Одним із способів набуття права власності на нерухомість у межах процедури виконавчого провадження є її придбання на прилюдних торгах, а також залишення стягувачем за собою нереалізованого нерухомого майна боржника.
Про особливості оформлення права власності на нерухомість, набуту у зазначених випадках у процедурі виконавчого провадження, розповів керівник відділу інформаційно-технічного забезпечення діяльності Колегії, секретар центральної Колегії Міністерства юстиції В'ячеслав Черниш.
Зокрема, пан Черниш звернув увагу, що виконавче провадження є завершальною стадією судового провадження, а звернення стягнення на майно боржника, у тому числі нерухомість у межах цієї процедури, є ефективним інструментом як погашення заборгованості за виконавчим документом, так і доступним широкому колу суб'єктів господарювання способом набуття високовартісних майнових активів.
Державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна згідно з пунктом четвертим частини першої статті 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» може проводитися на підстави виданого нотаріусом:
свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів);
свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися.
На що ж важливо звернути увагу суб'єктам господарювання у цьому, здавалося б, термінологічно зрозумілому законодавчому приписі, щоб мінімізувати ризики?
Передусім, у пункті першому частини першої статті 10 Закону «Про виконавче провадження» визначено, що одним із заходів примусового виконання рішення є звернення стягнення на майно боржника, а згідно з вимогами частини першої статті 48 цього Закону звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації.
Особливості процедури примусової реалізації майна, на яке звернено стягнення, врегульовано статтею 61 Закону «Про виконавче провадження», пунктами 27 - 31 Інструкції з організації примусового виконання рішень, затвердженої наказом Міністерства юстиції від 02.04.2012 № 512/5 (у редакції наказу від 29.09.2016 № 2832/5) (далі - Інструкція), Порядком реалізації арештованого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції від 29.09.2016 № 2831/5 (далі - Порядок).
Як зупинити рейдерське захоплення? Поставте на контроль свою нерухомість у сервісі SMS-Маяк, щоб миттєво отримувати сигнали про зміни в Реєстрі речових прав. Це допоможе вчасно звернутися до державного реєстратора та до суду і зупинити незаконні дії. Спробуйте зараз.
У статті 61 Закону «Про виконавче провадження» передбачено, що реалізація арештованого нерухомого майна здійснюється шляхом проведення електронних аукціонів.
Не реалізоване на електронних торгах нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості виставляються на повторні електронні торги за ціною, що становить 85 % його вартості.
У разі повторної нереалізації майна нерухоме майно виставляється на третій електронний аукціон за ціною, що становить 70 % його вартості.
У разі надання стягувачем згоди (у разі реалізації заставленого майна / предмета іпотеки надання стягувачем та заставодержателем/іпотекодержателем згоди) третій електронний аукціон здійснюється у спосіб продажу майна з можливістю зниження початкової ціни, але не нижче 60 % його вартості, визначеної в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону, для нерухомого майна.
У разі нереалізації майна на третьому електронному аукціоні державний (приватний) виконавець повідомляє про це стягувачу і пропонує йому вирішити питання про залишення за собою нереалізованого майна.
Якщо стягувач протягом 10 робочих днів з дня отримання повідомлення виконавця письмово не заявив про своє бажання залишити за собою нереалізоване майно, арешт з майна знімається і воно повертається боржникові.
Однак якщо стягувач виявив бажання залишити за собою нереалізоване майно, він зобов'язаний протягом 10 робочих днів з дня надходження від виконавця відповідного повідомлення внести на відповідний рахунок органу державної виконавчої служби або рахунок приватного виконавця різницю між вартістю нереалізованого майна та сумою коштів, що підлягають стягненню на його користь, якщо вартість нереалізованого майна перевищує суму боргу, яка підлягає стягненню за виконавчим документом.
Майно передається стягувачу за ціною третього електронного аукціону.
Про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу виконавець виносить постанову, а за фактом такої передачі він складає акт.
Постанова та акт є підставами для подальшого оформлення стягувачем права власності на таке майно.
Таким чином, процедура примусової реалізації нерухомого майна передбачає декілька етапів, тобто імовірність декількох електронних торгів, зі зниженням початкової вартості об'єкта та реалізацію такого майна, або ж подальшу можливість стягувача залишити за собою нереалізоване майно, про що виконавець виносить постанову та складає акт.
Пунктом 27 Інструкції визначено, що реалізація майна, на яке звернено стягнення (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та цінних паперів), здійснюється в порядку, встановленому Міністерством юстиції.
Своєю чергою, пунктом четвертим розділу Х Порядку передбачено, що після повного розрахунку переможця за придбане майно на підставі протоколу про проведення електронного аукціону та платіжного документа, що підтверджує сплату податку на додану вартість та додаткової винагороди за організацію та проведення електронного аукціону, виконавець протягом 5 робочих днів складає акт про проведений електронний аукціон. Державний виконавець додатково затверджує акт про проведений електронний аукціон у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований. Приватний виконавець самостійно затверджує акт про проведений електронний аукціон шляхом його підписання та скріплення печаткою приватного виконавця.
Відповідно до пункту восьмого розділу Х Порядку у випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з електронного аукціону, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведений електронний аукціон.
Отже, зауважує В'ячеслав Черниш, з аналізу вищевказаних норм Закону «Про виконавче провадження», Інструкції та Порядку випливає, що у разі реалізації нерухомого майна з прилюдних торгів державний (приватний) виконавець складає (затверджує) відповідний акт про проведений електронний аукціон, що в подальшому є підставою для видачі нотаріусом відповідного свідоцтва переможцю аукціону.
Разом з тим, у разі якщо нерухоме майно не реалізоване, але стягувач виявив бажання залишити за собою на праві власності таке майно, державний (приватний) виконавець виносить відповідну постанову та складає акт, що є підставами для подальшого оформлення стягувачем права власності та видачі нотаріусом відповідного свідоцтва.
Варто звернути увагу, що главами 12 та 13 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 22.02.2012 № 296/5 , врегульовано питання видачі свідоцтв про придбання арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів (аукціонів), зокрема, у разі якщо вони не відбулися.
Так, свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів видає нотаріус на підставі акта про проведені публічні торги, складеного державним виконавцем та затвердженого начальником відповідного відділу державної виконавчої служби або приватним виконавцем.
Свідоцтво про придбання нерухомого майна, що було предметом іпотеки, видає нотаріус на підставі копії акта про реалізацію предмета іпотеки, складеного державним виконавцем та затвердженого начальником (заступником начальника) відповідного органу державної виконавчої служби або приватним виконавцем.
Свідоцтво про передачу майна стягувачеві в рахунок погашення боргу видає нотаріус, якщо прилюдні торги (аукціон) оголошено такими, що не відбулися, на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта із зазначенням того, що прилюдні торги (аукціон) не відбулися.
Важливо при цьому зауважити, що відповідно до пунктів 3, 4 частини першої статті 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав на нерухоме майно має бути відмовлено, якщо, зокрема: подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим законом; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
З огляду на зазначене, наголошує В'ячеслав Черниш, суб'єктам господарювання варто враховувати, що чинне законодавство встановлює ряд імперативних вимог щодо оформлення результатів прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, в межах процедури виконавчого провадження, оформлення документів, які посвідчують право власності на таке майно і є підставою для державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Отримайте всю повноту інформації про НПА. У LIGA360: Юрист до кожної норми надаються коментарі експертів, роз'яснення держорганів, пов'язані судові рішення. Тут можна ознайомитись з усіма документами, що посилаються на норму або документ у цілому. Якщо ви професійно працюєте з НПА, замовте тестовий доступ до LIGA360: Юрист.
