В Офисе противодействия рейдерству рассказали о новеллах по проведению госрегистрации вещных прав при наличии зарегистрированных обременений

С целью охраны и защиты нарушений прав собственников недвижимого имущества законодательство в сфере государственной регистрации вещных прав и их обременений в Украине претерпевает изменения.

Законом № 2255-IX "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно усовершенствования механизма противодействия рейдерству" введен ряд антирейдерских мер и усовершенствована процедура проведения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, в частности, путем внесения изменений в Закон "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (дальше - Закон № 1952-ІV).

Данным Законом, среди прочего, расширен перечень оснований, при которых наличие зарегистрированных обременений вещных прав на недвижимое имущество не является основанием для отказа в государственной регистрации.

О нормативных изменениях относительно случаев неприменения отказа в государственной регистрации прав по основанию наличия зарегистрированного обременения вещных прав на недвижимое имущество рассказала и. о. зав. сектора судебной работы Управления обеспечения деятельности Коллегии Министерства юстиции Украины по рассмотрению жалоб на решения, действия или бездействие государственного регистратора, субъектов государственной регистрации, территориальных органов Минюста Вита Коробка.

Внесение сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество исключительно на основаниях и в порядке, определенных Законом № 1952-ІV, является одним из общих принципов государственной регистрации прав.

Государственный регистратор при принятии решения о государственной регистрации прав:

• устанавливает соответствие заявленных прав и поданных/полученных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество и их обременениями, в частности, наличие обременений прав на недвижимое имущество;

• проверяет документы на наличие оснований для проведения регистрационных действий, приостановки рассмотрения заявления о государственной регистрации прав и их обременений, приостановки государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав и принимает соответствующие решения.

Наличие зарегистрированных обременений вещных прав на недвижимое имущество является основанием для отказа в проведении государственной регистрации прав. Это прямо предусмотрено в пункте 6 части первой статьи 24 Закона № 1952-ІV.

При этом следует отметить, что государственной регистрации прав подлежат такие обременения вещных прав на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, как:

• запрет отчуждения и/или пользования;

• арест;

• ипотека;

• требование нотариального удостоверения договора, предметом которого является недвижимое имущество, установленное собственником такого имущества;

• налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, объект незавершенного строительства;

• другие обременения в соответствии с законом (например, намерение собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения, по которому установлено преимущественное право его покупки, продать его лицу, не являющемуся субъектом такого преимущественного права).

Таким образом, по общему правилу, в случае наличия зарегистрированных обременений государственный регистратор обязательно должен принять решение об отказе в государственной регистрации прав.

Однако наличие обременений не всегда является препятствием для проведения государственной регистрации прав.

Такие исключения четко определены частью шестой статьи 24 Закона № 1952-ІV.

Законом "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно усовершенствования механизма противодействия рейдерству" часть четвертая статьи 24 Закона № 1952-ІV изменена: в частности, она была дополнена дополнительными основаниями, которые позволяют провести определенные виды государственной регистрации прав.

В частности, отказ в государственной регистрации прав при наличии зарегистрированного обременения не применяется в случае:

• государственной регистрации прав на основании документа, отличного от договора, по которому собственником недвижимого имущества установлено требование нотариального удостоверения, - в случае если обременением является требование нотариального удостоверения договора, установленное собственником имущества;

• государственной регистрации прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения - в случае если обременением является намерение собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения по его продаже;

• государственной регистрации прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кроме государственной регистрации права собственности на такой участок в результате внесения его в уставный (складочный) капитал юридического лица или государственной регистрации ипотеки земельного участка сельскохозяйственного назначения, - в случае если обременением является преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения;

• государственной регистрации права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в результате внесения его в уставный (складочный) капитал юридического лица или государственной регистрации ипотеки земельного участка сельскохозяйственного назначения при наличии согласия субъекта преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения - в случае если обременением является преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения;

• государственной регистрации прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кроме передачи эмфитевтом земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду, - в случае если обременением является запрет передачи эмфитевтом земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду;

• исправление технической ошибки в соответствии со статьей 26 данного Закона.

Кроме того, изложение некоторых оснований, при которых обременение не будет препятствовать государственной регистрации прав, претерпело определенные изменения. Это касается, в частности, государственной регистрации обременений вещных прав на недвижимое имущество, кроме государственной регистрации ипотеки при наличии запрета отчуждения, ареста.

Следует обратить внимание на то, что как и в предыдущей редакции, перечень исключений, установленный в части четвертой статьи 24 Закона № 1952-ІV, является исчерпывающим, поэтому наличие зарегистрированных обременений вещных прав на недвижимое имущество при отсутствии таких оснований обусловливает принятие государственным регистратором решения об отказе в государственной регистрации прав на основании пункта 6 части первой статьи 24 указанного Закона.

В случае же проведения такой регистрации, государственным регистратором будут нарушаться не только законодательные принципы, но и права и законные интересы других лиц, в частности тех, в интересах кого эти обременения были зарегистрированы, что в свою очередь может приводить к отмене решения о такой государственной регистрации в случае подачи соответствующей жалобы. К сожалению, такие случаи в практике Минюста по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации неодиночны.