Питання подвійної реєстрації договорів оренди землі комплексне та неоднозначне та на сьогоднішній день досі є актуальним, оскільки являється одним із інструментів, що використовується при в агрорейдерстві, при чому як з боку осіб, що укладають нові оренди землі з їх власниками, так і з боку осіб, які мають такі договори, укладені до 2013-2016 років.
Проблематику питання можна поділити на основні типи:
- вимоги законодавства в різні періоди часу до правовстановлюючих документів, що підтверджують право на землю та реєстрації права на землю
- порядок оформлення правовідносин між власниками земельних ділянок та орендарями
- діяльність органів та посадових осіб, що здійснювали та здійснюють державну реєстрацію прав на землю
- судова практика, а саме знання, розуміння та вміння застосовувати земельне законодавства попередніх років з боку судових інстанцій, що впливає на правильне вирішення земельних спорів у справах про подвійну реєстрацію договорів оренди землі.
Взагалі в суспільстві склалась хибна думка про те, що лише нові орендарі завжди неправі та намагаються діяти поза межами закону у земельних спорах. Але як показує практика, дії так би мовити «старих» орендарів, дуже часто є підставами для порушення закону та перешкоджанню законній діяльності нових орендарів. Більше того, схеми, за якими працюють рейдери, у яких на руках договори оренди землі, укладені до 2013 року, так само складні та хитрі, як схеми, за якими працюють нові орендарі.
До 2013 року державну реєстрацію земель і Україні здійснювали органи ДЗК.
З 2013 року по теперішній час державна реєстрація прав на земельні ділянки здійснюється органами Мінюсту, державними та комунальними реєстраторами, нотаріусами.
Необхідно зазначити, що ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV до 2015 року) передбачалось, що невід'ємною частиною договору оренди землі є:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об'єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.
Всі зазначені документи разом з договором оренди подавались для державної реєстрації права оренди землі та підтверджували факти ідентифікації земельної ділянки, обмеження у її використанні та містили підписи сторін, що є дуже важливим.
У 2015 році вказана стаття була змінена. За задумом законодавця зміни мали спростити процедуру оформлення відносин оренди, але навпаки спростивши таку процедуру та прибравши певні запобіжники відкрили шлях для зловживань та махінацій, як для старих так нових орендарів, оскільки ускладнили процес ідентифікації земельної ділянки та ї місцезнаходження, що часто використовують рейдери при намаганні зареєструвати право на земельні ділянки, які знаходяться поруч із зареєстрованими землями або схожих на них.
Зокрема, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, а також Акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), не входив до складу Державного акту на право власності на земельну ділянку (це був єдиний документ до 01.01.2013 року на території України, що підтверджував право власності на земельну ділянку) та не являється його додатком. Вказані документи, були індивідуально визначеними документами правової чинності і містили вказівку на їх приналежність до певного договору, та були приєднанні до договору у вигляді невід'ємних додатків, із зазначенням про це в Прикінцевих положеннях договору оренди землі, після чого такі документи проходили державну реєстрацію у складі основного договору.
Форма Типового Договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220.
Згідно Типового Договору оренди землі, в редакції до 2016 року його “Прикінцеві положення” містили наступне:
Невід'ємними частинами договору є:
план або схема земельної ділянки;
кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
акт приймання-передачі об'єкта оренди;
проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.
Таким чином, Типова форма договору оренди землі чітко визначала складову невід'ємної частини договору - обов'язкові додатки згідно із встановленим переліком, а поняття невід'ємності передбачала обов'язкову фактичну наявність цих документів у складі договору.
В той же час, на практиці зустрічаються договори оренди землі, що були укладені до 2013 року у яких відсутні вказівки на кадастровий номер об'єкту оренди, за одночасної відсутності передбачених на той час Законом невід'ємних частин договору, а також розбіжності у визначені загальної площі орендованого майна, що унеможливлює проведення ідентифікації об'єкту оренди землі по відношенню до первинного правовстановлюючого документу - Державного акту на право власності на земельну ділянку, що видавалися на той час, що свідчить про те, що у правочині не визначено істотної умови договору - об'єкту оренди, а також недодержано вимог, визначених у ч. 4 ст. 15 Закону "Про оренду землі" в редакції, що застосовувалась на час укладення таких договорів.
Відповідно до ЗУ “Про оренду землі” (в редакції, чинній до 2015 року), відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених у ст. 15 цього Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Також, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що право на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації такого права, а з 2015 року законом також передбачено, що земельна ділянка вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди, у зв'язку з чим зловживаючи своїми правами орендарі реєстрували договори оренди землі через декілька років після їх підписання з орендарем без відома останнього, тим самим незаконно збільшуючи термін дії таких договорів (як приклад-термін дії договору 10 років, підписаний в 2009, зареєстрований в 2012, відповідно термін збільшений незаконно на два роки і при укладенні нових договорів оренди власник землі розраховує, що старий договір закінчився).
Крім того, до 2013 року діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Наказ Держкомзему України 02.07.2003 № 174, відповідно до якого здійснювалась державна реєстрація договорі оренди землі.
Відповідно до вказаного Порядку автоматизована система державного земельного кадастру (далі - АС ДЗК) - інформаційна система, що містить відомості про правовий режим земель, державну реєстрацію земельних ділянок, кадастрове зонування, кадастрові зйомки, бонітування ґрунтів, економічну оцінку земель, грошову оцінку земельних ділянок, облік кількості та якості земель.
Державний реєстр земель - це складова частина державного земельного кадастру, який складається з книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок та Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку і формується за допомогою АС ДЗК.
Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі (далі - книга реєстрації) - це документ суворого обліку, який є складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.
Тобто, земельні ділянки та права на них до 2013 року реєструвались в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, поземельній книзі в паперовому вигляді з одночасним перенесенням в автоматизовану систему державного земельного кадастру.
Державний земельний кадастр, складовою якого є державний реєстр земель, в електронному виді вівся та формувався з 2003 року та доступ до якого здійснювався органами, до яких за законом переходили відповідні повноваження.
Тобто, у випадку проведення державної реєстрації договору оренди землі у встановленому на той час законом порядку, інформація про це була б наявна в Державному земельному кадастрі та проведення державної реєстрації нових договорів оренди землі була б неможливою, а державний реєстратор відмовив в проведенні такої реєстрації.
Однак, незважаючи на викладене, на практиці трапляються випадки, коли договори оренди землі, що були укладені до 2013 року, містять відмітку про їх державну реєстрацію, однак лише в поземельній книзі в паперовому вигляді, без перенесення до автоматизованої системи ДЗК, у зв'язку з чим інформація про такі договори відсутня в ДЗК, а договір є таким, що не зареєстрований.
Також, вказані договори дуже часто мають ознаки підробок - недійсність підписів орендодавців, виправлені від руки дати підписання договорів, виправлені терміни дії договорів або підписані договори оренди між сторонами зареєстровані через декілька років після його підписання, чим незаконно подовжено його дію, на що власник землі не розраховує, підписання пустих бланків договорів з боку орендодавців та внесення без їх відома умов та строків оренди землі, не передання примірника договору орендодавцю тощо,чим користуються недобросовісні особи.
У таких випадках коли громадяни - власники земельних ділянок намагаються реалізувати своє законне право на передачу в оренду своєї землі орендарю з'являються попередні орендарі з начебто дійними договорами оренди, які мають вище перелічені ознаки.
І такі договори оренди землі попередні орендарі вважають дійсними, хоча вони не зареєстровані у встановленому на час укладення такого договору законом порядку, не є дійсними і в багатьох випадках підробленими, у зв'язку з чим новий орендар змушений проводити роки у судах та проведення експертиз, доводячи своє законне право на оренду землі,витрачаючи час, гроші та нерви, а суди, в свою чергу не завжди розуміють і вміють застосовувати норми земельного законодавства, що діяло до 2012 -2016 років, чим ускладнюють ситуацію та в деяких справах надають перевагу таким незаконним договорам попередніх років.
Щодо схем реєстрації нових договорів оренди землі то тут слід зазначити, що основними моментами, які використовують шахраї є : відсутність державної реєстрації попередніх договорів оренди землі в держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; підробка документів та підписів попередніх чи дійсних орендарів - фіктивні схеми переходу корпоративних прав попереднього орендаря за фіктивними операціями - фіктивний продаж корпоративних прав, перехід права на підставі фіктивних боргів підприємств або фіктивних кредитів, підробка даних державного земельного кадастру, інформації у витягах з ДЗК тощо.
Складність скасування такої подвійної реєстрації полягає у процедурі доведення фактів підробки та незаконності дій як самих шахраїв, так і посадових осіб, що здійснюють таку подвійну державну реєстрацію прав на землі, що на практиці займає досить тривалий час і завдає значних збитків для законних орендарів.
В багатьох випадках державні реєстратори діють або з необережності - закон не зобов'язує реєстратора перевіряти справжність документів, або умисно, допомагаючи рейдерам за винагороду.
У 2019 році судова практика у справах про визнання незаконними дій реєстраторів речових прав склалась таким чином, що суди наполягають на тому, що при вчиненні реєстраційних дій по реєстрації прав на землю реєстратори повинні і в деяких випадках навіть зобов'язані перевіряти інформацію про законі підстави зміни орендаря.
Однак, на сьогоднішній день ситуація досі залишається складною, оскільки за незаконні дії реєстраторів речових прав та рейдерів жоден не поніс реальної кримінальної та матеріальної відповідальності.
Ігор Ясько, керуючий партнер ЮК Winner
Читайте також:
Велика Палата ВС визначила, з якого моменту вважається укладеним договір оренди землі
Як не стати жертвою рейдерів після відкриття ринку землі: 5 рекомендацій Мін'юсту
Опубліковано Закон про ринок землі: до чого готуватись українцям
Ефективно уберегтися від рейдерів також допоможуть сервіси SMS-Маяк Земля та SMS-Маяк Іпотека від "ЛІГА:ЗАКОН", за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS-повідомлення, електронним листом або через повідомлення в кабінеті користувача).
Захист інтересів клієнта в суді потребує глибинного аналізу законодавчого поля та правових прецедентів. Для полегшення діяльності адвоката ЛІГА:ЗАКОН розробила LIGA360: АДВОКАТ - комплексне рішення, яке об'єднує головні інструменти в єдиному робочому просторі для адвоката. Отримайте доступ до повної бази НПА зі зворотними посиланнями на пов'язані документи, 85 млн судових рішень із правовими позиціями Верховного Суду, інформації про 6,5 млн компаній і підприємців із відображенням бізнес-зв'язків. Замовляйте у травні зі знижкою 30 %.
