На засіданні Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України 25 лютого 2015 року була рассморено справа № 6-219цс14 по суперечці про визнання договору оренди землі недійсним, відміні його державної реєстрації і визнанні договору оренди землі відновленим з попереднім орендодавцем.
При розгляді справи була сформульована наступна правова позиція. Ст. 33 Закону "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, згідно частини 1 ст. 33 Закони після закінчення терміну, на який був укладений договір оренди землі, орендар, що належним чином виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий термін. Реалізація переважного права можлива тільки за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і термінів.
Так, для застосування частини 1 ст. 33 Закони і визнання за орендарем переважного права на відновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти:
- орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором;
- орендар до закінчення терміну договору повідомив орендодавця у встановлені терміни про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий термін;
- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
- орендодавець впродовж місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Частиною 6 ст. 33 Закони передбачено інша основа відновлення договору оренди. У тому випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну договору оренди і за відсутності впродовж одного місяця після закінчення терміну договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення відновлення договору такий договір вважається відновленим на той же термін і на тих же умовах, які були ним передбачені.
Таким чином, для відновлення договору оренди землі на підставах, передбачених частиною 6 ст. 33 Закони "Про оренду землі", потрібна наявність наступних юридичних фактів :
- орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;
- орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором;
- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у відновленні договору оренди;
- сторони укладають додаткову угоду про відновлення договорів оренди.
Отже, аналіз вказаних правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаряяке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ГК, має місце при укладенні договору оренди :
- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у разі недосягнення згоди відносно плати за новим договором і інших умов договору з іншим наймачем на сприятливіших умовах і укладення з ним договори на тих же умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що основою відмови попередньому орендареві у відновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.
Встановивши у справі, що переглядається, факти належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним термінів і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на відновлення договору оренди на новий термін; ненапрями орендодавцем у встановлений законом термін відмови у відновленні договору на новий термін; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких же умовах, які запропоновані попереднім орендарем; продовження використання ним земельної ділянки після закінчення терміну дії договору, суд на підставі ст. 33 Закони дійшов обгрунтованого висновку про наявність у позивача переважного права на відновлення договору оренди землі на новий термін і порушенні цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем.
Усі рішення судів Ви можете легко знайти в Системі аналізу судових рішень VERDICTUMствореною для аналітичної роботи з багатомільйонним масивом судових рішень. Якщо Ви ще не користуєтеся системою, замовте тестовий доступ чи придбайте VERDICTUM.
