Дополнительное соглашение к договору аренды земли, подписанное сторонами до 1 января 2013 года (до внесения законодательных изменений об отмене необходимости регистрации самого договора аренды), вступает в силу для сторон договора не раньше осуществления его государственной регистрации, если стороны в тексте дополнительного соглашения не будут связывать момент вступления его в силу с событием, которое наступит позже.
Такой правовой вывод сделала Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 5 февраля 2025 года по делу № 925/457/23 (производство № 12-33гс24), информирует пресс-служба ВС.
Обстоятельства дела
Городской совет обратился в суд с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земли от 25 января 2010 года с прекращением права аренды земельного участка. Истец утверждал, что ООО с февраля 2020 года ненадлежаще исполняет обязательство по уплате арендной платы по договору, в частности, вносит ее в меньшем размере, чем согласовано сторонами в дополнительном соглашении от 1 ноября 2011 года.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, в частности, указав, что дополнительное соглашение от 1 ноября 2011 года, которым, по доводам истца, стороны увеличили размер арендной платы, не вступило в силу из-за отсутствия государственной регистрации, что было предусмотрено законодательством, действующим на момент заключения дополнительного соглашения.
Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил частично: расторг договор аренды и взыскал с ООО в пользу городского совета задолженность по арендной плате.
Позиция Верховного Суда
Большая Палата ВС указала, что дополнительное соглашение по своей юридической природе является сделкой, которая вносит изменения в уже существующий договор. С помощью такого юридического инструмента стороны могут изменить свои предыдущие договоренности, которые выражены и зафиксированы в условиях основного договора.
Ввиду того, что договор аренды земли в соответствии с законом подлежал заключению в письменной форме с обязательным проведением его государственной регистрации, то и дополнительное соглашение, которым вносились изменения в существенные условия такого договора, со всей очевидностью и по аналогии закону (статьи 18, 20 Закона "Об аренде земли") тоже должно было быть заключено в письменной форме и подлежало государственной регистрации.
Стороны не могут отступить от обязательного требования о государственной регистрации сделки, если такое требование предусмотрено законом или обусловлено необходимостью применения его аналогии. Поэтому в дополнительном соглашении к договору аренды земли стороны не могут определить срок вступления его в силу раньше, чем проведение его государственной регистрации. В противном случае применяются общие правила, определенные Законом "Об аренде земли".
В этом деле стороны не подали дополнительное соглашение для его государственной регистрации. Следовательно, неосуществление государственной регистрации дополнительного соглашения к заключенному сторонами договору аренды земли свидетельствует, что оно не вступило в силу для сторон, в связи с чем права и обязанности по дополнительному соглашению не возникли, а по договору - не изменились.
В деле, судебные решения по которому пересматривались, городской совет за спорный период имел законные ожидания на получение от ООО арендной платы, большую часть из которой (свыше 86 %) арендатор уплатил. Неуплаченной осталась только часть индексации арендной платы, составляющая около 13 % от всей суммы обязательства. Поэтому нет оснований считать, что городской совет в значительной степени был лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.
Поэтому взыскание с ООО в пользу городского совета задолженности по арендной плате (ее индексации) в полной мере будет отвечать критериям надлежащести и эффективности способа защиты нарушенного права, обеспечивая при этом соблюдение принципа сохранения договора.
Ищите правовые акты и судебные решения легко с LIGA360. Наше комплексное решение позволяет юристам оперативно анализировать законодательство и отслеживать важные для вашей практики изменения. Узнайте, как мы можем упростить вашу работу - закажите персональную презентацию прямо сейчас.
Читайте также:
