Заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, объектом аренды которых является «ненаследуемый пай» противоречит законодательству. Такой вывод сделало Государственное агентство по земельным ресурсам Украины в письме от 28.11.2013 г. № 28-28-0.17-20018/2-13.
Госагентство напоминает, что документами, удостоверяющими право на земельную долю (пай), также являются:
- свидетельство о праве на наследство;
- удостоверенные в установленном законом порядке договора купли-продажи, дарения, мены, к которым прилагается сертификат на право на земельную долю (пай);
- решение суда о признании права на земельную долю (пай).
Сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством.
Сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю (п. 17 разд. X «Переходных положений» Земельного кодекса Украины (далее - ЗК).
Вместе с тем, со вступлением в силу Закона «О Государственном земельном кадастре» от 7 июля 2011 г. № 3613-VI и постановления Кабмина «Об утверждении Порядка ведения Государственного земельного кадастра» от 17 октября 2012 г. № 1051 право собственности на земельный участок возникает с момента госрегистрации и оформляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
Ст. 13 Закона и пп. 12 Постановления предусмотрено, что нераспределенные (невостребованные) земельные участки по решению соответствующего сельского, поселкового, городского совета или районной государственной администрации могут передаваться в аренду для использования по целевому назначению на срок до момента получения их владельцами государственных актов на право собственности на земельный участок, о чем указывается в договоре аренды земельного участка, а собственники земельных долей (паев) или их наследники, не приняли участие в распределении земельных участков, сообщается о результатах проведенного распределения земельных участков в письменной форме, в случае если известно их местонахождение.
Таким образом, предметом заключения договоров аренды невостребованных (нераспределенных) земельных долей (паев) является условная доля сельскохозяйственных угодий (не имеет четко определенных границ и размера в физических гектарах), что подтверждается сертификатом на право на земельную долю (пай), владелец которого не принял участие в распределении земельных участков, проводившемся между собственниками земельных долей (паев) в пределах одного с/х предприятия, соответствующим сельским, поселковым, городским советом или райгосадминистрацией, что подтверждается протоколом, который подписывается собственниками земельных долей (паев) или их представителями, которые приняли участие в распределении, председательствующим и секретарем собрания.
Учитывая то, что сертификат на право на земельную долю (пай) считается правоустанавливающим документом при реализации права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) и регистрации права собственности в соответствии с законодательством, после переоформления права собственности на наследственное имущество в порядке, определенном гл. 84 «Общие положения о наследовании» Гражданского кодекса, новый владелец земельной доли (пая) - наследник может на основании сертификата на земельную долю (пай) заключить договор аренды земельной доли (пая).
В то же время регистрация договоров аренды земельных долей (паев) между владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай) и лицами, которые желают их арендовать, проводится в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Кабмина от 24.01.2000 г. № 119.
Согласно п. 2 Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая) регистрация договоров аренды проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли (пая).
Типовая форма договора аренды земельной доли (пая) утверждена приказом Госкомзема от 17.01.2000 г. № 5.
Разделом IX «Переходные положения» Закона «Об аренде земли» установлено, что после выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается согласно государственному акту на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный, и может быть изменен только по соглашению сторон. Прекращение действия договора аренды допускается лишь в случаях, определенных указанным Законом.
Учитывая вышеизложенное, после выделения земельной доли (пая) в натуре (на местности) в порядке, установленном Законом, и регистрации права собственности на земельный участок, на основе правовых норм Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» договор аренды земельной доли (пая) подлежит перезаключении уже с собственником земельного участка, поскольку меняется предмет договора аренды.
Итак, в случае отсутствия наследников по завещанию и по закону устранения их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его принятия, после признания судом наследства выморочным и регистрации права коммунальной собственности на земельный участок, договор аренды земельных участков коммунальной собственности, с учетом ч. 1 ст. 122 ЗК, заключается с соответствующим сельским, поселковым, городским советами по месту расположения земельных участков.
Согласно ст. 154 и 155 ЗК в случае издания органом исполнительной власти или органом местного самоуправления акта, которым нарушаются права лица по владению, пользованию или распоряжению принадлежащим ему земельным участком, такой акт признается недействительным.
