Одним из способов приобретения права собственности на недвижимость в рамках процедуры исполнительного производства является ее приобретение на публичных торгах, а также оставление взыскателем за собой нереализованного недвижимого имущества должника.
Об особенностях оформления права собственности на недвижимость, приобретенную в указанных случаях в процедуре исполнительного производства, рассказал руководитель отдела информационно-технического обеспечения деятельности Коллегии, секретарь центральной Коллегии Министерства юстиции Вячеслав Черныш.
В частности, г-н Черныш обратил внимание, что исполнительное производство является завершающей стадией судебного производства, а обращение взыскания на имущество должника, в том числе недвижимость в рамках этой процедуры, является эффективным инструментом как погашения задолженности по исполнительному документу, так и доступным широкому кругу субъектов хозяйствования способом приобретения высокостоимостных имущественных активов.
Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества согласно пункту четвертому части первой статьи 27 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" может проводиться на основания выданного нотариусом:
свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов);
свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов), если публичные торги (аукционы) не состоялись.
На что же важно обратить внимание субъектам хозяйствования в этом, казалось бы, терминологически понятном законодательном предписании, чтобы минимизировать риски?
Прежде всего, в пункте первом части первой статьи 10 Закона "Об исполнительном производстве" определено, что одной из мер принудительного исполнения решения является обращение взыскания на имущество должника, а согласно требованиям части первой статьи 48 данного Закона обращение взыскания на имущество должника заключается в его аресте, изъятии и принудительной реализации.
Особенности процедуры принудительной реализации имущества, на которое обращено взыскание, урегулированы статьей 61 Закона "Об исполнительном производстве", пунктами 27 - 31 Инструкции по организации принудительного исполнения решений, утвержденной приказом Министерства юстиции от 02.04.2012 № 512/5 (в редакции приказа от 29.09.2016 № 2832/5) (дальше - Инструкция), Порядком реализации арестованного имущества, утвержденным приказом Министерства юстиции от 29.09.2016 № 2831/5 (дальше - Порядок).
Как остановить рейдерский захват? Поставьте на контроль свою недвижимость в сервисе SMS-Маяк, чтобы мгновенно получать сигналы об изменениях в Реестре вещных прав. Это поможет вовремя обратиться к государственному регистратору и в суд и остановить незаконные действия. Попробуйте сейчас.
В статье 61 Закона "Об исполнительном проивзодстве" предусмотрено, что реализация арестованного недвижимого имущества осуществляется путем проведения электронных аукционов.
Не реализованное на электронных торгах недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости выставляются на повторные электронные торги по цене, составляющей 85 % его стоимости.
В случае повторной нереализации имущества недвижимое имущество выставляется на третий электронный аукцион по цене, составляющей 70 % его стоимости.
В случае предоставления взыскателем согласия (в случае реализации заложенного имущества / предмета ипотеки предоставления взыскателем и залогодержателем/ипотекодержателем согласия) третий электронный аукцион осуществляется способом продажи имущества с возможностью снижения начальной цены, но не ниже 60 % его стоимости, определенной в порядке, установленном статьей 57 данного Закона, для недвижимого имущества.
В случае нереализации имущества на третьем электронном аукционе государственный (частный) исполнитель сообщает об этом взыскателю и предлагает ему решить вопрос об оставлении за собой нереализованного имущества.
Если взыскатель в течение 10 рабочих дней со дня получения сообщения исполнителя в письменном виде не заявил о своем желании оставить за собой нереализованное имущество, арест с имущества снимается и оно возвращается должнику.
Однако если взыскатель выразил желание оставить за собой нереализованное имущество, он обязан в течение 10 рабочих дней со дня поступления от исполнителя соответствующего сообщения внести на соответствующий счет органа государственной исполнительной службы или счет частного исполнителя разницу между стоимостью нереализованного имущества и суммой средств, подлежащих взысканию в его пользу, если стоимость нереализованного имущества превышает сумму долга, подлежащую взысканию по исполнительному документу.
Имущество передается взыскателю по цене третьего электронного аукциона.
О передаче имущества взыскателю в счет погашения долга исполнитель выносит постановление, а по факту такой передачи он составляет акт.
Постановление и акт являются основаниями для дальнейшего оформления взыскателем права собственности на такое имущество.
Таким образом, процедура принудительной реализации недвижимого имущества предусматривает несколько этапов, то есть вероятность нескольких электронных торгов, со снижением начальной стоимости объекта и реализацию такого имущества, или же дальнейшую возможность взыскателя оставить за собой нереализованное имущество, о чем исполнитель выносит постановление и составляет акт.
Пунктом 27 Инструкции определено, что реализация имущества, на которое обращено взыскание (кроме имущества, изъятого из гражданского оборота, ограниченно оборотоздатного имущества и ценных бумаг), осуществляется в порядке, установленном Министерством юстиции.
В свою очередь, пунктом четвертым раздела Х Порядка предусмотрено, что после полного расчета победителя за приобретенное имущество на основании протокола о проведении электронного аукциона и платежного документа, подтверждающего уплату налога на добавленную стоимость и дополнительного вознаграждения за организацию и проведение электронного аукциона, исполнитель в течение 5 рабочих дней составляет акт о проведенном электронном аукционе. Государственный исполнитель дополнительно утверждает акт о проведенном электронном аукционе у начальника отдела, которому он непосредственно подчинен. Частный исполнитель самостоятельно утверждает акт о проведенном электронном аукционе путем его подписания и скрепления печатью частного исполнителя.
В соответствии с пунктом восьмым раздела Х Порядка в случае приобретения недвижимого имущества документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество, является свидетельство о приобретении недвижимого имущества с электронного аукциона, которое выдается нотариусом на основании акта о проведенном электронном аукционе.
Следовательно, подчеркивает Вячеслав Черныш, из анализа вышеуказанных норм Закона "Об исполнительном производстве", Инструкции и Порядка следует, что в случае реализации недвижимого имущества с публичных торгов государственный (частный) исполнитель составляет (утверждает) соответствующий акт о проведенном электронном аукционе, который в дальнейшем является основанием для выдачи нотариусом соответствующего свидетельства победителю аукциона.
Вместе с тем, в случае если недвижимое имущество не реализовано, но взыскатель выразил желание оставить за собой на праве собственности такое имущество, государственный (частный) исполнитель выносит соответствующее постановление и составляет акт, что является основаниями для дальнейшего оформления взыскателем права собственности и выдачи нотариусом соответствующего свидетельства.
Стоит обратить внимание, что главами 12 и 13 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Министерства юстиции от 22.02.2012 № 296/5, урегулирован вопрос выдачи свидетельств о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов (аукционов), в частности, в случае если они не состоялись.
Так, свидетельство о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов выдает нотариус на основании акта о проведенных публичных торгах, составленного государственным исполнителем и утвержденного начальником соответствующего отдела государственной исполнительной службы или частным исполнителем.
Свидетельство о приобретении недвижимого имущества, которое было предметом ипотеки, выдает нотариус на основании копии акта о реализации предмета ипотеки, составленного государственным исполнителем и утвержденного начальником (заместителем начальника) соответствующего органа государственной исполнительной службы или частным исполнителем.
Свидетельство о передаче имущества взыскателю в счет погашения долга выдает нотариус, если публичные торги (аукцион) объявлены не состоявшимися, на основании составленного и утвержденного в установленном порядке акта с указанием того, что публичные торги (аукцион) не состоялись.
Важно при этом заметить, что в соответствии с пунктами 3, 4 части первой статьи 24 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" в государственной регистрации прав на недвижимое имущество должно быть отказано, если, в частности: поданные документы не отвечают требованиям, установленным данным законом; поданные документы не дают возможность установить приобретение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество и их обременение.
Учитывая указанное, подчеркивает Вячеслав Черныш, субъектам хозяйствования стоит учитывать, что действующее законодательство устанавливает ряд императивных требований по оформлению результатов публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, в рамках процедуры исполнительного производства, оформлению документов, удостоверяющих право собственности на такое имущество и являющихся основанием для государственной регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Получите всю полноту информации о НПА. В LIGA360: Юрист к каждой норме предоставляются комментарии экспертов, разъяснения госорганов, связаны судебные решения. Здесь можно ознакомиться со всеми документами, которые ссылаются на норму или документ в целом. Если вы профессионально работаете из НПА, закажите тестовый доступ к LIGA360: Юрист.
