Відчуження майна - поширена дія, навіть зараз, під час воєнного стану. Найчастіше українці продають / купують квартири та автомобілі.
Одразу можна подумати, що укладення договору купівлі-продажу не потребує підготовки і є простою угодою. Але це не так. Є багато судових спорів, предметом яких є оскарження договору, - визнання його недійсним, або визнання договору фіктивним, удаваним. І ризик виникнення таких спорів є завжди.
Цивільний кодекс України визначає, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).
Продавати (купляти) можна майно, товар, майнові права, право вимоги тощо.
Отже, як правильно продати / купити майно.
По-перше, потрібно зібрати документи, які стосуються майна (документи, що посвідчують право власності, технічний паспорт та інші), перевірити наявність документів особи продавця / покупця (паспорту та картки платника податків).
Надалі доцільним кроком буде звернутись до юриста або адвоката, щоб отримати повну інформацію щодо угоди: які документи підготувати, що робити, якщо в квартирі зареєстровані («прописані») інші особи та, особливо, діти, якого нотаріуса обрати.
І якщо мова йде про придбання нерухомого майна, то вже на цьому етапі поширене питання - згода чоловіка / дружини на продаж (придбання) майна. Така згода є обов'язковою, підпис на згоді має бути посвідчений нотаріально, надається вона до укладення угоди.
Якщо преметом продажу є автомобіль - то в сервісному центрі МВС згоду надавати не потрібно, але майте на увазі, що в майбутньому договір може бути оскаржено в судовому порядку або партнер може вимагати Ѕ частину від отриманих від продажу коштів.
Для чого потрібен адвокат? Він, окрім консультації, може перевірити наявність судових спорів відносно особи - продавця, а також щодо майна, перевірити відповідність документів на майно вимогам законодаства та відомостям, що відображені в офіційних реєстрах, наявність арештів та інших обтяжень щодо майна.
Окрім того, адвокат може скласти проект договору купівлі-продажу та внести відомості, які можуть мати значення в майбутньому (наприклад, додати умови про походження коштів на придбання), а також скласти проект розписки про факт повного розрахунку тощо.
Потім потрібно визначитись із нотаріусом. Саме підписання та нотаріальне посвідчення договору не займає багато часу (декілька годин), якщо всі попередні етапи пройдені, документи підготовлені, щодо майна немає зауважень, проект договору надано нотаріусу та погоджено ним.
Автоматична перевірка тексту договору - в новій LIGA360. Перевірте помилки в структурі та нумерації, дати, суми, реквізити сторін тощо. Будьте впевнені у кожній угоді! Побачте всі переваги роботи в комплексній інформаційно-аналітичній платформі LIGA360, замовивши персональну презентацію.
Отже, переходимо до найбільш поширених помилок при укладенні договорів купівлі-продажу.
1. Ігнорування перевірки особи власника - продавця та спорів щодо об'єкту.
Наявність судових спорів за участю сторони договору або щодо майна може свідчити про можливі проблеми в майбутньому (наприклад, триваючі спори про поділ майна подружжя, вселення / виселення тощо).
2. «Оформлення» не на реального власника, тобто власником за договором буде інша особа, ніж реальний покупець. Поширена практика за останні роки, - коли намагаються приховати обсяг належного особі майна (з різних причин). В подальшому довести факт, що реально майно було придбано іншою особою майже неможливо.
3. Факт оплати за майно має бути чітко відображений, так само, як відбувається в реальності. Якщо оплата відбувається в безготівковій формі - про це має бути зазначено, якщо в готівковій - аналогічно, і, бажано, щоб додатково була складена розписка про факт отримання коштів, повного розрахунку та відсутність претензій щодо оплати.
4. Заниження ціни, відсутність оцінки. Я завжди прихильник зазначення реальних відомостей в документах: і щодо власника, і щодо вартості. Які ризики «зменшення» ціни? В майбутньому може статися так, що сторона договору (або, можливо, і інша особа) оскаржить договір і суд визнає його недійсним. В такому випадку з продавця можна стягнути сплачені грошові кошти, але тільки в тому розмірі, який зазначений в договорі.
5. Перевірка стану розрахунків за комунальні послуги. Ну тут все зрозміло - зміна власника не означає «списання» боргів, тому до моменту укладення договору потрібно перевірити, щоб не було жодних заборгованостей за комунальні послуги.
6. Поширена помилка - не зберігати всі документи, пов'язані з угодою. Запам'ятайте назавжди: всі документи мають бути збережні безстроково. Навіть якщо ви згодом продали це майно - мають бути копії. В майбутньому можуть виникнути питання, пов'язані з поділом майна подружжя або спадкування, і доведення обставин придбання необхідно буде доводити в судовому порядку. Не сподівайтесь, що за вас ваші документи збереже нотаріус, - його діяльність може бути припинена / зупинена, або є ризик втрати документів, наприклад у зв'язку із воєнними діями або окупацією території, де розташований його офіс або архів.
Що потрібно зберегти: копію паспорту та картки платника податків сторін договору, копію згоди подружжя, копію звіту про оцінку, копію технічного паспорту, витягів, довідок, розписок / квитанцій про сплату, копію самого договору.
Отже, підсумовуючи, зазначимо, що до всіх угод потрібно підходити зважено та уважно для того, щоб захистити себе в майбутньому. Не варто шукати в інтернеті поради, проекти договорів, довіряти відомостям різноманітних платформ або ботів, або перекладати всю відповідальність на нотаріуса. Виключно тандем адвоката, сторін та нотаріуса забезпечить безпечне та швидке укладення договору купівлі-продажу.
Дарина Старовойтова
партнер, адвокат, керівник цивільної практики АО «Verity Group”
Читайте також: Як успадкувати майно, що знаходиться за кордоном
Нова LIGA360 змінює все! Єдиний продукт для всієї компанії. Виявляє правові, партнерські, фінансові, санкційні, репутаційні ризики. Допомагає приймати аргументовані рішення, використовуючи силу інформації на 360. Замов презентацію для своєї компанії.
