"Земельне рейдерство - термін не законодавчий, і під ним ми розуміємо припинення права власності на земельні активи без волевиявлення власника"- відмічає Наталія Доценко-белоус. Закон говорить про те, що примусове припинення права власності на землю можливо лише за рішенням суду, проте існують приклади позасудового припинення, які, як це ні парадоксально, грунтуються на чіткому дотриманні норм законодавства.
Серед подібних прецедентів, коли власник незалежно від свого бажання втрачає ділянку, юрист називає:
- відміну кадастрового номераяка спричиняє за собою втрату земельної ділянки і прав на нього. Схема виглядає таким чином - прокуратура подає протест на рішення про передачу у власність деякої земельної ділянки. Проблема в тому, що прокуратура не обмежена в термінах, а органи місцевого самоврядування (які і отримують такий протест) хоч і не можуть відміняти раніше прийняті рішення якщо вони вже були реалізовані або носять індивідуальний характер, але наслідують виключення з правила, яке торкається виконання протестів прокуратури. Отже, вони приймають такий протест для розгляду і на його основі вирішують відмінити кадастровий номер. Відповідно це вже не земельна ділянка, а земля, яка тепер знаходиться у власності общини, і в прискореному порядку приватизовується. Після цього повернути ділянку першому власникові фактично неможливо, оскільки другий власник є добросовісним покупцем, інтереси якого охороняє законодавство.
Закон "Про державний земельний кадастр" не лише зберігає можливість здійснення таких дій, але і деталізує механізм відміни кадастрового номера.
- набуття прав на безхазяйне майнояке знаходиться на ділянці третьої особи. Враховуючи принцип "земля йде за нерухомістю" необхідно бути більш ніж уважним перевіряючи: чи знаходиться на Вашій ділянці яка-небудь споруда. Оскільки в майбутньому може з'явитися деяка особа, яка доведе своє право власності на таке майно і матиме перевагу згідно з вищеназваним принципом.
- багаторічні насадженняякі придбавають статус нерухомості. Ситуація з ними схожа з рисками безхазяйного майна.
Як протидіяти таким захопленням земельних ділянок?
Знайти 100% -ный варіант захисту неможливо, проте превентивні заходи все ж існують, рахує пані Доценко-белоус.
Якщо ділянка у минулому належала до державної або комунальної власності, то необхідно пам'ятати, що по відношенню до них не існує терміну позовної давності. У зв'язку з чим юрист радить знищити земельну ділянку, змінивши його кадастровий номерчого можна досягти шляхом його об'єднання з іншою ділянкою або розподілу існуючого. В результаті сформуються ділянки з різними кадастровими номерами. До того ж процедура ділення дуже чітко визначена і у прокуратури буде менше підстав для того, щоб оспорити такі дії.
А ось у випадку з ділянками мораторіїв Н. Доценко-белоус радить їх відчужувати за допомогою публічних торгів (через товарну біржу). Це необхідно для появи добросовісного набувача.
Також можливо використовувати обтяження земельної ділянки - розміщення на нім об'єктів незавершеного будівництва, квази-объектов нерухомості - ландшафтів і багаторічних насаджень. При цьому слід пам'ятати, що до моменту реєстрації об'єкти незавершеного будівництва не рахуються нерухомістю.
У юристів є бажання щось поміняти в земельній сфері, але, на жаль, немає можливостей. Усі спроби потрапити в робітники групи по розробці тих або інших законопроектів в цій галузі закінчуються провалами. Як відмічають самі юристи, ринок нерухомості і земель України - поки що справа тільки небожителів.
