Распространенные ошибки при покупке недвижимости

Более 20 пакетов проанализированных документов от застройщиков и ежемесячное сопровождение сделок с недвижимостью дают право говорить о типичных ошибках, допускаемых покупателями при покупке имущества или при инвестировании в строительство недвижимости.

Конечно, как на первичном, так и на вторичном рынке есть свои особенности, которые нужно учитывать. С одной стороны, покупка на первичном рынке более привлекательна, потому что объект имеет «чистую» историю. С другой стороны, при покупке имущества на вторичном рынке одна встреча продавца и покупателя у нотариуса и документы на квартиру у вас на руках, готовности объекта ждать не нужно.

В любом случае каждый покупатель выбирает самый оптимальный для себя вариант вложения средств, поэтому предлагаем рассмотреть типичные ситуации, пренебрежение которыми увеличивает риск получить судебный спор вместо запланированного имущества.

Ошибки при покупке готовых объектов недвижимого имущества

Ошибка №1. Не интересоваться историей продажи недвижимого имущества

Распространено мнение, что если договора купли-продажи готовятся и удостоверяются нотариусами, то это гарантия надежной сделки.

Тем не менее, существует много судебных споров о признании недействительными договоров купли-продажи. Основания для этого могут быть разные. Например:

- Квартира была продана мужем во время его проживания с женой в фактическом браке. Затем супруга решила поделить общее имущество и обратилась в суд с иском о признании уже проданной квартиры совместной собственностью и, соответственно, признании недействительным договора купли-продажи. В таком случае покупателю фактически придется доказывать в суде добросовестность покупки квартиры.

- Также, часто случаются ситуации, когда недвижимость принадлежала продавцу на основании свидетельства о праве на наследство, то есть была продана одним из наследников. Через некоторое время после покупки недвижимости другие наследники могут также обратиться в суд о признании недействительным договора купли-продажи, поскольку будут оспаривать завещание, на основании которого квартира перешла в собственность продавца.

Реальность таких ситуаций доказывает актуальная судебная практика.

Так, 18 марта 2021 Оболонским районным судом г. Киева по делу № 756/12383/19 был признан недействительным договор купли-продажи квартиры и отказано в удовлетворении требований покупателя относительно признания его добросовестным приобретателем квартиры. В дальнейшем судом апелляционной инстанции это решение было отменено и отказано в удовлетворении всех требований. То есть, в этом случае, для покупателя все закончилось положительно.

Но согласитесь, длительного судебного разбирательства можно было избежать, если бы сделка по покупке этой квартиры была детально проанализирована.

Поэтому, рекомендуем подробно проверять историю объекта недвижимого имущества перед его покупкой ради своей безопасности и спокойного будущего.

Ошибка №2. Не проверить владельцев квартиры и документы, подтверждающие право собственности

Советуем перед заключением договора поинтересоваться, какие лица являлись владельцами квартиры с момента ввода ее в эксплуатацию.

Предыдуших владельцев можно будет проверить на вебпортале «Судебная власть», в Едином реестре должников. Так вы будете понимать, привлекался ли предыдущий собственник к административной ответственности, открыты ли в отношении его исполнительные производства, наложен ли арест на квартиру, была ли недвижимость предметом спора, была ли передана в ипотеку и т.д.

Также, не стоит забывать о мелочах. Представьте, что после длительных договоренностей с продавцом, вы наконец-то встречаетесь у нотариуса, а он уведомляет вас, что не сможет провести регистрационное действие по смене владельца, потому что в отношении продавца зарегистрировано исполнительное производство из-за неуплаты штрафа за превышение скорости. Да, такое тоже бывает.

Конечно, эту ситуацию можно исправить, оплатить штраф и в конце концов приобрести недвижимость, но лучше всю информацию собирать заранее, чтобы сэкономить время.

Ошибка №3. Перепутать аванс с задатком

С момента устной договоренности о покупке квартиры до нотариального оформления договора может пройти больше недели, поэтому покупатели часто оставляют продавцам задаток как гарантию того, что действительно приобретут квартиру.

То есть задатком является денежная сумма, передаваемая продавцу в счет причитающихся с покупателя платежей и на обеспечение обязанности купить квартиру. Если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца - задаток возвращается покупателю и продавцом дополнительно уплачивается сумма в размере задатка (статьи 570-571 Гражданского кодекса Украины).

Все остальные платежи, не отвечающие определению задатка, являются авансом. Аванс возвращается независимо от причин не заключения договора купли-продажи квартиры.

Расписка, договор о передаче средств, договор займа не будут подтверждением того, что покупатель передал продавцу именно задаток.

То есть, для того чтобы продавец, в случае отказа от продажи покупателю квартиры, вернул покупателю задаток в двойном размере, нужно перед заключением договора купли-продажи квартиры подписать договор задатка, в котором предусмотреть, что стороны намерены заключить договор купли-продажи квартиры и переданная сумма является задатком, подлежащим возврату покупателю в двойном размере, если продавец откажется продавать недвижимость.

К слову, распространенная ошибка со стороны продавцов - продать недвижимость с отсрочкой оплаты, а затем потребовать у покупателя возвращения недвижимости в случае неуплаты средств по договору. В таком случае продавцу вряд ли удастся расторгнуть договор в судебном порядке и вернуть квартиру. Он сможет только потребовать взыскания неполученных средств. Такая позиция была сформирована Кассационным гражданским судом по делу № 194/342/15-ц от 22.09.2021.

Как видим, все имеет значение, даже порядок расчетов.

Ошибки при инвестировании в строительство объектов недвижимого имущества

Ошибка №1. Не знать ничего о компаниях, являющихся участниками строительства

К таким компаниям относятся заказчики, застройщики, с которыми покупатели заключают договоры, генеральные подрядчики, непосредственно осуществляющие строительство и т.д.

Единый реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований позволит понять, существуют ли эти компании и не находятся ли в процессе прекращения.

Единый реестр судебных решений покажет, являются ли компании фигурантами уголовных производств, не наложен ли арест на их имущество, в том числе и на земельные участки, на которых происходит строительство.

Также, в отделе продаж следует проверить внутренние договора между участниками строительства. К примеру, договор об осуществлении строительных работ между застройщиком и компанией - генеральным подрядчиком.

Ошибка №2. Не проверить наличие разрешения на выполнение строительных работ, лицензии генерального подрядчика, градостроительные условия и ограничения

На практике были случаи, когда во время проверки было установлено, что застройщику трижды отказывали в предоставлении разрешения на строительство.

Все разрешительные документы в сфере строительства можно проверить по ссылке.

Более того, необходимо, чтобы компании, с которыми заключены договора на осуществление строительства и компании, указанные в реестре, совпадали.

Также не забываем, что проект строительства должен соответствовать градостроительным условиям. К примеру, если градостроительными условиями предусмотрено строительство 10-этажного дома, а проект застройщика предусматривает 20 этажей, то вряд ли такой объект удастся ввести в эксплуатацию.

Ошибка №3. Не проверить законность пользования земельным участком, на котором происходит строительство

Право застройщика пользоваться земельным участком можно проверить в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и в Государственном земельном кадастре.

Там должно быть указано основание, которое дает застройщику право производить строительство на земельном участке. К примеру, право аренды земельного участка сроком до 03.02.2027, арендодатель: Киевский городской совет. Если заявленный срок готовности объекта превышает срок аренды земельного участка, то это также будет говорить о возможных сложностях при вводе объекта в эксплуатацию.

Помните, что строительные работы могут выполняться после: 1) получения документа, удостоверяющего право собственности или использования земельного участка; 2) предоставление уведомления о начале выполнения строительных работ; 3) выдачи заказчику разрешения на выполнение строительных работ.

Это предусмотрено пунктом 5 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ, утвержденным Постановлением КМУ от 13 апреля 2011 г. № 466.

Ошибка № 4. Не вычитать условия инвестиционного договора

Почти все застройщики ссылаются на то, что их инвестиционный договор типовой и не подлежит корректировке с каждым отдельным инвестором.

Но, по опыту можем сказать, что чем больше покупатель интересуется ходом строительства, разрешительными документами, указывает на замеченные недостатки, тем больше к нему прислушиваются.

Следует обратить внимание на срок ввода объекта в эксплуатацию; порядок повышения цен; четко понять, какие платежи придется оплатить, кроме цены за квадратные метры; посмотреть, предусмотрена ли ответственность застройщика за несвоевременный ввод в эксплуатацию; имеете ли вы право переуступить свои права по договору другим инвесторам; какой процент в таком случае придется заплатить застройщику и т.д.

Конечно, идеальность всех вышеперечисленных требований не гарантирует своевременный ввод объекта в эксплуатацию, однако осведомленность со всеми документами и информацией о делах компаний-участников строительства ставит вас на равные позиции с застройщиком в случае возникновения даже несущественного конфликта.

Понятно, что когда покупатель глазами выбрал желанную недвижимость и настроился ее приобрести, то мало что может его остановить. Однако, не забывайте о принципе «семь раз проверь - один раз заплати» - хотя сейчас и уйдет немного больше времени на анализ соглашений, но в будущем гораздо меньше времени будет потрачено на юридические споры.

Ирина Плискань

Адвокатское бюро «Ирины Плискань»