Защита прав инвесторов в жилую недвижимость: анализ Закона от НПУ

15 августа 2022 года Верховная Рада приняла Закон (проект № 5091) "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".

Специалисты Нотариальной палаты Украины проанализировали принятый документ.

Закон будет определять особенности гражданского оборота объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости и направлен на гарантирование вещных прав на такие объекты.

Принятым Законом, в частности, будут определены:

- механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости;

- особенности совершения сделок с объектами незавершенного строительства, будущими объектами недвижимости, в частности заключения, выполнения и расторжения договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и будущего объекта недвижимости;

- особенности удостоверения нотариусами сделок по объектам незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;

- особенности ипотеки объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости.

В соответствии с текстом законопроекта, подготовленным ко второму чтению, среди прочего:

1. Определены такие понятия: будущий объект недвижимости, специальное имущественное право на объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости, гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества и т. п.

2. Нотариальному удостоверению будут подлежать:

- договор об организации и финансировании строительства объекта;

- сделка относительно второго и следующего отчуждения неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости;

- договор об отступлении прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости;

- договор управления недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства, будущим объектом недвижимости;

- предварительный договор по купле-продаже объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости;

- договор залога, предметом которого являются недвижимое имущество, неделимые объекты незавершенного строительства (делимые объекты незавершенного строительства в случаях, определенных законом), будущие объекты недвижимости, космические объекты.

3. Внесены изменения в Гражданский кодекс Украины, в том числе определено, что любые платежи в подтверждение обязательства по предварительному договору о купле-продаже объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, а также установление других финансовых обязательств сторон, кроме штрафных санкций, по предварительному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости не допускаются.

4. Изложена в новой редакции статья 55 Закона "О нотариате".

5. Существенные изменения вносятся в законы "Об ипотеке", "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" и "Об исполнительном производстве".

Предусмотрено, что Закон вступит в силу через один месяц со дня его опубликования, но не раньше дня вступления в силу Закона "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законы Украины относительно содействия развитию волонтерской деятельности и деятельности неприбыльных учреждений и организаций в условиях вооруженной агрессии Российской Федерации против Украины", который также был принят 15 августа 2022 года и должен вступить в силу со дня, следующего за днем его опубликования, кроме пунктов 8 - 10 статьи 21 Закона, которые определяют обязанности кооперативов, Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку и Кабинета Министров и вступают в силу со дня, следующего за днем опубликования Закона.

Действие Закона будет распространяться:

- на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, являющиеся составными частями объекта незавершенного строительства, право на выполнение строительных работ по которым приобретено после вступления в силу данного Закона, с учетом особенностей, определенных данной частью;

- на будущие объекты недвижимости, которые приобретаются на основании договора об участии в фонде финансирования строительства и являются составными частями делимого объекта незавершенного строительства, право на выполнение строительных работ по которому приобретено после вступления в силу данного Закона.

Читайте также:

Отсутствие обязательного нотариального согласия совладельца имущества - основание для признания договора ипотеки недействительным: КХС ВС