Вопрос двойной регистрации договоров аренды земли комплексный и неоднозначный. На сегодняшний день до сих пор актуален, поскольку является одним из инструментов, используемых при агрорейдерстве, причем как со стороны лиц, заключающих новые аренды земли с их владельцами, так и со стороны лиц, имеющих такие договоры, заключенные до 2013-2016 годов.
Проблематику вопроса можно поделить на основные типы:
- требования законодательства в разные периоды времени к правоустанавливающим документам, подтверждающим право на землю и регистрации права на землю;
- порядок оформления правоотношений между собственниками земельных участков и арендаторами;
- деятельность органов и должностных лиц, которые осуществляли и осуществляют государственную регистрацию прав на землю;
- судебная практика, а именно знание, понимание и умение применять земельное законодательство предыдущих лет со стороны судебных инстанций, что влияет на правильное разрешение земельных споров в делах о двойной регистрации договоров аренды земли.
В обществе сложилось ошибочное мнение о том, что лишь новые арендаторы всегда неправы и пытаются действовать вне закона в земельных спорах. Но как показывает практика, действия «старых» арендаторов очень часто являются основаниями для препятствования законной деятельности новых арендаторов. Более того, схемы, используемые рейдерами, у которых на руках договоры аренды земли, заключенные до 2013 года, также сложные и хитрые, как схемы, по которым работают новые арендаторы.
До 2013 года государственную регистрацию земель в Украине осуществляли органы ГЗК. С 2013 года по настоящее время государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется органами Минюста, государственными и коммунальными регистраторами, нотариусами.
Необходимо отметить, что ч. 4 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции от 2 октября 2003 года N 1211-IV до 2015 года) предусматривалось, что неотъемлемой частью договора аренды земли являются:
- план или схема земельного участка, передаваемого в аренду;
- кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;
- акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
- акт приема-передачи объекта аренды;
- проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных этим Законом.
Все указанные документы вместе с договором аренды подавались для государственной регистрации права аренды земли и подтверждали факты идентификации земельного участка, ограничений в его использовании и содержали подписи сторон, что является очень важным моментом.
В 2015 году указанная статья была изменена. По замыслу законодателя изменения должны были упростить процедуру оформления отношений аренды, но по факту - упростив данную процедуру и убрав определенные предохранители, открыли путь для злоупотреблений и махинаций, как для старых, так и для новых арендаторов, поскольку усложнили процесс идентификации земельного участка и его местонахождения, что часто используют рейдеры при попытке зарегистрировать право на земельные участки, которые находятся рядом с зарегистрированными землями, или похожих на них.
В частности, кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов, а также Акт определения границ земельного участка в натуре (на местности), не входил в состав Государственного акта на право собственности на земельный участок (это был единственный документ до 01.01.2013 года на территории Украины, подтверждающего право собственности на земельный участок) и не является его приложением. Указанные документы, были индивидуально определенными документами правовой силы и содержали указание на их принадлежность к определенному договору и присоединении к договору в виде неотъемлемых приложений, с указанием об этом в Заключительных положениях договора аренды земли, после чего такие документы проходили государственную регистрацию в составе основного договора.
Форма Типового Договора аренды земли утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 года № 220. В редакции до 2016 года в его “Заключительных положениях” содержалось следующее:
Неотъемлемыми частями договора являются:
план или схема земельного участка;
кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;
акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
акт приема-передачи объекта аренды;
проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, типовая форма договора аренды земли четко определяла составляющую неотъемлемой части договора - обязательные приложения согласно установленному перечню, а понятие неотъемлемости предусматривало обязательное фактическое наличие этих документов в составе договора.
В то же время, на практике встречаются договоры аренды земли, заключенные до 2013 года, в которых отсутствуют указания на кадастровый номер объекта аренды при одновременном отсутствии предусмотренных на то время Законом неотъемлемых частей договора, а также разногласия в определении общей площади арендованного имущества, что делает невозможным проведение идентификации объекта аренды земли по отношению к первичному правоустанавливающему документу - Государственному акту на право собственности на земельный участок. Это свидетельствует о том, что в сделке не было определено существенное условие договора - объект аренды, а также не были выполнены требования, определенные в ч. 4 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, применявшейся на момент заключения таких договоров.
Согласно ЗУ “Об аренде земли” (в редакции, действующей до 2015 года), отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных в ст. 15 этого Закона, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным согласно закону.
Земельным кодексом Украины, Законом Украины «Об аренде земли», Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено, что право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации такого права, а с 2015 года законом также предусмотрено, что земельный участок считается переданным с момента государственной регистрации права аренды. В связи с этим, злоупотребляя своими правами, арендаторы регистрировали договоры аренды земли через несколько лет после их подписания с арендатором без ведома последнего, тем самым незаконно увеличивая срок действия таких договоров (как пример - срок действия договора 10 лет, подписанный в 2009, зарегистрирован в 2012, соответственно срок незаконно увеличен на два года и при заключении новых договоров аренды владелец земли рассчитывает, что старый договор закончился).
Кроме того, до 2013 года действовал Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный приказом Приказ Госкомзема Украины 02.07.2003 № 174, в соответствии с которым осуществлялась государственная регистрация договоре аренды земли.
Согласно указанному Порядку автоматизированная система государственного земельного кадастра (далее - АС ГЗК) - информационная система, содержащая сведения о правовом режиме земель, государственной регистрации земельных участков, кадастровое зонирование, кадастровые съемки, бонитировки почв, экономическая оценка земель, денежная оценка земельных участков, учет количества и качества земель.
Государственный реестр земель - это составная часть государственного земельного кадастра, который состоит из книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков и Поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке и формируется с помощью АС ГЗК.
Книга записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли (далее - книга регистрации) - это документ строгого учета, который является составной частью государственного реестра земель и содержит сведения о зарегистрированных государственных актах на право собственности на земельный участок, на право постоянного пользования земельным участком и договора аренды (субаренды) земли с указанием кадастровых номеров земельных участков.
То есть, земельные участки и права на них до 2013 года регистрировались в книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей; договорах аренды земли; поземельной книге в бумажном виде с одновременным переносом в автоматизированную систему государственного земельного кадастра.
Государственный земельный кадастр, составной частью которого является государственный реестр земель, в электронном виде велся с 2003 года. Доступ к нему осуществлялся органами, к которым по закону переходили соответствующие полномочия.
То есть, в случае проведения государственной регистрации договора аренды земли в установленном на то время законом порядке, информация об этом находилась бы в Государственном земельном кадастре. Проведение государственной регистрации новых договоров аренды земли было бы невозможным, а государственный регистратор отказал бы в проведении такой регистрации.
Однако, несмотря на изложенное, на практике встречаются случаи, когда договоры аренды земли, заключенные до 2013 года, содержат отметку об их государственной регистрации, однако лишь в поземельной книге в бумажном виде, без переноса в автоматизированную систему ГЗК, в связи с чем информация о таких договорах отсутствует в ГЗК, а договор считается не зарегистрированным.
Также, указанные договоры очень часто имеют признаки подделок - недействительные подписи арендодателей, исправленные от руки даты подписания договоров, исправленные сроки действия договоров или подписанные договоры аренды между сторонами зарегистрированы через несколько лет после его подписания, чем незаконно продлено его действие, на что владелец земли не рассчитывает, подписание пустых бланков договоров со стороны арендодателей и внесения без их ведома условий и сроков аренды земли, передача экземпляра договора арендодателю - и прочее, чем пользуются недобросовестные лица.
В таких случаях, когда граждане - собственники земельных участков пытаются реализовать свое законное право на передачу в аренду своей земли арендатору, появляются предыдущие арендаторы с якобы действующими договорами аренды, но которые имеют выше перечисленные признаки.
И такие договоры аренды земли предыдущие арендаторы считают действительными, хотя они не зарегистрированы в установленном на момент заключения такого договора законом порядке, не являются действительными по закону и во многих случаях просто поддельны, в связи с чем новый арендатор вынужден проводить годы в судах и проведении экспертиз, доказывая свое законное право на аренду земли, тратя время, деньги и нервы, а суды, в свою очередь, не всегда понимают и умеют применять нормы земельного законодательства, которое действовало до 2012-2016 годов, чем усложняют ситуацию.
Относительно схем регистрации новых договоров аренды земли - то здесь следует отметить, что основными моментами, которые используют мошенники, являются: отсутствие государственной регистрации предварительных договоров аренды земли в государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений; подделка документов и подписей предыдущих или настоящих арендат?ров - фиктивные схемы перехода корпоративных прав предыдущего арендатора по фиктивным операциям, фиктивная продажа корпоративных прав, переход права на основании фиктивных долгов предприятий или фиктивных кредитов; подделка данных государственного земельного кадастра, ин¶ормации в выписках из ГЗК и тому подобное.
Сложность отмены такой двойной регистрации заключается в процедуре доказывания фактов подделки и незаконности действий как самих мошенников, так и должностных лиц, осуществляющих такую двойную государственную регистрацию прав на земли, что на практике занимает достаточно длительное время и причиняет значительные убытки для законных арендаторов.
Во многих случаях государственные регистраторы действуют или по неосторожности - закон не обязывает регистратора проверять подлинность документов; или умышленно, помогая рейдерам за вознаграждение.
В 2019 году судебная практика по делам о признании незаконными действий регистраторов прав сложилась таким образом, что суды настаивают на том, что при совершении регистрационных действий по регистрации прав на землю, регистраторы должны и в некоторых случаях даже обязаны проверять информацию о законных основаниях изменений арендатора.
Однако, на сегодняшний день ситуация до сих пор остается сложной, поскольку за незаконные действия регистраторов и рейдеров ни один не понес реальной уголовной и материальной ответственности.
Игорь Ясько управляющий партнёр ЮК Winner
Читайте также:
Большая Палата ВС определила, с какого момента считается заключенным договор аренды земли
Как не стать жертвой рейдеров после открытия рынка земли: 5 рекомендаций Минюста
Опубликован Закон о рынке земли: к чему готовиться украинцам
Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от "ЛІГА:ЗАКОН", с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
Защита интересов клиента в суде требует глубинного анализа законодательного поля и правовых прецедентов. Для облегчения деятельности адвоката ЛІГА:ЗАКОН разработала LIGA360:АДВОКАТ - комплексное решение, которое объединяет главные инструменты в едином рабочем пространстве для адвоката. Получите доступ к полной базе НПА с обратными ссылками на связанные документы, 85 млн судебных решений с правовыми позициями Верховного Суда, информации о 6,5 млн компаний и предпринимателей с отражением бизнес-связей. Заказывайте в мае со скидкой 30 %.
