Надлежащим способом защиты прав арендодателя, считающего, что зарегистрированное право аренды отсутствует, является его требование к лицу, согласно которому зарегистрировано право аренды, о признании отсутствующим права аренды. Судебное решение об удовлетворении такого требования является основанием для внесения в Государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о прекращении права аренды ответчика.
Такой вывод сделала Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 29 ноября 2023 года по делу № 513/879/19 по иску фермерского хозяйства (арендатора) к владельцу земельного участка (арендодателю) об устранении препятствий в пользовании земельным участком и по иску арендодателя к арендатору о признании противоправным и отмене решения о государственной регистрации права аренды земельного участка. Об этом сообщила пресс-служба ВС.
Суть дела: в 2011 году арендодатель и арендатор подписали договор аренды земельного участка сроком на 7 лет, однако арендатор согласно требованиям действующего в то время законодательства и условиям подписанного договора не зарегистрировал последний. После введения с 1 января 2013 года правил государственной регистрации прав арендатор зарегистрировал в 2014 году право аренды. Поэтому считал, что договор аренды земли действует до 2021 года, в то время как арендодатель был убежден, что срок действия договора истекает в 2018 году.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск арендатора и отказали в удовлетворении иска арендодателя. Констатировали, что подписанный в 2011 году договор аренды земли вступил в силу после государственной регистрации права аренды в 2014 году и действует до 2021 года. По мнению судов, арендодатель признал заключение этого договора, так как подписал его, получал арендную плату, не возражал в течение длительного времени против использования арендатором земельного участка и согласовал условия дополнительного соглашения 2016 года.
SMS-Маяк - надежная помощь бизнесу в защите недвижимости и земли. Настройте мониторинг и получайте оповещения об изменениях в реестре вещных прав. Заказывайте по ссылке.
Относительно иска фермерского хозяйства (арендатора)
Рассмотрев дело, Большая Палата ВС обратила внимание, что арендатор не предоставил доказательств подтверждения наличия препятствий со стороны арендодателя в пользовании земельным участком. Суды предыдущих инстанций из исследования надлежащих, допустимых, достоверных и достаточных доказательств не установили, что арендодатель чинил арендатору препятствия в пользовании земельным участком. Отметили лишь о том, что владелец земельного участка «начиная с июля 2019 года приступил к самостоятельному использованию спорного земельного участка».
Учитывая изложенное БП, ВС указала, что при отсутствии предоставленных арендатором доказательств препятствий ему в пользовании земельным участком в удовлетворении требования обязать арендодателя не оказывать арендатору таких препятствий следует отказать.
Отказ в иске об обязательстве арендодателя не чинить арендатору препятствий в пользовании земельным участком из-за недоказанности их наличия соответствующими доказательствами не лишает арендатора права просить устранить препятствия при подтверждении их наличия. Кроме того, если арендатор считает, что ему нанесен ущерб вследствие лишения возможности определенное время в прошлом пользоваться земельным участком, то эффективным способом защиты соответствующего права арендатора может также быть взыскание ущерба, причиненного арендодателем.
Относительно иска арендодателя
Большая Палата ВС согласилась с отказом в удовлетворении требования арендодателя, но по другим мотивам, чем привели суды предыдущих инстанций.
БП ВС неоднократно обращала внимание на то, что решение о государственной регистрации прав и их обременений является основанием для внесения сведений (записей) о вещных правах, обременения вещных прав в Государственный реестр прав на недвижимое имущество; после начала отображения таких сведений (записей) в этом Реестре решения о государственной регистрации прав и их обременений исчерпывают свое действие.
Поэтому надлежащим способом защиты прав арендодателя, который в этих спорных правоотношениях считает, что зарегистрированное право аренды отсутствует, является его требование к лицу, согласно которому зарегистрировано право аренды, о признании отсутствующим права аренды. Судебное решение об удовлетворении такого требования является основанием для внесения в Государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о прекращении права аренды ответчика.
Как спрогнозировать ваши шансы на победу в суде? Воспользуйтесь ИТ-платформой LIGA360. Технологии искусственного интеллекта проанализируют ваше исковое заявление, чтобы вы смогли оценить перспективность дела и скорректировать аргументы. Детали по ссылке.
Читайте также: Новые полномочия хозяйственных судов: вступил в силу Закон о защите экономической конкуренции
