Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 5 жовтня 2016 року розглянув справу № 6-1582цс16 за позовом банку до купувальниці іпотечної квартири про звернення стягнення на предмет іпотеки і зустрічного позову про визнання правовідносин припиненими. Квартира була отчужджена в період між заочним рішенням суду про недійсність іпотеки, на підставі чого запис був виключений з реєстру, і рішенням про відміну заочного рішення, на підставі якого запис про іпотеку був відновлений.
При розгляді була сформована наступна правова позиція.
Встановивши у справі, що переглядається факт переходу до відповідачки права власності на спірну квартиру при виключенні з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на цю квартиру, апеляційний суд дійшов обгрунтованого висновку про застосування до спірних правовідносин статті 23 Закону "Про іпотеку" і поширення її дії на відповідачку.
Проте, дійшовши такого висновку, суд не врахував положень частин третьої і четвертої статті 5 Закону "Про іпотеку" і не звернув уваги на інші фактиякі мають істотне значення для правильного застосування норми статті 23 справжні Закони, зокрема за визначенням предмета іпотеки і його вартості. Так, у справі, яке переглядається суд обернув стягнення на окрему квартиру як на предмет іпотеки, тоді як предметом іпотеки за договором іпотеки визначено не окремі квартири, а будинок в цілому (який складається з 123 квартир) загальною оцінною вартістю 17 млн 70 тис. грн. Крім того, за погодженням сторін договору іпотеки з-під іпотеки виключено 26 квартир будинку без зміни попередньої вартості предмета іпотеки.
Таким чином, обернувши стягнення на квартиру як на частину об'єкту нерухомого майна (частина предмета іпотеки), суд не обгрунтував такого рішення і не встановив, яким чином співвідноситься предмет іпотеки (будинок) з його частиною (квартирою) і вартість предмета іпотеки з вартістю придбаної відповідачем квартири.
За вимогами частини першої статті 39 Закону "Про іпотеку" при розгляді справи і викладі змісту судового рішення суд повинен дати відповіді на питання:
- загальний розмір вимог і усі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателеві з вартості предмета іпотеки;
- опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя;
- заходи по забезпеченню збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі потрібні;
- спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення публічних торгів або застосування процедури продажу, встановленого статтею 38 справжнього Закону;
- пріоритет і розмір вимог інших кредиторів, що підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки;
- початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
Суть іпотеки як засоби забезпечення виконання цивільно-правових зобов'язань полягає в тому, що кредитор (іпотекодержатель) придбаває право у разі невиконання боржником зобов'язання, забезпеченого іпотекою, отримати задоволення з вартості іпотечного майна переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця. Це право відповідно до Закону "Про іпотеку" підлягає підтвердженню з боку суду.
Згідно з положеннями частини першої статті 39 справжнього Закону у разі звернення стягнення на предмет іпотеки початкова продажна ціна іпотечного майна, з якою починаються торги, встановлюється рішенням суду.
Оскільки рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки надає право на примусовий продаж іпотечного майна, то викладаючи резолютивну частину рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд повинен обов'язково врахувати вимоги вказаної норми, тобто встановити в грошовому вираженні початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізаціївизначену за процедурою, передбаченою частиною шостої статті 38 Закону "Про іпотеку".
Аналогічний правовий вивід Верховний Суд України вже сформулював в постановах від 13 травня 2015 року (справа № 6-63цс15)наданою заявницею для порівняння, і в постановах від 13 травня 2015 року (№ 6-53цс15), 16 вересня 2015 (№ 6 -495цс15 і 6-1193цс15), 27 травня 2015 року (№ 6-332цс15), 10 червня 2015 року (№ 6-449цс15), 3 лютого 2016 (№ 6-2026цс15), 21 жовтня 2015 року (№ 6-1561цс15 ), 8 червня 2016 (№ 6-1239цс16), 7 жовтня 2015 року (№ 6-1935цс15), 4 листопада 2015 року (№ 6-340цс15).
У справі, що переглядаєтьсяприйнявши рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу на публічних торгах у рамках процедури старанного виробництва по початковій ціні, визначеній суб'єктом оцінної діяльностіпорушуючи вимоги статті 39 Закону "Про іпотеку" суд апеляційної інстанції, з виводами якого погодився касаційний суд, не вказав в рішенні необхідних складових, передбачених цією нормою, зокрема пріоритету і розміру вимог інших кредиторів, що підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначеної відповідно до частини шостої статті 38 справжнього Закону.
Посилання суду в резолютивній частині рішення на визначення початкової ціни предмета іпотеки суб'єктом оцінної діяльності суперечить вимогам статей 39 і 43 Закони "Про іпотеку".
Виходячи зі змісту поняття ціни як форми грошового вираження вартості товару, послуг і тому подібне, аналізу норм статей 38, 39 Закону "Про іпотеку", Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла правового висновку, що в розумінні норми статті 39 справжнього Закону встановлення в рішенні суду початкової ціни предмета іпотеки, визначеної за процедурою, передбаченою частиною шостої статті 38 справжнього Закону, означає встановлення її в грошовому вираженні.
Нагадаємо, ВСУ вже розглянув ряд суперечок саме по цьому харківському будинку. Спочатку ВСУ дійшов висновкущо не можна відібрати предмет іпотеки, якщо він проданий в період дії рішення про недійсність іпотеки (справа № 6-201цс14). Надалі його позиція кардинально помінялася і він продовжує її дотримуватися.
Усі рішення судів Ви можете легко знайти в Системі аналізу судових рішень VERDICTUMствореною для аналітичної роботи з багатомільйонним масивом судових рішень. Якщо Ви ще не користуєтеся системою, замовте тестовий доступ чи придбайте VERDICTUM.
