Законодательство Украины предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, обременения, а также их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Права на недвижимость, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.
По своей сути государственная регистрация является фактом публичного признания государством соответствующего права человека на недвижимое имущество путем внесения сведений об этом в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество («Реестр»). Эта информация является публичной, проверить данные Реестра по любой недвижимости может любое лицо онлайн по ссылке.
Перечень прав и обременений, подлежащих государственной регистрации, определяется законом. Наиболее распространенными правами относительно недвижимости и земли, подлежащими государственной регистрации являются:
- право собственности;
- право аренды, если договор аренды заключен на срок не менее 3 лет;
- право аренды земельного участка;
- право сервитута;
- право суперфиция; и
- эмфитевзиса.
Кроме этого, государственной регистрации подлежат обременения прав на недвижимость и землю, такие как:
- запрет пользования или распоряжения недвижимостью;
- арест;
- ипотека;
- другие обременения.
Государственная регистрация осуществляется соответствующими государственными регистраторами (в том числе нотариусами) по местонахождению недвижимого имущества в пределах области, а в случае городов Киева и Севастополя - в границах города.
1. Порядок осуществления регистрации
Процедура осуществления регистрации (в первую очередь, перечень документов, которые необходимо собрать и подать государственному регистратору) может отличаться в зависимости от объекта недвижимости, права на который регистрируются, и оснований возникновения таких прав. Но в целом процедуру осуществления регистрации можно разделить на два типа:
1) Регистрация после заключения нотариального договора, по которому у лица возникает право
Если по условиям такого договора (например, договора купли-продажи недвижимости или земли) право возникает у лица сразу после его заключения, то государственная регистрация права осуществляется нотариусом непосредственно после заключения договора.
С практической точки зрения это означает, что лицу, у которого возникает право, не нужно делать каких-то специальных действий или собирать какие-то дополнительные документы для регистрации, достаточно заключить соответствующий нотариальный договор. Но опять же это касается договоров, по которым право возникает непосредственно после заключения договора. В случае, если такое право возникает через определенный срок или после наступления определенного события (например, после осуществления полной оплаты по договору купли-продажи), государственная регистрация права на недвижимость осуществляется отдельно на основании соответствующего заявления как указано ниже.
2) Регистрация в других случаях
Если лицо желает осуществить государственную регистрацию своего права во всех случаях, кроме указанного выше, процедура выглядит следующим образом. Лицо обращается к государственному регистратору с заявлением об осуществлении регистрации, а также соответствующим пакетом документов, подтверждающих возникновение права.
Украинское законодательство очень подробно, исчерпывающе устанавливает, какие именно документы должны подаваться для государственной регистрации. Но на практике государственные регистраторы очень часто просят предоставить дополнительные документы, не предусмотренные законодательством и отказываются осуществлять регистрацию без них. Такой отказ можно обжаловать, но обычно гораздо быстрее и проще собрать соответствующие документы.
2. Момент возникновения прав на недвижимость и их соотношение с государственной регистрацией
Как уже было отмечено, в соответствии с законодательством Украины права на недвижимость, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. То есть, до момента регистрации в соответствии с буквальным толкованием законодательства права не возникают, даже если у лица есть соответствующие правоустанавливающие документы. В судебной практике, в свою очередь, сложились два подхода по этому вопросу:
1) формальный подход, согласно которому, действительно, право на недвижимость (в первую очередь, речь идет о праве собственности) возникает только с момента регистрации; и
2) практический подход, согласно которому право на недвижимость возникает раньше, на основании соответствующих правоустанавливающих документов.
В последнее время суды склоняются ко второму подходу, отмечая, что государственная регистрация прав не является основанием приобретения прав, а является только удостоверением государством уже приобретенного лицом права, что делает невозможным отождествление факта приобретения права с фактом его государственной регистрации. При исследовании судом обстоятельств существования у лица прав, необходимо прежде всего установление основания приобретения прав, поскольку сама по себе государственная регистрация прав не является основанием возникновения прав, такого основания закон не предусматривает. Соответствующая позиция была неоднократно изложена Верховным Судом, в частности в постановлениях от 24.01.2020 в деле № 910/10987/18, от 06.11.2019 в деле № 910/14328/17, от 29.08.2019 в деле 910/10984/18.
Однако читайте также: Большая Палата ВС определила, с какого момента считается заключенным договор аренды земли
Также стоит отметить, что права, возникшие до 2013 года, однако не отображены в Реестре считаются такими, которые возникли (даже применяя более формальный подход), если (1) регистрация таких прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения или (2) на момент возникновения таких прав действовало законодательство, которое не предусматривало их обязательной регистрации. Однако, с практической точки зрения мы рекомендуем клиентам вносить сведения о недвижимости в Реестр, даже если законодательство не обязывает это делать. Это может защитить от многих проблем, например, от неправомерного получения прав на недвижимость третьим лицом путем внесения недостоверных сведений в Реестр (что сделать легче, если актуальной записи о праве там нет).
3. Особенности регистрации отдельных объектов недвижимости
Как уже было отмечено процедура осуществления регистрации может отличаться в зависимости от объекта недвижимости, права на который регистрируются. В рамках этой статьи мы бы хотели уделить внимание следующим объектам.
Земельные участки
Основная особенность регистрации прав на земельные участки заключается в том, что, кроме регистрации в Реестре, сведения о земельном участке должны также быть внесены в Государственный земельный кадастр. Государственный земельный кадастр - это геоинформационная система сведений о землях, расположенных в пределах Украины, их целевом назначении, ограничениях в их использовании, другой информации относительно земель.
Государственная регистрация прав на земельный участок проводится исключительно при наличии в Государственном земельном кадастре предварительно внесенных сведений о зарегистрированном земельном участке.
Таким образом, в случае регистрации прав на земельный участок необходимо сначала проверить наличие сведений в Государственном земельном кадастре, а в случае отсутствия - внести их.
Объекты завершенного строительства
Также определенные особенности имеет регистрация прав на новопостроенное имущество. Так, регистрация возможна после выполнения следующих этапов:
1) фактическое завершение строительства;
2) принятие объекта в эксплуатацию; и
3) присвоение почтового адреса объекта.
Только после выполнения этих этапов возможна регистрация объекта завершенного строительства. До этого момента возможна только регистрация объекта незавершенного строительства.
Отдельно стоит выделить регистрацию прав на недвижимость, строительство которой осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц (чаще всего речь идет о строительстве многоквартирных домов и привлечении инвестиций на этапе строительства). Здесь возможны два варианта регистрации:
1) застройщик регистрирует права на недвижимость на себя, потом передает права инвесторам, которые на основании этого регистрируют переход прав к ним; или
2) застройщик не осуществляет регистрации прав на себя, потому что права сразу регистрируются за инвесторами.
Стоит отметить, что на практике, во втором случае государственные регистраторы часто требуют предоставить документы, не предусмотренные законодательством, прежде всего документы, подтверждающие полную оплату стоимости объекта недвижимости.
4. Государственная регистрация и техническая инвентаризация
С процедурой государственной регистрации часто связана необходимость осуществления технической инвентаризации. Техническая инвентаризация - комплекс работ по измерению объекта недвижимого имущества с определением его состава, фактической площади и объема, технического состояния. Техническая инвентаризация осуществляется лицами, имеющими квалификационный сертификат на право выполнения работ по технической инвентаризации.
Так, например, проведение технической инвентаризация и изготовление технического паспорта на здание необходимо при регистрации прав на новопостроенное имущество.
Другой случай - когда осуществляется разделение недвижимого имущества на несколько отдельных объектов.
Кроме того, государственные регистраторы могут требовать предоставления технических паспортов на объекты недвижимости и в других случаях.
Подытоживая, хотелось бы указать, что процедура регистрации может быть разной, пакет документов необходимый для осуществления регистрации также отличается в зависимости от конкретного объекта и обстоятельств возникновения прав на него. Однако, есть простые общие рекомендации, соблюдение которых может помочь защитить права на недвижимость и сэкономить время и средства:
1) вносить актуальные сведения в Реестр, даже если имущество приобреталось давно (до 2013 года) и в то время регистрация не требовалась или совершалась по иной процедуре;
2) периодически осуществлять мониторинг сведений в Реестре относительно своих объектов; и
3) в случае необходимости осуществить регистрацию прав на недвижимость предварительно обсуждать с государственным регистратором требования к пакету документов, необходимых для такой регистрации.
Наталия Кушнирук - Партнер CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang
Максим Морозов - юрист CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang
Читайте также:
Земельные регистрационные отношения: законодательное урегулирование
Как не стать жертвой рейдеров после открытия рынка земли: 5 рекомендаций Минюста
Опубликован Закон о рынке земли: к чему готовиться украинцам
Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от "ЛІГА:ЗАКОН", с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
Защита интересов клиента в суде требует глубинного анализа законодательного поля и правовых прецедентов. Для облегчения деятельности адвоката ЛІГА:ЗАКОН разработала LIGA360:АДВОКАТ - комплексное решение, которое объединяет главные инструменты в едином рабочем пространстве для адвоката. Получите доступ к полной базе НПА с обратными ссылками на связанные документы, 85 млн судебных решений с правовыми позициями Верховного Суда, информации о 6,5 млн компаний и предпринимателей с отражением бизнес-связей.
