Введение на территории Украины карантина в связи распространением COVID-19 наложило свой отпечаток если не на все, то, по крайней мере, на большинство сфер общественной жизни. Вследствие мер введенных с целью противодействия распространению болезни хозяйственная деятельность многих предприятий и учреждений была ограничена, а в определенных случаях и вообще прекращена. Поэтому бизнес, использующий помещения привлеченные на условиях аренды, оказался в достаточно непростой ситуации - с одной стороны арендаторы не могут получать прибыль по использованию таких помещений и хотят избежать уплаты аренды, а с другой стороны арендодатели заинтересованы в получении причитающихся им сумм.
Законные требования арендодателя
Введение карантина не влечет за собой автоматическое прекращение арендных правоотношений, то есть, считается, что арендатор имеет право использовать арендованное помещение и обязанность платить арендную плату.
То есть, если арендатор не осуществляет никаких действий, направленных на изменение порядка и размера оплаты аренды, то арендодатель может потребовать уплатить плату в полном объеме определенном договором (ст 526, 762 ГК Украины), а в случае просрочки - начислить еще и установленные договором штрафные санкции (ст. 624 ГК Украины), расходы от инфляции и 3% годовых, если иной размер не установлен договором (ст. 625 ГК Украины).
Кроме того, в случае неуплаты арендной платы в течение 3 месяцев, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и требовать возврата арендованного помещения (ст. 782 ГК Украины). При этом, в случае несвоевременного возврата помещения по вине арендатора, арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки в размере двойной арендной платы за время просрочки (ст. 785 ГК Украины).
То есть, самовольная неуплата арендатором платы по договору аренды может привести к взысканию с него причитающихся к уплате сумм в полном объеме, а также к применению санкций за просрочку обязательства.
Возможности арендатора
Арендатор, заинтересованый в уменьшении расходов по аренде несет бремя инициирования процедур изменения сроков и / или размеров уплаты арендной платы по договору. Основными инструментами являются избежание ответственности за нарушение обязательства в связи с непреодолимой силой, уменьшение или освобождение от уплаты арендной платы в связи с обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Непреодолимая сила (форс-мажор)
В случае, если должник нарушил обязательства вследствие непреодолимой силы (форс-мажора), он освобождается от ответственности за такое нарушение (ст. 617 ГК Украины), если при этом докажет что он объективно не мог предупредить такое нарушение (ст. 218 ХК Украины).
То есть, для применения норм о форс-мажоре необходимо соблюдение следующих условий:
- наличие обстоятельств непреодолимой силы;
- их чрезвычайный характер;
- невозможность предупреждения нарушения обязательства;
- причинная связь между обстоятельствами непреодолимой силы и невыполнением обязательства.
Перечень обстоятельств, которые могут быть признаны форс-мажорными, устанавливается законом - ч.2 ст. 141 Закона Украины «О торгово-промышленных палатах в Украине», в которую 17 марта 2020 ЗУ № 530-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на предупреждение возникновения и распространения коронавирусной болезни (COVID-19)» были внесены изменения, которыми введение карантина, установленного Кабинетом Министров Украины, было признано форс-мажорным обстоятельством.
В свою очередь, карантин на территории Украины был введен постановлением Кабинета Министров Украины от 16 марта 2020 № 215 «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Украины от 11 марта 2020 № 211».
То есть, первые два критерия (наличие обстоятельств непреодолимой силы и их чрезвычайный характер) соблюдены.
Вместе с тем, сложности возникают при доказывании взаимосвязи между форс-мажорным обстоятельством и невозможностью выполнить обязательства. Суды достаточно критически относятся к утверждениям должников о невозможности выполнения ими денежных обязательств в силу обстоятельств непреодолимой силы. При этом, в силу прямого предписания закона отсутствие у должника денежных средств не может считаться основанием освобождения от ответственности за неисполнение обязательства.
Таким образом, по моему мнению достаточно трудно доказать, что введение карантина исключает своевременную уплату арендных платежей, а потому не советую уклоняться от ее уплаты ссылаясь на карантин, как на форс-мажорное обстоятельство.
Кроме того, наличие форс-мажорных обстоятельств может только освободить от ответственности за несвоевременное выполнение обязательства, но не от исполнения обязательства в целом. То есть, даже в случае признания карантина форс-мажорным обстоятельством, которое повлекло невозможность уплаты аренды, после его завершения арендная плата должна быть уплачена за весь период в полном объеме.
Уменьшение арендной платы
Арендатель, который в результате обстоятельств, за которые он не отвечает, лишен возможности в полной мере пользоваться арендованным помещением, вправе требовать уменьшения платы (ч. 4 ст. 762 ГК Украины). Таким обстоятельством, например, может признаваться карантин, введенный Кабинетом Министров Украины.
Вместе с тем, обязательным условием применения вышеприведенной нормы является наличие причинно-следственной взаимосвязи между ограничительными мерами введенными во время карантина и невозможностью пользоваться арендованным помещением и объемом такого ограничения.
При решении данного вопроса существенное значение имеют следующие факторы:
- принадлежность одного или более видов хозяйственной деятельности арендатора к видам деятельности, которая была полностью или частично ограничена в связи с карантином;
- использование помещения в хозяйственной деятельности, которая была полностью или частично ограничена в связи с карантином;
- возможность использования помещения в других направлениях хозяйственной деятельности, которые не были ограничены на период карантина;
- фактическое пользование арендатором помещения в период карантина.
Так, например, доказательствами невозможности пользоваться арендованными помещениями вследствие карантина могут быть наличие среди основных видов деятельности арендатора, в соответствии с перечнем зарегистрированного в ЕГРПОУ, деятельности, которая была ограничена постановлением Кабинета Министров Украины; наличие целевого назначения помещения (в том числе определенного договором аренды), совпадающего с видами деятельности, которая была ограничена; наличие в помещении установленного оборудования для осуществления деятельности, которая была ограничена; приказ о частичном или полном прекращении работы предприятия или его структурных подразделений в связи с карантином.
По моему убеждению, именно уменьшение арендной платы в связи с ограничением возможности пользования имуществом является наиболее вероятным вариантом урегулирования конфликта.
Вместе с тем, имеются определенные оговорки при выборе арендатором данной стратегии, если договоренности с арендодателем достичь не удалось и арендатор решил обратиться с требованием об уменьшении арендной платы за период карантина в суд.
Так, до вступления окончательного судебного решения об уменьшении размера арендной платы в законную силу, будет считаться, что у арендатора есть обязанность по уплате аренды в полном объеме, а невыполнение данного обязательства в свою очередь влечет за собой ответственность, определенную законом и договором. Кроме того, предусмотреть на какую долю суд уменьшит размер арендной платы не всегда представляется возможным. При таких обстоятельствах, с точки зрения закона правильным будет уплатить арендную плату в полном объеме, а после уменьшения ее размера судебным решением - требовать возврата излишне уплаченных средств. Вместе с тем, для бизнеса данный вариант не всегда приемлем.
Кроме того, до обращения в суд с иском необходимо сделать определенные предварительные действия - уведомить арендодателя о наступлении обстоятельств, ограничивающих возможность пользоваться помещением, и заявить требование об уменьшении арендной платы за период действия ограничительных мер. Суды указывают, что направление арендатором арендодателю требования об уменьшении арендной платы является обязательным условием для применения нормы ч. 4 ст. 762 ГК Украины. Вместе с тем, несовершение таких действий может свидетельствовать о пренебрежении арендатором указанным правом и стать основанием для отказа судом в удовлетворении исковых требований об уменьшении арендной платы.
Итак, если хозяйственная деятельность, связаная с использованием арендованного помещения была ограничена в связи с карантином, арендатору необходимо направить арендодателю требование об уменьшении арендной платы с указанием в чем именно заключаются ограничения в использовании помещения. В случае невозможности сторон договора аренды договориться об условиях уменьшения арендной платы, арендатор имеет право требовать уменьшения такой платы в судебном порядке. При этом, самовольная неуплата арендной платы до окончательного решения вопроса о ее уменьшение может привести привлечения арендатора к гражданской ответственности.
Освобождение от уплаты арендной платы
Если же возможность использовать съемное помещение вообще отсутствует в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, то он может рассчитывать на полное освобождение от арендной платы в течение соответствующего периода (ч. 6 ст. 762 ГК Украины).
Как и в случае вышеописанного уменьшения арендной платы, основанием для освобождения от арендной платы могут стать ограничительные меры, введенные государством в связи с карантином. Более того, законодатель прямо указывает на такую возможность в п. 14 Заключительных и переходных положений ГК Украины (в редакции ЗУ № 553-IX от 13 апреля 2020 года) - к обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает и которые дают право на освобождение от уплаты аренды, относятся ограничительные меры, введенные государством в связи с карантином и вследствие которых либо была запрещена хозяйственная деятельность с использованием арендованного имущества, или был запрещен доступ к такому имуществу третьих лиц.
Вместе с тем, освобождение от уплаты аренды по сравнению с уменьшением ее размера является более существенным вмешательством в правоотношения сторон договора, а потому подлежит к применению при исключительных обстоятельствах, например, отсутствии доступа к наемному помещения, невозможности арендатора пребывания в нем и хранения вещей и тому подобное. Вместе с тем, в случае возникновения спора наличие вещей арендатора в помещении, пребывание в нем арендатора или его сотрудников и потребление коммунальных услуг могут стать факторами, которые сделают невозможным освобождение арендатора от арендной платы.
В большинстве случаев, добиться арендатору полного освобождения от уплаты арендной платы на период карантина представляется маловероятным, но не невозможным
Расторжение договора
Гражданским законодательством предусмотрено право стороны договора на его расторжение в случае существенного изменения обстоятельств (ст. 652 ГК Украины). Для этого, необходимо соблюдение следующих условий:
- стороны не ожидали такого изменения обстоятельств;
- изменение обстоятельств не зависела от воли стороны, заинтересованной в расторжении договора;
- дальнейшее исполнение договора лишает заинтересованную сторону получения ожидаемой выгоды;
- из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Арендатор, который не может использовать арендованное помещение вследствие карантина, в случае невозможности или нецелесообразности уменьшения арендной платы, может попытаться воспользоваться приведенной опцией, если только договор аренды был заключен до введения ограничительных мер в связи с карантином.
Подытоживая вышеизложенное, арендатор, хозяйственная деятельность которого с использованием арендованного помещения была ограничена, имеет несколько вариантов действий по минимизации затрат на аренду, каждый из которых имеет как преимущества, так и недостатки. Основными вариантами, в зависимости от возможности альтернативного использования помещения, являются уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее.
Владислав Мартынчук,
Юрист судебной практики ЮКК «Де-Юре»
Читайте также:
Земельные регистрационные отношения: законодательное урегулирование
Как не стать жертвой рейдеров после открытия рынка земли: 5 рекомендаций Минюста
Опубликован Закон о рынке земли: к чему готовиться украинцам
Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от "ЛІГА:ЗАКОН", с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
Защита интересов клиента в суде требует глубинного анализа законодательного поля и правовых прецедентов. Для облегчения деятельности адвоката ЛІГА:ЗАКОН разработала LIGA360:АДВОКАТ - комплексное решение, которое объединяет главные инструменты в едином рабочем пространстве для адвоката. Получите доступ к полной базе НПА с обратными ссылками на связанные документы, 85 млн судебных решений с правовыми позициями Верховного Суда, информации о 6,5 млн компаний и предпринимателей с отражением бизнес-связей.
