Понад 20 пакетів проаналізованих документів від забудовників та щомісячне супроводження угод з нерухомістю дають право говорити про типові помилки, яких допускають покупці при купівлі майна або при інвестуванні у будівництво нерухомості.
Звичайно, як на первинному, так і на вторинному ринку є свої особливості, які потрібно враховувати. З однієї сторони, купівля на первинному ринку є більш привабливою, тому що об'єкт має «чисту» історію. З іншої сторони, при купівлі майна на вторинному ринку, одна зустріч продавця і покупця у нотаріуса і документи на квартиру у вас на руках, готовності об'єкта чекати не потрібно.
У будь-якому випадку кожен покупець обирає найоптимальніший для себе варіант вкладення коштів, тому пропонуємо розглянути найтиповіші ситуації, нехтування якими збільшує ризик отримати судовий спір замість запланованого майна.
Помилки під час купівлі готових об'єктів нерухомого майна
Помилка № 1. Не цікавитися історією продажу нерухомого майна
Поширена думка, що якщо договори купівлі-продажу готуються та посвідчуються нотаріусами, то це і є гарантія надійної угоди.
Тим не менше, існує багато судових спорів про визнання недійними договорів купівлі-продажу. Підстави для цього можуть бути різні. Наприклад:
- Квартира була продана чоловіком під час його проживання з жінкою у фактичному шлюбі. Потім дружина вирішила поділити спільне майно і звернулася до суду з позовом про визнання вже проданої квартири спільною сумісною власністю і, відповідно, визнання недійсним договору купівлі-продажу. У такому разі покупцю фактично потрібно буде доводити у суді добросовісність купівлі квартири.
- Також, часто трапляються ситуації, коли нерухомість належала продавцю на підставі свідоцтва про право на спадщину, тобто була продана одним із спадкоємців. Через деякий час після купівлі нерухомості, інші спадкоємці можуть також звернутися до суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу, оскільки оспорюватимуть заповіт, на підставі якого квартира перейшла у власність продавця.
Правдивість таких ситуацій доводить актуальна судова практика.
Так, 18 березня 2021 року Оболонським районним судом м. Києва по справі № 756/12383/19 було визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири та відмовлено у задоволенні вимог покупця щодо визнання його добросовісним набувачем квартири. У подальшому, апеляційною інстанцією це рішення було скасовано та відмовлено у задоволенні всіх вимог. Тобто, в цьому випадку, для покупця все закінчилося позитивно.
Але погодьтеся, тривалого судового розгляду можна було уникнути, якби угода по купівлі цієї квартири була проаналізована детально.
Тому, рекомендуємо детально перевіряти історію об'єкта нерухомого майна перед його купівлею заради своєї ж безпеки і спокійного майбутнього.
Помилка № 2. Не перевірити власників квартири та документи, що підтверджують право власності
Радимо перед укладенням договору поцікавитися, які особи були власниками квартири з моменту введення її в експлуатацію.
Цих осіб можна буде перевірити на вебпорталі «Судова влада», в Єдиному реєстрі боржників. Так ви будете розуміти, чи притягалася особа до адміністративної відповідальності, чи відкриті стосовно неї виконавчі провадження, чи накладений арешт на квартиру, чи була нерухомість предметом спору, чи була передана в іпотеку тощо.
Дізнавайтеся повну інформацію про контрагентів і фізосіб, з якими плануєте працювати. ІТ-платформа LIGA360 відобразить дані з ЄДР, фінансовий та податковий стан на 6,8 млн компаній та ФОП. А ще тут є дані з державних реєстрів про всіх громадян України. Замовте LIGA360 та дізнатеся, як бути впевненими у бізнес-зв'язках.
Також, не варто забувати про дрібниці. Уявіть, що після тривалих домовленостей з продавцем, ви нарешті зустрічаєтеся у нотаріуса, а він повідомляє вам, що не зможе провести реєстраційну дію по зміні власника, тому що за продавцем зареєстроване виконавче провадження через несплату штрафу за перевищення швидкості. Так, таке теж буває.
Звичайно, ці ситуації можна виправити, сплатити штраф і зрештою придбати нерухомість, але краще всю інформацію збирати заздалегідь, щоб зберегти час.
Помилка № 3. Переплутати аванс з завдатком
З моменту усної домовленості про купівлю квартири до нотаріального оформлення договору може минути більше тижня, тому покупці часто залишають продавцям завдаток як гарантію того, що дійсно придбають квартиру.
Тобто, завдатком є грошова сума, що передається продавцю у рахунок належних з покупця платежів та на забезпечення обов'язку купити квартиру. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено з вини покупця, то завдаток залишається у продавця. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено з вини продавця - завдаток повертається покупцю і продавцем додатково сплачується сума у розмірі завдатку (статті 570-571 Цивільного кодексу України).
Усі інші платежі, які не відповідають визначенню завдатку, є авансом. Аванс повертається незалежно від причин не укладення договору купівлі-продажу квартири.
Розписка, договір про передачу коштів, договір позики не будуть підтвердженням того, що покупець передав продавцю саме завдаток.
Тобто, для того щоб продавець, у разі відмові від продажу покупцю квартири, повернув покупцю завдаток у подвійному розмірі, потрібно перед укладенням договору купівлі-продажу квартири підписати договір завдатку, в якому передбачити, що сторони мають намір укласти договір купівлі-продажу квартири і передана сума є завдатком, який підлягає поверненню покупцю у подвійному розмірі, якщо продавець відмовиться продавати нерухомість.
До слова, поширена помилка зі сторони продавців - продати нерухомість з відстрочкою оплати, а потім вимагати у покупця повернення нерухомості у разі несплати коштів за договором. У такому випадку, продавцю навряд чи вдасться розірвати договір у судовому порядку і повернути квартиру. Він зможе лише вимагати стягнення неотриманих коштів. Така позиція була сформована Касаційним цивільним судом у справі № 194/342/15-ц від 22.09.2021.
Як бачимо, все має значення, навіть порядок розрахунків.
Помилки під час інвестування у будівництво об'єктів нерухомого майна:
Помилка № 1. Не знати нічого про компанії, які є учасниками будівництва
До таких компаній відносяться замовники, забудовники, з якими покупці укладають договори, генеральні підрядники, які безпосередньо здійснюють будівництво тощо.
Єдиний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань дасть змогу зрозуміти, чи ці компанії взагалі діючі і не знаходяться в процесі припинення.
Єдиний реєстр судових рішень покаже, чи є компанії фігурантами кримінальних проваджень, чи не накладений арешт на їх майно, у тому числі і на земельні ділянки, на яких відбувається будівництво.
Бажаєте перевірити чи компанія має ліцензію на певний вид діяльності? Відтепер у сервісі CONTR AGENT доступні 30 офіційних ліцензійних реєстрів. Замовте доступ прямо зараз, та отримайте повноту інформації про партнерів й конкурентів.
Також, у відділі продажу варто перевірити внутрішні договори між учасниками будівництва. Наприклад, договір про здійснення будівельних робіт між забудовником та компанією - генеральним підрядником.
Помилка № 2. Не перевірити наявність дозволу на виконання будівельних робіт, ліцензії генерального підрядника, містобудівні умови та обмеження
На практиці траплялися випадки, коли під час перевірки було з'ясовано, що забудовнику тричі відмовляли у наданні дозволу на будівництво.
Усі дозвільні документи у сфері будівництва можна перевірити за посиланням.
Більше того, потрібно, щоб компанії, з якими укладено договори на здійснення будівництва і компанії, зазначені у реєстрі, співпадали.
Також, не забуваємо, що проект будівництва має відповідати містобудівним умовам. Наприклад, якщо містобудівними умовами передбачено будівництво 10-поверхового будинку, а проект забудовника передбачає 20 поверхів, то навряд чи такий об'єкт вдасться ввести в експлуатацію.
Помилка № 3. Не перевірити законність користування земельною ділянкою, на якій відбувається будівництво
Право забудовника користуватися земельною ділянкою можна перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та у Державному земельному кадастрі.
Там повинна бути зазначена підстава, яка дає забудовнику право здійснювати будівництво на земельній ділянці. Наприклад, право оренди земельної ділянки строком до 03.02.2027, орендодавець: Київська міська рада. Якщо ж заявлений термін готовності об'єкта перевищує строк оренди земельної ділянки, то це також говоритиме про можливі складнощі при введенні об'єкта в експлуатацію.
Пам'ятайте, що будівельні роботи можуть виконуватися після: 1) отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою; 2) подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт; 3) видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт.
Це передбачено пунктом 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим Постановою КМУ від 13 квітня 2011 р. № 466.
Помилка № 4. Не вичитати умови інвестиційного договору
Майже всі забудовники посилаються на те, що їх інвестиційний договір є типовим і не підлягають коригування з кожним окремим інвестором.
Але, з досвіду можемо сказати, що чим більше покупець цікавиться ходом будівництва, дозвільними документами, вказує на помічені недоліки, тим більше до нього прислухаються.
Потрібно звернути увагу на термін введення об'єкта в експлуатацію; порядок підвищення цін; чітко зрозуміти, які платежі доведеться сплатити, крім ціни за квадратні метри; подивитися, чи передбачена відповідальність забудовника за несвоєчасне введення в експлуатацію; чи матимете ви право відступити свої права за договором іншим інвесторам; який відсоток у такому разі доведеться сплатити забудовнику тощо.
Звичайно, ідеальність всіх вище перелічених вимог не гарантує вчасне введення об'єкта в експлуатацію, проте обізнаність з усіма документами та інформацією про справи компаній-учасників будівництва ставить вас на рівні позиції із забудовником у разі виникнення навіть несуттєвого конфлікту.
Розуміємо, що коли покупець очима обрав омріяну нерухомість і налаштувався її придбати, то мало що може його зупинити. Проте, не забувайте про принцип «сім разів перевір - один раз заплати» - хоча зараз і піде трошки більше часу на аналіз угоди, але в майбутньому набагато менше часу буде витрачено на юридичні спори.
Ірина Плискань
Адвокатське бюро «Ірини Плискань»
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
