С момента введения новых правил регистрации прав на недвижимость прошло больше полгода и у юристов поднакопились примеры как более-менее позитивной практики, так и был обнаружен еще один пласт проблем. Николай Очкольда, управляющий партнер АК «Легитимус» продолжает настаивать на позиции, что нельзя было разъединять новым законодательством юридическую и техническую составляющие. Так, если полгода тому назад юристы только предполагали возможность признания недействительными соответствующих договоров купли-продажи и др. в случае несовпадения юридической и фактической характеристик объекта недвижимости, то сейчас возможность превращается в насущную проблему для юристов и их клиентов.
Однако, с такой трактовкой вопроса не согласны отдельные коллеги, отмечая, что неверные данные БТИ успешно указывали «по просьбе» сторон за отдельную плату и во времена своей работы. Так что аналогичные нестыковки данных не являются чем-то из ряда вон выходящим, а наличие госоргана, который будет проводить техинвентаризацию, не гарантирует соответствия информации. Схожего мнения придерживается и Ярослав Андриенко, начальник Регистрационной службы Главного управления юстиции в г. Киев, который также не видит необходимости возвращаться к обязательной техинвентаризации.
Но в то же время достаточно большое количество участников круглого стола склонны поддерживать идею относительно инвентаризации. Они считают, что, безусловно, не следовало оставлять данную процедуру в прежнем виде, однако, стоило бы ее модернизировать. К примеру, дабы исключить из процесса физлицо, предлагается следующий механизм: при подаче документов на регистрацию объекта в регистрационную службу регистратор обращается с поданными документами в некий единый центр, который и будет заниматься проведением технической инвентаризации. Кроме того, инвентаризации должны подлежать только крупные проекты, касающиеся реконструкции, серьезных изменений площади и т.п.
Разная практика складывается и в отношении перевода права собственности на ипотекодержателя, поскольку в отдельных случаях требуют, чтобы сам ипотекодатель, то есть должник, сначала зарегистрировал объект и только тогда будет осуществлен перевод. Аналогичные проблемы возникают и при переуступке права требования - им нужен предыдущий ипотекодержатель. Конечно, возможен вариант, когда нотариус вносит информацию об объекте по инициативе нового ипотекодержателя в специальный раздел. Затем, когда появляется его предшественник, информация из спецраздела переносится в реестр. Однако, как и многие аспекты процедуры регистрации прав на недвижимость, не все нотариусы придерживаются однозначной практики в данном вопросе.
Проблема неоднозначного применения и нотариусами, и регистраторами вроде как одинаковых норм Закона связана с неоднозначностью толкования и не совсем понятным статусом разъяснений Регистрационной службы. Так, во-первых, как отмечает Анна Валигура, частный нотариус Киевского городского нотариального округа, на тренингах для нотариусов часто объясняли совершенно иные сентенции. А во-вторых, по словах г-на Андриенко, если у регистратора на столе Закон и разъяснение Службы, то несложно угадать, что же он выберет. К тому же, принуждать исполнять наши разъяснения мы не имеем права, - отмечает представитель регистрационной службы.
Как вариант выхода из ситуации юристы предлагают трансформировать разъяснения Службы в законодательные акты, дабы таким образом заставить регистраторов их исполнять.
В перечень непонятных решений регистраторов также входит истребование в обязательном порядке подачи нотариально заверенных копий документов, хотя в Законе четко указано, что копии должны быть надлежащим образом заверенные. В таком случае Я. Андриенко отмечает следующе: «Если на основании отсутствия таких нотариально заверенных копий было принято решение об отказе в регистрации, то однозначно такое решение нужно обжаловать в судебном порядке». К сожалению, обжаловать действия /бездействие/ решения регистратора нельзя в административном порядке, по поводу чего неоднократно сокрушались присутствующие на круглом столе.
Еще одна проблема касается работы сайтов регистрационных служб. Так, в случае приостановления рассмотрения поданных регистратору документов об этом появляется соответствующее уведомление на сайте, однако, о причинах такого приостановления не сообщается. Соответственно заявителю приходится идти в службу и выстаивать очередь, чтобы узнать, что же он не так сделал, иначе регистратор примет решение на основании имеющихся документов. Как правило, таким решением станет отказ в регистрации. С целью упрощения жизни заявителям регистрационной службе порекомендовали публиковать на сайте также и причины приостановления.
В целом же юристы достаточно позитивно оценивают сотрудничество регистрационной службы, в том числе имеется ввиду выдача соответствующих разъяснений, при помощи которых хотя бы частично снимаются отдельные проблемные моменты.
