Отсутствие четкого и прозрачного регулирования арендных отношений привело к тому, что они носят повышений риск. Как следствие, с точки зрения динамики, количество дел в хозяйственных судах по арендным правоотношениям возрастает. Такие тенденции, а также наличие противоположных мнений даже среди судей кассационной инстанции обусловили подготовку проекта Постановления Пленума ВХСУ «О практике применения законодательства об аренде».
«Сегодня мы, наверное, впервые устроили мероприятие, на котором юридической общественности был предоставлен Проект Постановления Пленума ВХСУ», - отметил Алексей Муравьев, заместитель секретаря второй судебной палаты ВХСУ, руководитель рабочей группы по подготовке проекта Постановления. Однако г-н Муравьев сразу же предостерег, что полученный участниками круглого стола вариант будет отличаться от того документа, который попадет на голосование, поскольку сейчас идет активный сбор критических замечаний от нижестоящих судов, а отдельные положения проекта уже подверглись критике судей. Этот проект - всего лишь первичный вариант для обсуждения, - напоминает эксперт.
|
Алексей Муравьев |
Проект состоит из следующих блоков вопросов относительно дел в спорах связанных:
- с заключением договора аренды;
- с взысканием задолженности по договору аренды;
- относительно продления срока договора аренды;
- относительно прекращения действия договора аренды.
Среди проблем, вызвавших наиболее острое обсуждение среди юристов - арендная ставка, вопрос подтверждения полномочий представителей органов местного самоуправления, а также подведомственность.
Как отмечают юристы, превалирующее большинство дел в сфере аренды, которые попадают в суды, касаются государственной или коммунальной собственности. Тут и начинаются проблемы: местный совет принимает определенное решение относительно аренды, а местный глава, который имеет право представительства, идет в суд и оглашает совершенно противоположную позицию по сравнению с уже принятым советом решением. После чего возвращается и, руководствуясь решением суда, побуждает совет принимать решение, противоречащее их предыдущей позиции. Юристы жалуются, что в судах никто не проверяет полномочий таких представителей. Или же, к примеру, решение о заключении договора аренды принимает совет, а все последующие решения - исполнительный орган это совета. А суды, опять же таки по умолчанию, считают, что данный орган имеет право на выполнение таких функций. Этот вопрос был урегулирован п. 6 проекта Постановления, однако скорее всего проблема не в отсутствии соответствующего разъяснения, а в практике правоприменения отдельных лиц.
Особо остро стоит вопрос разграничения административной и хозяйственной юрисдикций. Судьи хозяйственных судов считают, что споры, возникающие с договоров аренды должны рассматриваться хозсудами. Такая позиция получила аргументацию в п. 1.2. Проекта: «Поскольку арендные отношения базируются на договоре, споры, связанные с заключением, исполнением, прекращением арендных правоотношений подведомственны хозяйственным судам независимо от субъектного состава участников, за исключением споров, где стороной будет гражданин (граждане), которые не имеют статуса предпринимателя, поскольку такие споры рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства».
Алексей Муравьев подчеркивает, что необходимо отходить от субъектного принципа определения подведомственности, и перейти к предметному.
Конечно, с такой позицией не согласны коллеги из административных судов, которые, как отмечают участники круглого стола, сразу же кинулись бы отстаивать тот факт, что те арендные споры, в которых одна из сторон является органом власти, должны быть подведомственны именно им. Однако в качестве контраргумента отмечается, что при определенных отношениях (в нашем случае при заключении договора аренды) местный совет выступает не как субъект наделенный властными полномочиями, а всего лишь как собственник. Именно поэтому споры, возникающие из таких правоотношений, должны рассматриваться в хозяйственных судах.
Еще одна неувязка с юрисдикциями касается физических лиц-предпринимателей. В целом судьи говорят о следующей практике: если лицо при заключении договора не указывало своего статуса предпринимателя, то в случае возникновения спора он будет подлежать рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства. Поэтому советует г-н Муравьев юристам: «Если Ваши клиенты хотят воспользоваться преимуществами хозяйственной юрисдикции, то такие моменты следует учитывать еще на стадии заключения договора».
