Відсутність чіткого і прозорого регулювання орендних стосунків привела до того, що вони носять підвищень ризик. Як наслідок, з точки зору динаміки, кількість справ в господарських судах по орендних правовідносинах зростає. Такі тенденції, а також наявність протилежних думок навіть серед суддів касаційної інстанції зумовили підготовку проекту Постанови Пленуму ВХСУ "Про практику застосування законодавства про оренду".
"Сьогодні ми, напевно, уперше влаштували захід, на якому юридичній громадськості був наданий Проект Постанови Пленуму ВХСУ" - відмітив Олексій Муравьевзаступник секретаря другої судової палати ВХСУ, керівник робочої групи з підготовки проекту Постанови. Проте пан Мурашок відразу ж застеріг, що отриманий учасниками круглого столу варіант відрізнятиметься від того документу, який потрапить на голосування, оскільки зараз йде активний збір критичних зауважень від нижчестоячих судів, а окремі положення проекту вже піддалися критиці суддів. Цей проект - усього лише первинний варіант для обговорення, - нагадує експерт.
|
Олексій Муравьев |
Проект складається з наступних блоків питань відносно подів в спорах пов'язаних:
- з укладенням договору оренди;
- із стягненням заборгованості за договором оренди;
- відносно продовження терміну договору оренди;
- відносно припинення дії договору оренди.
Серед проблем, що викликали найбільш гостре обговорення серед юристів - орендна ставка, питання підтвердження повноважень представників органів місцевого самоврядування, а також підвідомчість.
Як відмічають юристи, переважаюча більшість справ у сфері оренди, які потрапляють до судів, торкаються державної або комунальної власності. Тут і починаються проблеми: місцева рада приймає певне рішення відносно оренди, а місцевий глава, який має право представництва, йде до суду і оголошує абсолютно протилежну позицію в порівнянні із вже прийнятою радою рішенням. Після чого повертається і, керуючись рішенням суду, спонукає раду приймати рішення, що суперечить їх попередній позиції. Юристи скаржаться, що в судах ніхто не перевіряє повноважень таких представників. Або ж, приміром, рішення про укладення договору оренди приймає раду, а усі наступні рішення - виконавчий орган це ради. А суди, знову ж таки таки за умовчанням, вважають, що цей орган має право на виконання таких функцій. Це питання було врегульоване п. 6 проекту Постанови, проте швидше за все проблема не у відсутності відповідного роз'яснення, а в практиці правозастосування окремих осіб.
Особливо гостро коштує питання розмежування адміністративної і господарської юрисдикцій. Судді господарських судів вважають, що спори, що виникають з договорів оренди повинні розглядатися госпсудами. Така позиція отримала аргументацію в п. 1.2. Проекту: "Оскільки орендні стосунки базуються на договорі, спори, пов'язані з укладенням, виконанням, припиненням орендних правовідносин підвідомчі господарським судам незалежно від суб'єктного складу учасників, за винятком суперечок, де стороною буде громадянин (громадяни), які не мають статусу підприємця, оскільки такі спори розглядаються в порядку цивільного судочинства".
Олексій Муравьев підкреслює, що необхідно відходжувати від суб'єктного принципу визначення підвідомчості, і перейти до предметного.
Звичайно, з такою позицією не згодні колеги з адміністративних судів, які, як відмічають учасники круглого столу, відразу ж кинулися б відстоювати той факт, що ті орендні спори, в яких одна із сторін є органом влади, мають бути підвідомчі саме ім. Проте в якості контраргументу відзначається, що при певних стосунках (у нашому випадку при укладенні договору оренди) місцева рада виступає не як суб'єкт наділений владними повноваженнями, а усього лише як власник. Саме тому спори, що виникають з таких правовідносин, повинні розглядатися в господарських судах.
Ще одне непогодження з юрисдикціями торкається фізичних осіб-підприємців. В цілому судді говорять про наступну практику: якщо особа при укладенні договору не вказувала свого статусу підприємця, то у разі виникнення суперечки він підлягатиме розгляду в порядку цивільного судочинства. Тому радить пан Мурашок юристам: "Якщо Ваші клієнти хочуть скористатися перевагами господарської юрисдикції, то такі моменти слід враховувати ще на стадії укладення договору".
