Введення на території України карантину у зв'язку поширенням COVID-19 наклало свій відбиток якщо не на всі, то, принаймні, на більшість сфер суспільного життя. Внаслідок заходів застосованих з метою протидії поширенню хвороби господарська діяльність багатьох підприємств та закладів була обмежена, а у певних випадках і взагалі припинена. А тому бізнес, що використовує приміщення залучені на умовах оренди, опинився у досить непростій ситуації - з одного боку орендарі не можуть отримувати прибуток з використання таких приміщень і бажають уникнути сплати оренди, а з іншого боку орендодавці зацікавлені в отриманні належних їх сум.
Законні вимоги орендодавця
Введення карантину не тягне за собою автоматичне припинення орендних правовідносин, тобто, вважається, що орендар має право використовувати орендоване приміщення та обов'язок сплачувати орендну плату.
Тобто, якщо орендар не здійснює жодних дій спрямованих на зміну порядку та розміру сплати оренди, то орендодавець може вимагати сплатити плату у повному обсязі визначеному договором (ст.ст. 526, 762 ЦК України), а у випадку прострочення - нарахувати ще й встановлені договором штрафні санкції (ст. 624 ЦК України), витрати від інфляції та 3% річних, якщо інший розмір не встановлений договором (ст. 625 ЦК України).
Крім того, у випадку несплати орендної плати протягом 3 місяців, орендодавець має право в односторонньому порядку розірвати договір оренди та вимагати повернення орендованого приміщення (ст. 782 ЦК України). При цьому, у випадку несвоєчасного повернення приміщення з вини орендаря, орендодавець має право вимагати сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за час прострочення (ст. 785 ЦК України).
Тобто, самовільна несплата орендарем плати за договором оренди може мати наслідком для орендаря стягнення з нього належних до сплати сум орендної плати у повному обсязі, а також застосування санкцій за прострочення зобов'язання.
Можливості орендаря
Орендар, що зацікавлений у зменшенні витрат з оренди, несе тягар ініціювання процедур зміни строків та/або розмірів сплати орендної плати за договором. Основними інструментами є уникнення відповідальності за порушення зобов'язання у зв'язку з непереборною силою, зменшення або звільнення від сплати орендної плати у зв'язку з обставинами, за які орендар не відповідає, та розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин.
Непереборна сила (форс-мажор)
У випадку, якщо боржник порушив зобов'язання внаслідок непереборної сили (форс-мажору), він звільняється від відповідальності за таке порушення (ст. 617 ЦК України), якщо при цьому доведе що він об'єктивно не міг попередити таке порушення (ст. 218 ГК України).
Тобто, для застосування норм щодо форс-мажору необхідне дотримання наступних умов:
- наявність обставин непереборної сили;
- їх надзвичайний характер;
- неможливість попередження порушення зобов'язання;
- причинний зв'язок між обставинами непереборної сили і невиконанням зобов'язання.
Перелік обставини, які можуть бути визнані форс-мажорними, встановлюється законом - ч.2 ст. 141 ЗУ «Про торгово-промислові палати в Україні», до якої 17 березня 2020 року ЗУ № 530-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» були внесені зміни, якими введення карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, було визнано форс-мажорною обставиною.
В свою чергу, карантин на території України був введений постановою Кабінету Міністрів України від 16 березня 2020 року № 215 «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 р. № 211».
Тобто, перші два критерії (наявність обставин непереборної сили та їх надзвичайний характер) дотримані.
Разом з тим, складнощі виникають при доведенні взаємозв'язку між форс-мажорною обставиною та неможливістю виконати зобов'язання. Суди досить критично ставляться до тверджень боржників про неможливість виконання ними грошових зобов'язань через обставини непереборної сили. При цьому, в силу прямого припису закону відсутність у боржника грошових коштів не може вважатись підставою звільнення від відповідальності за невиконання зобов'язання.
Таким чином, на мою думку досить важко довести, що введення карантину унеможливлює своєчасну сплату орендних платежів, а тому не раджу ухилятись від її сплати посилаючись на карантин, як на форс-мажорну обставину.
Крім того, наявність форс-мажорних обставин може лише звільнити від відповідальності за несвоєчасне виконання зобов'язання, але не від виконання зобов'язання в цілому. Тобто, навіть у випадку визнання карантину форс-мажорною обставиною, що унеможливлювала сплату оренди, після його завершення орендна плата має бути сплачена за весь період у повному обсязі.
Зменшення орендної плати
Наймач, який внаслідок обставини, за які він не відповідає, унеможливлений у повній мірі користуватись орендованим приміщенням, має право вимагати зменшення плати (ч. 4 ст. 762 ЦК України). Такою обставиною, наприклад, може визнаватись карантин, введений Кабінетом Міністрів України.
Разом з тим, обов'язковою умовою застосування вищенаведеної норми є наявність причинно-наслідкового взаємозв'язку між обмежувальними заходами введеними під час карантину та неможливістю користуватись орендованим приміщенням та обсяги такого обмеження.
При вирішенні даного питання істотне значення мають наступні фактори:
- належність одного чи більше видів господарської діяльності орендаря до видів діяльності, що була повністю або частково обмежена у зв'язку з карантином;
- використання приміщення у господарській діяльності, що була повністю або частково обмежена у зв'язку з карантином;
- можливість використання приміщення в інших напрямах господарської діяльності, що не були обмежені на період карантину;
- фактичне користування наймачем приміщенням у період карантину.
Так, наприклад, доказами неможливості користуватись орендованими приміщеннями внаслідок карантину може бути наявність серед основних видів діяльності орендаря, відповідно до переліку зареєстрованого у ЄДРПОУ, діяльності що була обмежена постановою Кабінету Міністрів України; наявність цільового призначення у приміщення (у тому числі визначеного договором оренди), що збігається в видами діяльності, яка була обмежена; наявність у приміщенні встановленого обладнання для провадження діяльності, що була обмежена; наказ про часткове або повне припинення роботи підприємства чи його структурних підрозділів у зв'язку з карантином.
На моє переконання, саме зменшення орендної плати у зв'язку з обмеженням можливості користування майном є найвірогіднішим варіантом врегулювання спору.
Разом з тим, наявні певні застереження при обранні орендарем даної стратегії, якщо домовленості з орендодавцем досягти не вдалось і орендар вирішив звернутись із вимогою про зменшення орендної плати за період карантину до суду.
Так, до набрання остаточним судовим рішенням про зменшення розміру орендної плати законної сили, вважатиметься, що у орендаря наявний обов'язок зі сплати оренди у повному обсязі, а невиконання даного зобов'язання в свою чергу тягне за собою відповідальність, визначену законом та договором. Крім того, передбачити на яку частку суд зменшить розмір орендної плати не завжди видається можливим. За таких обставин, з точки зору закону правильним буде сплатити орендну плату у повному обсязі, а після зменшення її розміру судовим рішенням - вимагати повернення надмір сплачених коштів. Разом з тим, для бізнесу даний варіант не завжди є прийнятним.
Крім того, до звернення до суду із позовом необхідно вчинити певні попередні дії - повідомити орендодавця про настання обставин, що обмежують можливість користуватись приміщенням, та заявити вимогу про зменшення орендної плати на період дії обмежувальних заходів. Суди вказують, що направлення орендарем орендодавцю вимоги про зменшення орендної плати є обов'язковою передумовою для застосування норми ч. 4 ст. 762 ЦК України. Разом з тим, невчинення таких дій може свідчити про нехтування орендарем вказаним правом та бути підставою для відмови судом у задоволенні позовних вимог про зменшення орендної плати.
Отож, якщо господарська діяльність пов'язана з використанням орендованого приміщення була обмежена у зв'язку з карантином, орендарю необхідно направити орендодавцю вимогу про зменшення орендної плати із зазначенням у чому саме полягають обмеження в використанні приміщення. У випадку неможливості сторін договору оренди дійти згоди щодо умов зменшення орендної плати, орендар має право вимагати зменшення такої плати у судовому порядку. При цьому, самовільна несплата орендної плати до остаточного вирішення питання про її зменшення може мати наслідком притягнення орендаря до цивільної відповідальності.
Звільнення від сплати орендної плати
Якщо ж можливість використовувати наймане приміщення взагалі відсутня через обставини, за які орендар не відповідає, то він може розраховувати на повне звільнення від орендної плати протягом відповідного періоду (ч. 6 ст. 762 ЦК України).
Як і у випадку вищеописаного зменшення орендної плати, підставою для звільнення від орендної плати можуть стати обмежувальні заходи, введені державою у зв'язку з карантином. Більш того, законодавець безпосередньо вказує на таку можливість у п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (в редакції ЗУ № 553-IX від 13 квітня 2020 року) - до обставин, за які орендар не відповідає і які надають право на звільнення від сплати оренди, належать обмежувальні заходи, введені державою у зв'язку з карантином та внаслідок яких або була заборонена господарська діяльність з використанням орендованого майна, або був заборонений доступ до такого майна третіх осіб.
Разом з тим, звільнення від сплати оренди у порівнянні із зменшенням її розміру є більш істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо. Разом з тим, у разі виникнення спору наявність речей орендаря у приміщенні, перебування у ньому орендаря чи його співробітників та споживання комунальних послуг можуть стати факторами, що унеможливлять звільнення орендаря від орендної плати.
В більшості випадків, домогтись орендарю повного звільнення від сплати орендної плати на період карантину видається малоймовірним, але не неможливим
Розірвання договору
Цивільним законодавством передбачене право сторони договору на його розірвання у випадку істотної зміни обставин (ст. 652 ЦК України). Для цього, необхідне дотримання наступних умов:
- сторони не очікували такої зміни обставин;
- зміна обставин не залежала від волі сторони, зацікавленої у розірванні договору;
- подальше виконання договору позбавляє зацікавлену сторону отримання очікуваної вигоди;
- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Орендар, який унеможливлений використовувати орендоване приміщення внаслідок карантину, у випадку неможливості або недоцільності зменшення орендної плати, може спробувати скористатись наведеною опцією, за умови що договір оренди був укладений до введення обмежувальних заходів у зв'язку з карантином.
Підсумовуючи вищевикладене, орендар, господарська діяльність якого з використанням орендованого приміщення була обмежена, має низку варіантів дій з мінімізації витрат на оренду, кожен з яких має як переваги, так і недоліки. Основними варіантами, в залежності від можливості альтернативного використання приміщення, є зменшення орендної плати або повне звільнення від неї.
Владислав Мартинчук,
Юрист судової практики ЮКК «Де-Юре»
Читайте також:
Земельні реєстраційні відносини: законодавче врегулювання
Як не стати жертвою рейдерів після відкриття ринку землі: 5 рекомендацій Мін'юсту
Опубліковано Закон про ринок землі: до чого готуватись українцям
Ефективно уберегтися від рейдерів також допоможуть сервіси SMS-Маяк Земля та SMS-Маяк Іпотека від "ЛІГА:ЗАКОН", за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS-повідомлення, електронним листом або через повідомлення в кабінеті користувача).
Захист інтересів клієнта в суді потребує глибинного аналізу законодавчого поля та правових прецедентів. Для полегшення діяльності адвоката ЛІГА:ЗАКОН розробила LIGA360: АДВОКАТ - комплексне рішення, яке об'єднує головні інструменти в єдиному робочому просторі для адвоката. Отримайте доступ до повної бази НПА зі зворотними посиланнями на пов'язані документи, 85 млн судових рішень із правовими позиціями Верховного Суду, інформації про 6,5 млн компаній і підприємців із відображенням бізнес-зв'язків.
