Здача квартири або будинку в оренду може бути гарним джерелом постійного пасивного доходу. Проте не завадить розібратися у деяких нюансах та законодавчих особливостях. Здебільшого це буде корисно для тих, для кого таких досвід буде першим.
Зазвичай, звісно ж, обидві сторони - як власник житла так і наймач - зацікавлені у тому щоб їх договірні взаємовідносини були чіткими та комфортними для особ, а по завершенні терміну оренди не було один до одного претензій. Непорозуміння, нажаль, час від часу трапляються і щоб чітко формалізувати права та обов'язки обох сторін, існує договір оренди житла.
Договір оренди житла.
Частиною 1 ст. 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) власник (наймодавець) передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Усна домовленість сторін є найнебезпечнішою формою врегулювання правовідносин щодо найму житла, не є дієвою і не гарантує захисту прав сторін, оскільки довести юридичну силу усної домовленості вкрай важко. Ані власник житла, ані наймач не будуть до кінця захищені від свавілля та порушення усних домовленостей з боку іншого. Крім цього, цивільний кодекс України встановлює імперативну норму, що договір оренди житла укладається у письмовій формі (ч. 1 ст. 811 Цивільного кодексу України).
Ключові положення щодо оренди житла:
- Предметом договору оренди житла може бути квартира, будинок або інше помешкання (також частина будинку чи квартири), що є придатним до житла.
- Використовувати житло можна виключно за призначенням, тобто для проживання у ньому.
- Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі оренди. Сплата орендної плати може здійснюватися у готівковій або безготівковій формі за домовленістю сторін. Валютою розрахунків - є гривня.
- У разі зміни власника квартири чи будинку, що було передано у оренду, на нового власника покладаються права та обов’язки наймодавця. Тобто договір оренди продовжує свою дію.
Далі у договорі можуть описуватися різні умови, як наприклад - компенсація вартості спожитих послуг, проведення поточного ремонту, умови припинення (розірвання) договору та продовження його на наступний термін.
Як коректно укласти договір.
Перш за все для укладення договору оренди будь-якого майна потрібно перевірити чи не перебуває таке майно під арештом, заставою або обтяженням. Власнику необхідно буде надати документи, що посвідчують право власності. Документом, яким підтверджується той факт, що майно належить власнику і його дані були внесені до державного реєстру прав на нерухоме майно - є Витяг з державного реєстру. Замовити такий Витяг можна за допомогою електронних послуг ДІЯ. Крім цього, договір оренди має містити положення про те, що інших угод щодо даного майна власником не укладалось.
По-друге, у договорі необхідно вказати ідентифікаційні дані сторін. Для фізичних осіб це: прізвище, ім'я, по батькові; реєстраційний номер облікової картки платника податків (ІПН); серія та номер паспорта громадянина України, або іншого документа, що встановлює особу (вид на проживання, посвідчення біженця і т.д.) в разі якщо одна зі сторін іноземець; адреса реєстрації, і / або проживання сторін.
По-третє, у договорі треба прописати всі домовленість, що будуть узгоджені сторонами. Істотною (обов’язковою) умовою для укладання договору оренди житла є наявність: предмету договору (житла, із зазначення точної адреси його знаходження), зазначення вартості оренди плати та переліку осіб, що проживатимуть.
Дуже важливим і актуальним є питання підняття орендної плати і вірний порядок інформування наймачів про намір власника це зробити - варто чітко це узгодити у договорі. Законом не допускається одностороннє збільшення орендної плати, хіба що така можливість була прописана у договорі.
У додатках до договору або у самому договорі необхідно прописати перелік меблів та побутової техніки, що разом із кватирою передаються у користування.
Якщо сторони погодили строк оренди більше ніж 2 роки та 11 місяців, то такий договір потребує нотаріального посвідчення.
Оподаткування та подання декларації:
Відповідно до чинного законодавства України доходи, отримані від здачі в оренду житла, підлягають оподаткуванню. Оскільки такі доходи отримує орендодавець, то він і зобов'язаний сплачувати податки. Тобто, наймач не платить жодних податків при оренді житла. Порядок оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм) визначених у п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України.
Оподаткування таких доходів у фізичної особи відбуватиметься за ставкою, передбаченою пунктом 167.1 Податкового кодексу України, а це 18% податку на доходи фізичних осіб та військовим збором 1,5%.
Крім цього, власник житла, що перебуває в оренді, за підсумками календарного року має зобов’язання подати декларацію про майновий стан і доходи, де вказати суми отриманої орендної плати та інших отриманих доходів. Декларація подаються до контролюючого органу власником майна до 01 травня поточного року за попередній, сплата податків відбувається до 1 липня.
Якщо власник житла зареєстрований як фізична особа-підприємець (ФОП) та має вид діяльності згідно КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна», він включає такий дохід до складу оподатковуваного доходу та оподатковує відповідно до обраної системи оподаткування.
Пам’ятайте, що укладений договір оренди житла - це надійний гарант дотримання прав власника та наймача, який може убезпечити Вас від небажаних та неочікуваних проблем у майбутньому, а також зекономити час.
Вікторія Горева, адвокатка, членкиня Ради Комітету з цивільного, сімейного та спадкового права АПУ
