В случае возникновения спора о праве собственности на недвижимое имущество перед истцом появляется задача выбора эффективного способа защиты, а перед ответчиком - построения эффективной стратегии защиты своего права.
Эксперты Офиса противодействия рейдерству разъяснили, что при решении этих задач могут пригодиться правовые позиции, сформулированные Большой Палатой Верховного Суда с учетом положений о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество.
Добросовестность приобретателя недвижимого имущества, который полагался на данные Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество
В постановлении от 02.11.2021 по делу № 925/1351/19 Большая Палата Верховного Суда пришла, в частности, к следующим выводам:
1. Если спорное имущество является объектом недвижимости, то для определения добросовестности его приобретателя кроме предписаний статьи 388 Гражданского кодекса (дальше - ГК Украины) следует применять специальную норму пункта 1 части первой статьи 2 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений", в соответствии с которой государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их обременений - это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения вещных прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (дальше - Государственный реестр прав).
Следовательно, добросовестное лицо, приобретающее недвижимое имущество в собственность или приобретающее другое вещное право на него, вправе полагаться на сведения о вещных правах других лиц на недвижимое имущество и их обременениях (их наличии или отсутствии), которые содержатся в Государственном реестре прав.
2. При отсутствии в Государственном реестре прав сведений о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременений лицо, которое добросовестно полагалось на эти сведения, то есть не знало и не должно было знать о существовании таких прав или обременений, приобретает право на такое имущество свободным от незарегистрированных прав других лиц и обременений.
3. Сведения из Государственного реестра прав презюмируются правильными, пока не доказано противоположное, поэтому добросовестный приобретатель не должен проверять историю приобретения недвижимости и делать выводы относительно правомерности предыдущих переходов имущества, а может действовать, полагаясь на такие сведения, при отсутствии обстоятельств, которые с точки зрения разумного наблюдателя могут вызвать сомнение в достоверности этих сведений.
4. Предъявление собственником недвижимого имущества требования об отмене решений, записей о государственной регистрации права собственности на это имущество за незаконным собственником не является необходимым для эффективного восстановления его права.
Истребование недвижимого имущества как эффективный способ защиты в случае наличия государственной регистрации права собственности за ответчиком
В постановлении от 09.11.2021 по делу № 466/8649/16-ц Большая Палата Верховного Суда пришла к следующим выводам:
1. Эффективность виндикационного иска обеспечивается именно наличием государственной регистрации права собственности за ответчиком, поскольку при отсутствии такой регистрации судебное решение об удовлетворении виндикационного иска не является основанием для государственной регистрации права собственности за истцом.
Поэтому исковое требование об отмене государственной регистрации права собственности ответчика противоречит исковому требованию об истребовании недвижимого имущества.
2. В соответствии с пунктом 1 части первой статьи 4 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" право собственности подлежит государственной регистрации. Удовлетворение искового требования об отмене государственной регистрации права собственности противоречит указанному императивному требованию закона, поскольку исполнение судебного решения приведет к пробелу в Государственном реестре прав в части принадлежности права собственности на спорное имущество.
Следовательно, вместо отмены ненадлежащей записи о государственной регистрации в Государственный реестр прав должна быть внесена надлежащая запись о государственной регистрации права собственности истца. Такая запись вносится на основании судебного решения об удовлетворении виндикационного иска.
В постановлении от 23.11.2021 по делу № 359/3373/16-ц Большая Палата Верховного Суда указала, что:
1. Надлежащим ответчиком по иску об истребовании от (взыскании с) лица земельного участка является лицо, за которым зарегистрировано право собственности на такой участок. Если земельным участком неправомерно завладел ответчик, то виндикационный иск отвечает надлежащему способу защиты прав истца.
2. Собственник с соблюдением требований статьи 388 ГК Украины может истребовать принадлежащее ему имущество от лица, которое является последним его приобретателем, независимо от того, сколько раз это имущество было отчуждено до того, как оно попало во владение последнего приобретателя.
Для такого истребования оспаривание решений органов государственной власти или местного самоуправления, цепи договоров, других сделок относительно спорного имущества и документов, удостоверяющих соответствующее право, не является эффективным способом защиты права собственника.
В тех случаях, когда должно быть применено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения, требование собственника о признании права собственности или другие его требования, направленные на избежание применения предписаний статей 387 и 388 ГК Украины, являются неэффективными.
3. Признание недействительным государственного акта не является необходимым для решения вопроса о принадлежности права собственности на земельный участок и для его истребования из чужого владения.
4. Предъявление собственником недвижимого имущества требования об отмене решений, записей о государственной регистрации права собственности на это имущество за незаконным собственником не является необходимым для эффективного восстановления его права.
5. Во время рассмотрения дела по исковому требованию о применении надлежащего способа защиты (в частности в споре по виндикационному иску) отказ в иске по тем мотивам, что государственный акт, решение о государственной регистрации, сведения или запись о государственной регистрации права на имущество не признаны недействительными, или что они не обжалованы, соответствующие исковые требования не предъявлены, не допускается.
Признание за покупателем имущественных прав права собственности на проинвестированное (оплаченное) им имущество как эффективный способ защиты
В постановлении от 14.09.2021 года по делу № 359/5719/17 Большая Палата Верховного Суда указала, что:
1. Нормами законодательства установлен первичный способ приобретения права собственности на вещь, на которую раньше не было и не могло быть установлено право собственности других лиц. Именно инвестор как лицо, за средства которого и на основании договора с которым был построен объект инвестирования, является лицом, которым приобретается первичное право собственности на вновь созданный объект инвестирования.
2. Инвестор после выполнения условий инвестирования приобретает имущественные права (тождественные праву собственности) на этот объект и после завершения строительства объекта недвижимости приобретает право собственности на объект инвестирования как первоначальный собственник путем проведения государственной регистрации вещных прав на указанный объект за собой.
В постановлении от 14.12.2021 по делу № 344/16879/15-ц Большая Палата Верховного Суда указала, что:
1. Заключая договор купли-продажи имущественных прав на нововыстроенное имущество, покупатель получает вещное право, которое удостоверяет правомочность его собственника получить право собственности на недвижимое имущество в будущем.
2. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию квартира как отдельный объект гражданских правоотношений еще не существует и приобретает юридически статус объекта гражданских правоотношений только после государственной регистрации, осуществленной в соответствии с действующим законодательством.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента приема его в эксплуатацию, если такое предусмотрено законом или договором, а полноценным объектом в понимании ГК Украины такой объект становится после его государственной регистрации, поскольку никаких исключений относительно необходимости государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи для вновь созданной вещи, которой является квартира в нововыстроенном доме, гражданское законодательство не содержит.
3. Ввиду того, что в случае приобретения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество именно инвестор приобретает первичное право собственности, на которое раньше не было и не могло быть зарегистрировано право собственности других лиц, виндикация не может быть применена.
Эффективным и надлежащим способом защиты прав инвестора в таком случае будет признание права собственности на основании статьи 392 ГК Украины.
То есть в тех случаях, когда объект недвижимости уже построен и принят в эксплуатацию, однако покупателем не получены правоустанавливающие документы в связи с нарушением продавцом по договору купли-продажи имущественных прав на недвижимое имущество взятых на себя договорных обязательств по передаче всех необходимых документов для оформления права собственности на квартиру, стоимость которой уплачена покупателем в полном объеме, и в случае непризнания продавцом права покупателя на эту построенную квартиру может иметь место обращение в суд с требованием о признании за покупателем права собственности на проинвестированное (оплаченное) им имущество в соответствии со статьей 392 ГК Украины.
Чтобы обезопасить недвижимость от действий мошенников и "черных регистраторов", необходимо контролировать информацию в Реестре вещных прав. Поставьте на круглосуточный мониторинг любые объекты вашей недвижимости с помощью сервиса SMS-Маяк, который мгновенно сообщит о начале любых регистрационных процедур и поможет вовремя остановить рейдерский захват.
Читайте также:
