В Офісі протидії рейдерству розповіли про новели щодо проведення держреєстрації речових прав за наявності зареєстрованих обтяжень

З метою охорони та захисту порушень прав власників нерухомого майна законодавство у сфері державної реєстрації речових прав та їх обтяжень в Україні зазнає змін.

Законом № 2255-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» запроваджено низку антирейдерських заходів та вдосконалено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, зокрема, шляхом внесення змін до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-ІV).

Цим Законом, серед іншого, розширено перелік підстав, за яких наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно не є підставою для відмови в державній реєстрації.

Про нормативні зміни щодо випадків незастосування відмови в державній реєстрації прав з підстави наявності зареєстрованого обтяження речових прав на нерухоме майно розповіла в. о. зав. сектору судової роботи Управління забезпечення діяльності Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Мін'юсту Віта Коробка.

Внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом № 1952-ІV, є однією із загальних засад державної реєстрації прав.

Державний реєстратор при прийнятті рішення про державну реєстрацію прав:

• встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, наявність обтяжень прав на нерухоме майно;

• перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації прав. Це прямо передбачено у пункті 6 частини першої статті 24 Закону № 1952-ІV.

При цьому слід зауважити, що державній реєстрації прав підлягають такі обтяження речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, як:

• заборона відчуження та/або користування;

• арешт;

• іпотека;

• вимога нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно, встановлена власником такого майна;

• податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва;

• інші обтяження відповідно до закону (наприклад, намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення, щодо якої встановлено переважне право її купівлі, продати її особі, яка не є суб'єктом такого переважного права).

Таким чином, за загальним правилом, у разі наявності зареєстрованих обтяжень державний реєстратор обов'язково повинен прийняти рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Проте наявність обтяжень не завжди є перешкодою для проведення державної реєстрації прав.

Такі виключення чітко визначено частиною шостою статті 24 Закону № 1952-ІV.

Законом «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» частину четверту статті 24 Закону № 1952-ІV змінено: зокрема, вона була доповнена додатковими підставами, які дозволяють провести певні види державної реєстрації прав.

Зокрема, відмова в державній реєстрації прав за наявності зареєстрованого обтяження не застосовується у разі:

• державної реєстрації прав на підставі документа, відмінного від договору, щодо якого власником нерухомого майна встановлено вимогу нотаріального посвідчення, - у разі якщо обтяженням є вимога нотаріального посвідчення договору, встановлена власником майна;

• державної реєстрації прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення - у разі якщо обтяженням є намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу;

• державної реєстрації прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, крім державної реєстрації права власності на таку ділянку в результаті внесення її до статутного (складеного) капіталу юридичної особи або державної реєстрації іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення, - у разі якщо обтяженням є переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

• державної реєстрації права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення в результаті внесення її до статутного (складеного) капіталу юридичної особи або державної реєстрації іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення за наявності згоди суб'єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення - у разі якщо обтяженням є переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

• державної реєстрації прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, крім передачі емфітевтом земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду, - у разі якщо обтяженням є заборона передачі емфітевтом земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду;

• виправлення технічної помилки відповідно до статті 26 цього Закону.

Крім того, виклад деяких підстав, за яких обтяження не перешкоджатиме державній реєстрації прав, зазнав певних змін. Це стосується, зокрема, державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно, крім державної реєстрації іпотеки за наявності заборони відчуження, арешту.

Слід звернути увагу на те, що як і у попередній редакції, перелік винятків, встановлений у частині четвертій статті 24 Закону № 1952-ІV, є вичерпним, тож наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно за відсутності таких підстав обумовлює прийняття державним реєстратором рішення про відмову у державній реєстрації прав на підставі пункту 6 частини першої статті 24 зазначеного Закону.

У разі ж проведення такої реєстрації, державним реєстратором порушуватимуться не лише законодавчі принципи, але й права та законні інтереси інших осіб, зокрема тих, в інтересах кого ці обтяження були зареєстровані, що у свою чергу може призводити до скасування рішення про таку державну реєстрацію у разі подання відповідної скарги. На жаль, такі випадки у практиці Мін'юсту з розгляду скарг у сфері державної реєстрації є непоодинокими.