Комиссия Нотариальной палаты Украины по аналитически-методическому обеспечению нотариальной деятельности Правовым заключением № 16/2025 «О порядке и способе реализации преимущественного права на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения его субъектом» разъяснила нотариусам об особенностях такого права.
Следовательно, в соответствующем Правовом заключении, Нотариальная палата Украины обращает внимание на то, что ч. 2 ст. 131 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) установлено, что купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преимущественного права на его приобретение. Преимущественное право на приобретение земельного участка может быть передано его субъектом другому лицу, о чем такой субъект должен письменно уведомить собственника земельного участка.
В соответствии со статьей 9 Закона Украины «Об аренде земли» арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка в случае его продажи, при условии что он уплатит цену, по которой продается такой земельный участок.
В случае продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения (кроме продажи его на земельных торгах) арендатор уведомляется в порядке, определенном статьей 130-1 ЗКУ.
В случае отказа арендатора от своего преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка к новому владельцу такого земельного участка переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка.
Таким образом, арендодатель обязан уведомить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых он продается.
Следовательно, наниматель (арендатор) наделен преимущественным правом покупки (приобретения) вещи при совокупности условий:
такой субъект является надлежащим пользователем - пользуется вещью на законных основаниях по действующему договору найма (аренды);
надлежащим образом выполняет свои обязанности по соответствующему договору;
вещь предлагается к продаже в период пользования ею на законных основаниях.
Нотариальная палата обращает внимание на то, что условия, порядок и способы реализации преимущественного права покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентированы статьей 130-1 ЗКУ, согласно которой устанавливаются субъекты преимущественного права покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения и определяется порядок заключения договоров с такими субъектами.
Итак, комплексно проанализировав положения статьи 130-1 ЗКУ, Нотариальная палата приходит к выводу о том, что надлежащим уведомлением субъекта преимущественного права о его желании воспользоваться преимущественным правом является исключительно заявление соответствующего содержания, подлинность подписи на котором засвидетельствована нотариально и которое направлено нотариусу ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или вручено лично под расписку.
Обеспечьте точность нотариальных действий с LIGA360. Наше решение предоставляет доступ к детальным инструкциям и регулярным обновлениям законодательства, что поможет вам избежать ошибок в работе. Убедитесь в преимуществах LIGA360 уже сегодня, заказав индивидуальную презентацию.
Кроме того Правовым заключением определено, что ч. 4 ст. 130-1 ЗКУ установлены последствия продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением преимущественного права его покупки и предусмотрено, что субъект преимущественного права, который в соответствии с этой статьей может реализовать такое право, имеет право предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя при условии внесения на депозитный счет суда денежной суммы, которую по договору купли-продажи должен уплатить покупатель.
Формулировка указанной нормы предусматривает, что она может быть применена только в случае, когда обязанность покупателя по уплате цены еще не выполнена («должен уплатить») и, соответственно, является невыполненным договор купли-продажи. Если же цена отчуждаемого земельного участка уплачена, право собственности на земельный участок перешло к покупателю и обязательства по договору купли-продажи прекратились надлежащим исполнением, субъект преимущественного права, права которого нарушены, должен избрать другой способ защиты его нарушенного права.
Соответствующий вывод подтверждается постановлением от 04.09.2024 года по делу № 192/553/21, которым Верховный Суд отмечает, что в части второй статьи 777 ГКУ не определена процедура осуществления и способа защиты преимущественного права покупки. Как следствие это требует применения на основании аналогии закона (части первой статьи 8 ГКУ) правил, регулирующих подобные по содержанию отношения (статья 362 ГКУ).
Итак, такой способ защиты, как перевод на арендатора прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи может быть применен, только в случае продажи земельного участка по договору, обязательства по которому не прекратились, например, по договору купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа. Если же перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи не может быть применен, арендатор может требовать возмещения убытков от лица (лиц), которое (которые) нарушили его преимущественное право на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения.
По информации Нотариальной палаты Украины
Как помочь клиентам защитить недвижимость? Сервис SMS-Маяк позволяет настроить мониторинг объектов и контролировать любые регистрационные изменения. Купите сейчас.
Читайте также: Нотариусы получили доступ к Единому реестру лиц, пропавших без вести при особых обстоятельствах
