1 июля 2021 года вступает в силу ряд законов относительно открытия рынка земель сельскохозяйственного назначения, в частности Закон № 552-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения", напоминает Нотариальная палата Украины.
Изменениями в статью 55 Закона "О нотариате" предусматривается, что при удостоверении соглашения об отчуждении земельного участка с/х назначения нотариус проверяет соблюдение установленных Земельным кодексом требований к приобретателям права собственности, в частности ограничений относительно общей площади земельных участков, которые вправе приобретать в собственность одно лицо.
Такая проверка осуществляется, в частности, с использованием сведений Государственного земельного кадастра.
Требования к приобретателям с/х участков будут определяться новой редакцией статьи 130 Земельного кодекса Украины. Порядок осуществления проверки приобретателей утвержден постановлением Кабмина от 16.06.2021.
Нотариальная палата Украины указывает, что осуществление полноценной проверки соблюдения требований к приобретателю невозможно без надлежащего обеспечения работы ГЗК. Ненадлежащая проверка концентрации земель с/х назначения будет приводить к крайне серьезным последствиям - конфискации земель.
Учитывая проведенный анализ статей 22, 130 ЗКУ и положений Порядка относительно осуществления нотариусами проверок приобретателя, а также проверки концентрации земель с/х назначения, Нотариальная палата Украины обратилась к Председателю Госгеокадастра, а также и. о. Генерального директора ГП "Центр Государственного земельного кадастра", и указала следующее.
1. Для определения общей площади земельных участков с/х назначения, находящихся в собственности приобретателя, необходимо обеспечить возможность поиска нотариусом земельных участков в ГЗК по определенным идентификаторам.
Относительно субъекта вещного права - физического лица:
- ФИО;
- РНОКПП (или серия и номер паспорта для физических лиц, которые из-за своих религиозных убеждений отказались от номера).
Поиск по субъекту должен обеспечить получение достоверных сведений относительно принадлежности земельных участков конкретному приобретателю. Информация, содержащая только ФИО собственника или только РНОКПП физического лица, не дает возможность провести надлежащую проверку соблюдения требований к приобретателю.
Практический опыт работы нотариусов указывает на то, что в ГЗК имеется значительная часть записей, в которых отсутствуют сведения о РНОКПП физического лица (или указаны недостоверно), или ошибки в ФИО физического лица.
В связи с этим алгоритм поиска должен строиться и выполняться по принципу "и/или" с возможностью выбора нотариусом параметров для суженного или расширенного поиска.
Относительно субъекта вещного права - юридического лица: идентификационный код юридического лица.
Относительно объекта вещного права - земельного участка: кадастровый номер.
В пределах перечня земельных участков, сформированного в результате поиска по указанным идентификаторам, необходимо, чтобы поиск информации осуществлялся по земельным участкам, у которых код категории земель по основному целевому назначению отвечает коду "100", а КВЦПЗ содержит одно из значений в пределах секции А 01.
2. В соответствии с Порядком необходимо обеспечить возможность проверки информации о принадлежности земельного участка к такому, который был сформирован в результате выделения его в натуре (на местности) собственнику земельной доли (пая), и о его отдаленности от государственной границы Украины, и предоставить разъяснение относительно порядка осуществления такой проверки.
Информация о расположении земельного участка относительно государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, которая проходит по морю) должна указываться в километрах.
Сейчас имеющиеся возможности получения информации из ГЗК не обеспечивают выполнение такой проверки.
3. Необходимо урегулировать вопрос процедуры подключения нотариусов к ГЗК (не просмотр в режиме чтения), а также определить вид и форму документа, который формирует нотариус по результату поиска земельных участков по субъекту (извлечение, ведомость, информация и т. п.) из ГЗК, его идентификационные данные.
Указанная необходимость объясняется тем, что сейчас нотариусы при совершении нотариальных действий получают извлечения из ГЗК через Публичную кадастровую карту Украины, что не требует подключения к ГЗК. Однако функционал осуществления проверки нотариусом концентрации земель у приобретателя через Публичную кадастровую карту отсутствует, зато предлагается такой функционал, который требует немедленного подключения нотариусов к ГЗК.
НПУ считает, что какое-либо дополнительное подключение нотариусов к ГЗК с целью обеспечения надлежащей проверки приобретателя земельного участка должно происходить бесплатно и без установления платы за программное обеспечение рабочего места, по максимально простому, быстрому и понятному алгоритму, поскольку государство, возлагая на нотариусов сверхважные обязанности при открытии рынка земли, при состоянии ненаполненности действующих реестров, должно обеспечить нотариусов надежными и качественными инструментами до 1 июля 2021 года.
В связи с этим НПУ просит в максимально сжатые сроки предоставить максимально упрощенный алгоритм предоставления доступа к сведениям ГЗК частным и государственным нотариусам на безоплатной основе.
Также необходимо учесть проблематику нотариусов, которые были подключены к ГЗК, которым ГП "Центр Государственного земельного кадастра" в одностороннем порядке прекратило выполнение обязательств по договорам о предоставлении услуг по подключению, техническому и технологическому сопровождению доступа к сведениям ГЗК, заключенным между частными нотариусами и ГП "Центр ГЗК" в связи со вступлением в силу 20 октября 2020 года постановления КМУ № 948. До этого времени автоматическое подключение таких нотариусов к ГЗК не обеспечено, никакой информации относительно такого подключения получено не было.
4. В связи с имеющимся функционалом ГЗК, который по одному поиску не даст в полной мере возможность установить общую площадь земель, потребует многочисленных обращений к ГЗК и сформированным по результатам проверки извлечениям/сведениям, НПУ просит обеспечить безоплатность получения такой информации нотариусами для подсчета концентрации земель, поскольку такие расходы возлагаются на приобретателя.
5. Поскольку на сегодня информация о типе права собственности, а именно право доверительной собственности как способ обеспечения исполнения обязательства, поступающая в порядке информационного взаимодействия органа, осуществляющего ведение ГЗК, и субъектов государственной регистрации прав в соответствии с требованиями Протокола об информационном взаимодействии между ГРРП и ГЗК, в Государственном земельном кадастре не прорабатывается и не отображается в сведениях ГЗК из-за отсутствия механизма отображения данных сведений в ГЗК, - НПУ просит обеспечить доработку информационного взаимодействия между ГЗК и ГРРП и поинформировать о сроках.
НПУ призывает обеспечить бесспорность совершения нотариусами нотариальных действий с целью соблюдения законных прав и интересов физических и юридических лиц в условиях открытия рынка земель сельскохозяйственного назначения.
Защитить свое имущество от рейдеров поможет эффективный сервис SMS-Маяк от "ЛІГА:ЗАКОН". Благодаря ему можно отслеживать изменения статуса объекта недвижимости. Полученная информация позволит своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене совершенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности таких действий. Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от "ЛІГА:ЗАКОН", с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
Читайте также:
Удостоверение договоров об отчуждении земельных участков: в каких случаях можно получить отказ
