Укладення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, об'єктом оренди яких є "неуспадковний пай" суперечить законодавству. Такий висновок зробило Державне агентство по земельних ресурсах України в листі від 28.11.2013 р. № 28-28-0.17-20018/2-13.
Держагентство нагадує, що документами, що засвідчують право на земельну частку (пай), також являються:
- свідоцтво про право на спадок;
- засвідчені у встановленому законом порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай);
- рішення суду про визнання права на земельну частку (пай).
Сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються документами, що встановлюють право, при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства.
Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості) земельних ділянок і видачі ним державних актів на право власності на землю (п. 17 разд. X "Перехідних положень" Земельного кодексу України (далі - ЗК).
В той же час, з набуттям чинності Закону "Про Державний земельний кадастр" від 7 липня 2011 р. № 3613 - VI і постанови Кабміну "Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру" від 17 жовтня 2012 р. № 1051 право власності на земельну ділянку виникає з моменту держреєстрації і оформляється відповідно до Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень".
Ст. 13 Закону і пп. 12 Постанов передбачено, що нерозподілені (незатребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради або районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що вказується в договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) або їх спадкоємці, не взяли участь в розподілі земельних ділянок, повідомляється про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у випадок якщо відомий їх місцезнаходження.
Таким чином, предметом укладення договорів оренди незатребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) є умовна доля сільськогосподарських угідь (не має чітко певних меж і розміру у фізичних гектарах), що підтверджується сертифікатом на право на земельну частку (пай), власник якого не взяв участь в розподілі земельних ділянок, що проводився між власниками земельних часток (паїв) в межах одного з/х підприємства, відповідною сільською, селищною, міською радою або райдержадміністрацією, що підтверджується протоколом, який підписується власниками земельних часток (паїв) або їх представниками, які взяли участь в розподілі, головуючим і секретарем зборів.
Враховуючи те, що сертифікат на право на земельну частку (пай) вважається документом, що встановлює право, при реалізації права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) і реєстрації права власності відповідно до законодавства, після переоформлення права власності на спадкове майно в порядку, визначеному гл. 84 "Загальні стани про спадкоємство" Цивільного кодексу, новий власник земельної частки (паю) - спадкоємець може на підставі сертифікату на земельну частку (пай) укласти договір оренди земельної частки (паю).
В той же час реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) між власниками сертифікатів на право на земельну частку (пай) і особами, які бажають їх орендувати, проводиться відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабміну від 24.01.2000 р. № 119.
Згідно п. 2 Порядки реєстрації договорів оренди земельної частки (паю) реєстрація договорів оренди проводиться виконавським комітетом сільської, селищної, міської ради по місцю розташування земельної частки (паю).
Типова форма договору оренди земельної частки (паю) затверджена наказом Держкомзему від 17.01.2000 р. № 5.
Розділом IX "Перехідні положення" Закону "Про оренду землі" встановлено, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку на тих же умовах, що і раніше ув'язнений, і може бути змінений тільки за угодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених вказаним Законом.
Враховуючи вищевикладене, після виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) в порядку, встановленому Законом, і реєстрації права власності на земельну ділянку, на основі правових норм Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжили" договір оренди земельної частки (паю) підлягає переукладенні вже з власником земельної ділянки, оскільки міняється предмет договору оренди.
Отже, у разі відсутності спадкоємців по заповіту і за законом усунення їх від права на спадкоємство, неприйняття ними спадку, а також відмови від його прийняття, після визнання судом спадку виморочним і реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, договір оренди земельних ділянок комунальної власності, з урахуванням ч. 1 ст. 122 ЗК, полягає з відповідним сільським, селищним, міським радами по місцю розташування земельних ділянок.
Згідно ст. 154 і 155 ЗК у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акту, яким порушуються права особи по володінню, користуванню або розпорядженню земельною ділянкою, що належить йому, такий акт визнається недійсним.
