КГС ВС в постановлении по делу №172/1159/20 от 17 ноября 2021 года разъяснил, при каких условиях подлежит взысканию штраф за невыполнение условий предварительного договора аренды земельного участка и в каком размере, сообщила пресс-служба ВС.
Суть дела: ответчик заключила с истцом предварительные договоры о том, что по истечении срока аренды принадлежащих ей трех земельных участков она передаст эти участки в аренду истцу, а в случае нарушения обязательств должна уплатить штраф - 30 минимальных заработных плат по каждому предварительному договору.
После того как договоры ответчицы с предыдущим арендатором были расторгнуты в судебном порядке, она заключила новые договоры с этим же предприятием. Поэтому истец просил взыскать с ответчика штраф в указанном размере.
Как быстро найти подобные судебные решения? 35 фильтров для поиска доступны на IT-платформе LIGA360. Узнай, как находить smart-решения для защиты в суде по ссылке.
Суд первой инстанции, с решением которого согласился апелляционный суд, отказал в удовлетворении иска, указав, что договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, к предварительному договору аренды земельного участка требования относительно государственной регистрации являются такими же. Поскольку государственная регистрация предварительных договоров аренды земли не была проведена, их стороны не приобрели права и обязанности по этим договорам.
Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда отменил предыдущие решения и частично удовлетворил иск, сделав следующие правовые выводы.
Относительно условий штрафа за невыполнение условий предварительного договора аренды земельного участка
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (абз. 4 ч. 1 ст. 635 ГК).
Договор аренды земли заключается в письменной форме (ст. 14 Закона «Об аренде земли»).
Все операции с договорами - теперь в едином облачном решении. Создавайте новый документ из более 30 шаблонов и проанализируйте его до подписания. Система автоматически распознает ошибки, проверит стороны, найдет нормативные документы, на которые ссылается договор. Узнайте больше по ссылке.
Толкование указанных норм свидетельствует, что:
форму сделки понимают как способ выражения воли стороны (сторон) и/или ее фиксацию. Законодатель предусмотрел только две формы сделок - устную и письменную (электронную);
государственной регистрацией сделки считают официальное признание и подтверждение государством факта совершения сделки. Следует различать форму сделки и ее государственную регистрацию. Государственная регистрация сделки не является разновидностью ее формы;
с учетом содержания абз. 4 ч. 1 ст. 635 ГК и ст. 14 Закона «Об аренде земли» (в редакции, действующей на момент заключения предварительных договоров аренды земли от 27 февраля 2019 года), предварительный договор аренды земли должен быть совершен в письменной форме. По состоянию на 27 февраля 2019 г. в законодательстве не было требования о необходимости проведения государственной регистрации предварительного договора аренды земли.
Поэтому суды сделали неправильный вывод о незаключенности предварительных договоров аренды земли от 27 февраля 2019 года.
Относительно размера штрафа
Размер неустойки может быть уменьшен по решению суда при наличии одного из условий:
а) если он значительно превышает размер ущерба;
б) при наличии других обстоятельств, имеющих существенное значение.
Коллегия судей отметила, что штраф по трем предварительным договорам аренды земли в размере 375 570 грн (125 000 грн по одному предварительному договору) не может считаться соответствующим общим основам гражданского законодательства (ст. 3 ГК).
С учетом установленных судами обстоятельств и общих принципов гражданского законодательства коллегия судей считает возможным уменьшить размер штрафа по каждому предварительному договору до размера годовой арендной платы за соответствующий участок (итого - 56 210,43 грн).
