Питання відшкодування шкоди численній кількості сімей, які інколи роками змушені чекати омріяного житла від забудовників безкарно, нарешті вирішено Фемідою на користь громадян.
Відтепер, забудовник, нехтуючти строками здачі в експлуатацію об'єктів нерухомого майна, всупереч строкам обумовленим договором, наражає себе на можливе відшкодування моральної шкоди покупцю.
До цього широкого розмаху набула ситуація, коли люди, отримуючи кошти для придбання нерухомого майна в кредит під величезні відсотки, розраховуючи на те, що отримають нерухомість вчасно, отримували лише обов'язок вчасно сплачувати кредит, а також кошти на придбання цієї нерухомості, згідно умов договору. Омріяний об'єкт міг роками не здаватись в експлуатацію, внаслідок порушень строків зі сторони забудовника. При цьому винакала ситуація, що внесені покупцем кошти в гривні, за декілька років так званого будівництва знецінились, а квартиру людина по факту так і не отримала. Як правило, договори не містять штрафних санкцій у виді відшкодування моральної шкоди за порушення умов договору продавцем, а тому у разі подачі позову до суду, існувала судова практика, щодо розірвання договору та повернення коштів покупцю. При цьому на рахунку відповідача не завжди такі кошти були у наявності. У такому випадку людина залишалась і без квартири і без фактично отриманих коштів, які були внесені нею згідно умов договору за її придбання - отримувала кошти «на папері». Якщо щастило, і на рахунку відповідача були кошти для забезпечення виконання судового рішення, то здебільшого за суму, яка поверталась людині, нове житло вже не можливо було придбати, внаслідок знецінення коштів і здорожчання житла на ринку нерухомості, а також втрати покупцем значної кількості часу, на судову «тяганину», в очікуванні вступу в законну силу судового рішення і його виконання.
Ситуація, коли договір не розривався, а покупець мав можливість відшкодувати моральну шкоду за порушення строків здачі в експлуатацію нерухомості продавцем, при цьому не втрачаючи право на отримання такої нерухомості в подальшому, маючи надію, що житло добудують, у судовій практиці була відсутня. Правова позиція була сформована таким чином - оскільки договором купівлі-продажу майнових прав не передбачено право покупця на відшкодування моральної шкоди, то відповідно така вимога не може бути задоволена. Також суди зазначали, що Закон України "Про захист прав споживачів" не регулює правовідносини, які виникли між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав щодо об'єкта нерухомого майна - житлове будівництво.
Прикладом позитивних змін є одна з цивільних справ з мого власного досвіду, де я, як представник позивача, сформувала правову позицію, та що не менш приємно, все ж таки її відстояла (див. справу № 755/3509/18), оскільки вона мала під собою підґрунтя та в подальшому узгодилась з правовою позицією, викладеною згодом у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.09.2020 р. у справі № 216/3521/16-ц. У даному позові я посилалась на те, що покупець може бути захищених у даних правовідносинах ЗУ «Про захист прав споживачів» та має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок неналежного виконання договірних зобов`язань, у тому числі за порушення умови договору в частині строків здачі об'єкта в експлуатацію, хоча відшкодування моральної шкоди прямо не передбачено договором. Дана цивільна справа пройшла всі судові інстанції. Постановою Верховного Суду від 07.10.2020 року, провадження № 61-17721св19 (755/3509/18), суд дійшов висновку, що відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України підлягає скасуванню оскаржуване судове рішення апеляційного суду, яке було постановлене не на користь мого клієнта, з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Верховний Суд у своїй постанові вказав, що при новому розгляді справи суду необхідно врахувати правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, дати належну оцінку доводам і поданим сторонами доказам в обґрунтування своїх вимог та заперечень, як в цілому, так і кожному доказу окремо. Зазначивши, що висновки судів попередніх інстанцій про те, що Закон України «Про захист прав споживачів» не регулює правовідносини, що виникли між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав щодо об'єкта нерухомого майна - житлове будівництво та про те, що вказаним договором не передбачено відшкодування моральної шкоди, а отже відсутні підстави для її відшкодування, є помилковими.
Щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.09.2020 року у справі № 216/3521/16-ц, то в частині даних правовідносин сформовано чітку правову позицію, яка полягає в тому, що моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб`єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей 16 та 23 ЦК України і статей 4 та 22 Закону про захист прав споживачів навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено.
Отже, нарешті суспільство отримало позитивну судову практику щодо відшкодування моральної шкоди, спрямовану на захист інтересів споживача - покупця нерухомості від недобросовісної тяганини забудовників зі здачею житла у експлуатацію, понад строки, обумовлені договором. Є сподівання, що дана судова практика захистить права споживача, що відповідно покращить ситуацію на ринку нерухомості та спонукатиме певним чином забудовників до виконання договірних зобов'язань вчасно.
Тетяна Даниленко,
керівник ПП «Сучасна Феміда», адвокат
Читайте також:
Якщо у продавця квартири є дитина, то для продажу потрібен дозвіл органу опіки: ВС
Спрогнозуйте результат рішення суду з Verdictum PRO. ЛІГА:ЗАКОН презентує для вас першу систему аналізу судових рішень із функціоналом передбачення вірогідності перемоги у суді у всіх трьох інстанціях за допомогою штучного інтелекту. Функціонал прогнозування на підставі аналізу тексту позовної заяви створено для попередньої оцінки ризиків та економії часу адвоката під час підготовки до судових засідань. Сьогодні Verdictum PRO аналізує понад 80 млн документів.
Детальніше за посиланням
