«Земельное рейдерство - термин не законодательный, и под ним мы понимаем прекращение права собственности на земельные активы без волеизъявления собственника», - отмечает Наталия Доценко-Белоус. Закон говорит о том, что принудительное прекращение права собственности на землю возможно лишь по решению суда, однако существуют примеры внесудебного прекращения, которые, как это ни парадоксально, основываются на четком соблюдении норм законодательства.
Среди подобных прецедентов, когда собственник вне зависимости от своего желания лишается участка, юрист называет:
- отмену кадастрового номера, которая влечет за собой утрату земельного участка и прав на него. Схема выглядит следующим образом - прокуратура подает протест на решение о передаче в собственность некоего земельного участка. Проблема в том, что прокуратура не ограничена в сроках, а органы местного самоуправления (которые и получают такой протест) хоть и не могут отменять ранее принятые решения если они уже были реализованы или носят индивидуальный характер, но следуют исключению из правила, которое касается выполнения протестов прокуратуры. Следовательно, они принимают такой протест для рассмотрения и на его основе решают отменить кадастровый номер. Соответственно это уже не земельный участок, а земля, которая теперь находится в собственности общины, и в ускоренном порядке приватизируется. После этого вернуть участок первому собственнику фактически невозможно, так как второй собственник является добросовестным покупателем, интересы которого охраняет законодательство.
Закон «О государственном земельном кадастре» не только сохраняет возможность осуществления таких действий, но и детализирует механизм отмены кадастрового номера.
- приобретение прав на бесхозное имущество, которое находится на участке третьего лица. Учитывая принцип «земля следует за недвижимостью» необходимо быть более чем внимательным проверяя: находится ли на Вашем участке какое-либо сооружение. Так как в будущем может появиться некое лицо, которое докажет свое право собственности на такое имущество и будет иметь преимущество согласно вышеназванному принципу.
- многолетние насаждения, которые приобретают статус недвижимости. Ситуация с ними схожа с рисками бесхозного имущества.
Как противодействовать таким захватам земельных участков?
Найти 100%-ный вариант защиты невозможно, однако превентивные меры все же существуют, считает г-жа Доценко-Белоус.
Если участок в прошлом принадлежал к государственной или коммунальной собственности, то необходимо помнить, что по отношению к ним не существует срока исковой давности. В связи с чем юрист советует уничтожить земельный участок, изменив его кадастровый номер, чего можно достичь путем его объединения с другим участком или разделения существующего. В результате сформируются участки с разными кадастровыми номерами. К тому же процедура деления очень четко определена и у прокуратуры будет меньше оснований для того, чтобы оспорить такие действия.
А вот в случае с мораторными участками Н. Доценко-Белоус советует их отчуждать при помощи публичных торгов (через товарную биржу). Это необходимо для появления добросовестного приобретателя.
Также возможно использовать обременения земельного участка - размещение на нем объектов незавершенного строительства, квази-объектов недвижимости - ландшафтов и многолетних насаждений. При этом следует помнить, что до момента регистрации объекты незавершенного строительства не считаются недвижимостью.
У юристов есть желание что-то поменять в земельной сфере, но, увы, нет возможностей. Все попытки попасть в рабочие группы по разработке тех или иных законопроектов в данной отрасли заканчиваются провалами. Как отмечают сами юристы, рынок недвижимости и земель Украины - пока что дело только небожителей.
