Захист прав при укладенні договору про придбання новобудови на етапі будівництва

Якщо після прочитання численних публікацій в засобах масової інформації про обдурених "пайовиків" Ви все ж наважилися придбати квартиру на етапі будівництва, то радимо виконати декілька правил, які дозволять мінімізувати риски при придбанні житла в такий спосіб. Проте відразу відмітимо, що навіть такі заходи обережності не захистять на сто відсотків від недобросовісних забудовників.

Правило 1. Перевірка забудовника і інвестпроекту

Для того, щоб вступити в правовідносини із забудовником, необхідно зібрати максимально можливу і вичерпну інформацію про нього. Виконання цього правила включає наступні дії:

• Отримання витягання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб і фізичних осіб - підприємців. Цей документ, виданий державним реєстратором за заявою встановленої форми, розкриє інформацію, зокрема, про найменування, ідентифікаційний код, місцезнаходження, керівника, розмір статутного капіталу і стан забудовника, статус відомостей про нього, покаже зведення про дату реєстрації рішення засновників (учасників) або уповноважених ним органів про припинення забудовника (якщо таке є) і т. д.

• Отримання витягань з реєстрів іпотек обтяжили рухомого майна і заборони відчуження об'єктів нерухомого майна. Ці документи можна отримати у будь-якого нотаріуса або у філії Державного підприємства "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України. Необхідно тільки знати податковий номер забудовника, його юридичну адресу, адресу об'єкту нерухомості, який будується.

При цьому витягання з реєстру іпотек і реєстру заборон відчуження нерухомого майна слід брати як за юридичною адресою забудовника, так і за адресою об'єкту, що будується. Відмітимо, що ця послуга платна. Але при цьому ці витягання дадуть дуже корисну інформацію про накладені арешти або заборони відчуження якого-небудь рухомого або нерухомого майна забудовника, наявність або відсутність у забудовника податкової запоруки, наявність або відсутність у забудовника застав (іпотек) рухомого (нерухомого) майна, а відповідно - кредитів банків або інших фінансових установ.

У випадку якщо серед кредиторів забудовника є банки, шанси отримати свою квартиру мінімальні. Практика показує, що за дуже невеликий проміжок часу діяльності забудовника записів про тих, що обтяжили у вказаних вище реєстрах збирається значна кількість - це повинно змусити замислитися інвестора про доцільність інвестування своїх засобів, т. до. існують риски звернення стягнення на закладене майно, що може привести до непередбачуваних небажаних наслідків для вкладених коштів інвестора.

• Перевірка забудовника по Єдиному реєстру судових рішень. Цей ресурс дозволить Вам вивчити усю судову історію забудовника.

• Вивчення засновницьких документів забудовника і дозвільній документації: статут; свідоцтво про державну реєстрацію - якщо реєстрація забудовника була проведена до 07.06.2011 року, після вказаної дати - виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб і фізичних осіб - підприємців; довідка з Єдиного державного реєстру підприємств, організацій, установ; довідки з податкової про узяття на облік платника податків за формою 4-ОПП; повідомлення з Пенсійного фонду України про узяття на облік платника єдиного соціального внеску; ліцензія на проведення будівельної діяльності. Відмітимо, що для інвестора бажано, щоб залишковий термін дії ліцензії не був дуже малий: загальний термін - п'ять років, для суб'єктів, які отримують ліцензію уперше, - три роки.

Окрім збору інформації про забудовника, необхідно поцікавитися і про самий інвестиційний проект, а саме:

• правомірність отримання забудовником земельної ділянки для будівництва і правовий режим користування ним. Для отримання такої інформації доцільно звернутися до місцевої адміністрації з питанням, чи виділялася взагалі земельна ділянка забудовникові під будівництво житлового будинку. Також необхідно з'ясувати, чи передавалася земельна ділянка у власність забудовникові або в користування. У випадку якщо земельна ділянка знаходиться у власності забудовника, інвесторові необхідно буде перевірити наявність державного акту на землю, особливу увагу приділити цільовому використанню ділянки, яке має бути вказане у вказаному вище акті на землю. Якщо ділянка передана забудовникові в користування, то надалі інвесторам-співвласникам доведеться викупляти земельну ділянку, на якій буде побудований об'єкт, що пов'язано зі значними матеріальними і тимчасовими витратами;

• попередня "інвестиційна" історія забудовника. Потенційному інвесторові слід було б поцікавитися, чи реалізував забудовник хоч би один інвестпроект.

Правило 2. Перевірка умов договору

При укладенні договору про придбання новобудови на етапі будівництва звертаємо увагу потенційних інвесторів на наступне:

• Закон України "Про інвестиційну діяльність" передбачає, що інвестування і фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних засобів, притягнених від фізичних і юридичних осіб, у тому числі в управління, може проводитися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФС), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій, виконання зобов'язань по яких забезпечується одиницею такої нерухомості, відповідно до законодавства. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами. Цією нормою Закон був доповнений 29.06.2010 року.

Таким чином, укладення "інвестиційних" договорів безпосередньо із забудовниками на даний момент законодавством заборонено. Як показує практика, не рідкісні випадки коли забудовники досі пропонують інвесторам безпосередньо підписати з ними договори. Рекомендуємо після такої пропозиції відмовитися від якої-небудь співпраці з ними.

Що стосується тих договорів, які ув'язнені до 29.06.2010 року і пролонгуються додатковими угодами до сьогоднішнього дня, то тут діє конституційний принцип: закон зворотної сили не має.

Договір, який робить висновок інвестор згідно Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю" називається договором управління майном. Коротка характеристика договору і ключові моменти, на які слід звернути увагу :

1) Предмет договору: за цим договором засновник управління передає управителеві в довірчу власність майно з метою досягнення певної ним мети і встановлює обмеження відносно окремих дій управителя по управлінню цим майном. Для фонду фінансування будівництва - це договір про участь у ФФС, для фонду операцій з нерухомістю і системами ФОН-ФФС - договір про придбання сертифікатів ФОН.

Предмет договору має бути чітко закріплений в договорі: номер квартири, її площа, поверх, місцерозташування на плані-схемі, чітка адреса будинку. Крім того, треба звернути увагу на терміни. Слід розрізняти термін закінчення будівництва, термін здачі в експлуатацію будинку і термін оформлення права власності на інвестора. Як правило, в договорах закріплюють лише терміни здачі будинки в експлуатацію, які у більшості випадків не дотримуються. Але навіть при здачі будинку в експлуатацію інвестори продовжують дуже довго чекати оформлення свого права власності на квартиру. Тому дуже важливо, щоб в договорі були прописані не лише ці терміни, але і відповідальність забудовника за порушення термінів закінчення будівництва, термінів здачі в експлуатацію, термінів оформлення права власності на інвестора, і що найголовніше - порядок виплати штрафних санкцій у разі їх порушення.

Ще один незначний нюанс, на який слід звертати увагу, - це шрифт договору. Усе, що надруковано шрифтом менше 12 розміру, повинно викликати у інвестора перші підозри в прозорості і чесності цього забудовника.

2) Суб'єктний склад: управитель - фінансова установа, яка отримала ліцензію/дозвіл на проведення цієї діяльності і статутний капітал якого складає не менше 1 мільйона євро, має бути сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення засобів від інвесторів (засновник управління); засновник управління - особа, яка передає майно управителеві в довірчу власність.

У свою чергу, управитель повинен укласти із забудовником договір. Останній регулює взаємини управителя із забудовником відносно організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем засобів і подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування засновникам управління майном, а також полягає у випадках, передбачених законодавством. Тому для інвестора при укладенні договору за схемою участі у ФФС бажано перевірити, чи полягав управителем взагалі договір із забудовником.