Достаточно часто с целью улучшения жилищных условий или изменения функционального назначения нежилых помещений собственники недвижимого имущества осуществляют реконструкцию, реставрацию или капитальный ремонт.
Однако следует помнить, что право собственности на созданный в результате реконструкции объект возникает только после его государственной регистрации.
Соответствующее разъяснение предоставили специалисты Центрально-Западного межрегионального управления Министерства юстиции (г. Хмельницкий).
Так, в соответствии с ч. 1 статьи 332 Гражданского кодекса переработкой является использование одной вещи (материала), в результате чего создается новая вещь.
При таких условиях в случае проведения реконструкции, реставрации или капитального ремонта объекта недвижимого имущества образуется новая вещь.
Согласно статье 331 Гражданского кодекса право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Процедура и основания государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в результате реконструкции определены Законом "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" и Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением Кабинета Министров от 25.12.2015 г. (с изменениями) (дальше - Порядок).
Порядок закрепляет, что под реконструкцией следует понимать реконструкцию, реставрацию или капитальный ремонт законченного строительством объекта.
Перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в результате реконструкции, определен в пункте 43 Порядка.
Для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в результате реконструкции такого объекта заявителю необходимо обратиться к государственному регистратору вещных прав на недвижимое имущество или к нотариусу и подать следующие документы:
1) документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект зарегистрировано в Государственном реестре прав);
2) документ, в соответствии с требованиями законодательства удостоверяющий прием в эксплуатацию законченного строительством объекта;
3) технический паспорт на объект недвижимого имущества.
Специалисты Центрально-Западного межрегионального управления Минюста обратили внимание: с 1 августа 2021 года законодателем регламентировано, что в случае подачи заявителем технического паспорта на объект недвижимого имущества государственный регистратор при проведении государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество использует данные Единой электронной системы в сфере строительства о результатах проведения технической инвентаризации объекта недвижимого имущества.
Таким образом, информация о проведенной технической инвентаризации объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, должна обязательно содержаться в Единой электронной системе в сфере строительства.
Достаточно часто собственники объектов недвижимого имущества, которые провели реконструкцию вспомогательного здания или сооружения, обращаются с требованием зарегистрировать в Государственном реестре прав право собственности реконструированного вспомогательного здания, например, летней кухни как отдельного объекта недвижимого имущества.
Отмечается, что в соответствии со статьей 188 Гражданского кодекса если несколько вещей образуют единое целое, что дает возможность использовать его по назначению, они считаются одной вещью (составная вещь).
Сделка, совершенная в отношении составной вещи, распространяется на все ее составные части, если иное не установлено договором.
В соответствии с пунктом 4 раздела ІІ Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества здания (сараи, хлева, гаражи, летние кухни, мастерские, гардеробные, погреба, навесы, мусоросборники и т. п.) и сооружения (колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, замощения и т. п.) подлежат технической инвентаризации в составе основного здания.
Следовательно, в случае реконструкции одной из частей составной вещи стоит говорить о реконструкции вещи в целом.
Также проблемным остается вопрос государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в общей собственности.
Согласно нормам действующего законодательства для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в результате реконструкции такого объекта, находящегося в общей собственности, кроме документов, определенных пунктом 43 Порядка, также подаются письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, приобретаемого в общую долевую собственность).
Таким образом, письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности является обязательным при государственной регистрации недвижимости, находящейся в общей собственности.
Больше информации о том, как предупредить кризисные ситуации бизнеса уже сегодня, получайте в системах ЛІГА:ЗАКОН.
Держите руку на пульсе актуальной правовой картины дня со всеми нововведениями, используйте подборку ситуаций для оперативного реагирования на любые изменения и имейте доступ к полной базе нормативных документов на любую дату, в частности и тех, которые регулируют работу компаний в условиях коронакризиса, карантинов, чрезвычайных положений.
Попробуйте тестовый доступ к системам ЛІГА:ЗАКОН по ссылке, объективно оценивайте любую ситуацию и принимайте твердые и взвешенные решения уже сегодня.
