На заседании Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины 25 февраля 2015 года было рассморено дело № 6-219цс14 по спору о признании договора аренды земли недействительным, отмене его государственной регистрации и признании договора аренды земли возобновленным с предыдущим арендодателем.
При рассмотрении дела была сформулирована следующая правовая позиция. Ст. 33 Закона «Об аренде земли» объединяет два случая пролонгации договора аренды. Так, согласно части 1 ст. 33 Закона по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок. Реализация преимущественного права возможна только при условии соблюдения установленных этой нормой процедуры и сроков.
Так, для применения части 1 ст. 33 Закона и признания за арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды необходимо установить следующие юридические факты:
- арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору;
- арендатор до истечения срока договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок;
- к письму-уведомлению арендатор добавил проект дополнительного соглашения;
- арендодатель в течение месяца не уведомил арендатора о наличии возражений и своем решении.
Частью 6 ст. 33 Закона предусмотрено иное основание возобновления договора аренды. В том случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении возобновления договора такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были ним предусмотрены.
Таким образом, для возобновления договора аренды земли на основаниях, предусмотренных частью 6 ст. 33 Закона «Об аренде земли», необходимо наличие следующих юридических фактов:
- арендатор продолжает пользоваться выделенным земельным участком;
- арендатор должным образом исполняет свои обязанности по договору;
- отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды;
- стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договоров аренды.
Итак, анализ указанных правовых норм дает основания для вывода о том, что нарушение преимущественного права арендатора, которое подлежит защите в соответствии со ст. 3 ГК, имеет место при заключении договора аренды:
- с новым арендатором при получении письменного уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать преимущественное право;
- в случае недостижения согласия относительно платы по новому договору и других условий договора с другим нанимателем на более благоприятных условиях и заключения с ним договора на тех же условиях, которые предложены предыдущим нанимателем при реализации преимущественного права;
- заключение договора с новым арендатором при условии, что основанием отказа предыдущему арендатору в возобновлении договора аренды было уведомление арендодателя о необходимости использовать объект аренды для собственных нужд.
Установив по пересматриваемому делу факты надлежащего исполнения арендатором условий договора аренды; соблюдения им сроков и процедуры уведомления о намерении реализовать свое преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок; ненаправления арендодателем в установленный законом срок отказа в возобновлении договора на новый срок; заключения арендодателем договора аренды с другим арендодателем на таких же условиях, которые предложены предыдущим арендатором; продолжения использования им земельного участка после окончания срока действия договора, суд на основании ст. 33 Закона пришел к обоснованному выводу о наличии у истца преимущественного права на возобновление договора аренды земли на новый срок и нарушении этого права в связи с заключением арендодателем договора аренды с другим арендатором.
Все решения судов Вы можете легко найти в Системе анализа судебных решений VERDICTUM, созданной для аналитической работы с многомиллионным массивом судебных решений. Если Вы еще не пользуетесь системой, закажите тестовый доступ или приобретите VERDICTUM.
