Комісія Нотаріальної палати України з аналітично-методичного забезпечення нотаріальної діяльності Правовим висновком № 16/2025 «Щодо порядку та способу реалізації переважного права на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення його суб'єктом» роз'яснила нотаріусам про особливості такого права.
Відтак, у відповідному Правовому висновку, Нотаріальна палата України звертає увагу на те, що ч. 2 ст. 131 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ) встановлено, що купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб'єктом іншій особі, про що такий суб'єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.
Відповідно до статті 9 Закону України «Про оренду землі» орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу, за умови що він сплатить ціну, за якою продається така земельна ділянка.
У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (крім продажу її на земельних торгах) орендар повідомляється у порядку, визначеному статтею 130-1 ЗКУ.
У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов'язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
Таким чином, орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.
Відтак, наймач (орендар) наділений переважним правом купівлі (придбання) речі за сукупності умов:
такий суб'єкт є належним користувачем - користується річчю на законних підставах за діючим договором найму (оренди);
належно виконує свої обов`язки за відповідним договором;
річ пропонується до продажу в період користування нею на законних підставах.
Нотаріальна палата звертає увагу на те, що умови, порядок та способи реалізації переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення регламентовано статтею 130-1 ЗКУ, відповідно до якої встановлюються суб'єкти переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення та визначається порядок укладення договорів з такими суб'єктами.
Отже, комплексно проаналізувавши положення статті 130-1 ЗКУ, Нотаріальна палата приходить до висновку про те, що належним повідомленням суб'єкта переважного права про його бажання скористатися переважним правом є виключно заява відповідного змісту, справжність підпису на якій засвідчено нотаріально та яка направлена нотаріусу цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або вручена особисто під розписку.
Забезпечте точність нотаріальних дій з LIGA360. Наше рішення надає доступ до детальних інструкцій та регулярних оновлень законодавства, що допоможе вам уникнути помилок у роботі. Переконайтеся в перевагах LIGA360 вже сьогодні, замовивши індивідуальну презентацію.
Окрім того Правовим висновком визначено, що ч. 4 ст. 130-1 ЗКУ встановлено наслідки продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі та передбачено, що суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця за умови внесення на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
Формулювання зазначеної норми передбачає, що її може бути застосовано лише у випадку, коли обов'язок покупця щодо сплати ціни ще не виконаний («повинен сплатити») та, відповідно, є невиконаним договір купівлі-продажу. Якщо ж ціну відчужуваної земельної ділянки сплачено, право власності на земельну ділянку перейшло до покупця та зобов'язання за договором купівлі-продажу припинилися належним виконанням, суб'єкт переважного права, права якого порушено, має обрати інший спосіб захисту його порушеного права.
Відповідний висновок підтверджується ухвалою від 04.09.2024 року в справі № 192/553/21, якою Верховний Суд зазначає, що у частині другій статті 777 ЦКУ не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦКУ) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦКУ).
Отже, такий спосіб захисту, як переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу може бути застосований, лише у разі продажу земельної ділянки за договором, зобов'язання за яким не припинилися, наприклад, за договором купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу. Якщо ж переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, орендар може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушили його переважне право на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
За інформацією Нотаріальної палати України
Як допомогти клієнтам захистити нерухомість? Сервіс SMS-Маяк дозволяє налаштувати моніторинг об?єктів та контролювати будь-які реєстраційні зміни. Придбайте зараз.
Читайте також: Нотаріуси отримали доступ до Єдиного реєстру осіб, зниклих безвісти за особливих обставин
