт непридатності житла його для проживання. Такий формальний підхід до розгляду звернення заявника, на думку суду, є порушення прав власника житла, вказавши, що “власник квартири має право на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку. Використання об’єкта власності обмежується мотивами не завдання шкоди правам, свободам та гідності інших громадян, інтересам суспільства. При цьому, право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності в порядку та з обмеженнями, встановленими законом, прямо закріплене статтею 320 Цивільного кодексу України.” (рішення ВСУ від 30.10.2018 у справі №524/7508/15-а).
Трохи вище згадувалося про згоду сусідів на облаштування приміщення під бізнес замість житлового приміщення. І як уже згадувалося це не є обов’язковим документом, але саме погані відносини із сусідами можуть зіграти злий жарт, як це сталося у наступному кейсі. Маючи у власності квартиру, власник вирішив здавати її в оренду юридичній особі під офіс. Мабуть, перебуваючи у поганих відносинах із сусідами, власник вирішив не брати до уваги їх думку, щодо здачі в оренду свого житла під офісне приміщення. Натомість сусіди звернулися із колективною скаргою до ЖЕКу. Керуюча компанія, на балансі якої перебував будинок, в свою чергу обстеживши приміщення склала відповідний акт, що вказана квартира використовується не за призначенням та відповідного рішення міської ради про переведення приміщення із житлового фонду до нежитлового - не має. Усі ці обставини були взяті судом до уваги і суд зобов’язав використовувати житлове приміщення квартири за призначенням - для проживання. (рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06.02.2009 року по справі № 2-1444/09).
У аналогічних справах вирішальну роль мало те, що використання власного нерухомого майна у підприємницькій діяльності здійснювалося без переведення такого із житлового фонду у нежитловий, а пильні сусіди зробили лише “свою справу”.
Тому, перш ніж віддати свою власну нерухомість під потреби бізнесу, перш за все подбайте, аби були дотримані всі процедурні вимоги, щодо таких змін, а саме:
- отримані відповідні дозволи;
- наявне свідоцтво про право власності на нерухомість;
- є дозволів на здійснення перепланування, якщо такі плануються.
Тож, дотримуючись усіх вимог законодавства, можна сміливо використовувати свою власну нерухомість у підприємницькій діяльності.
