Свое выступление г-дин Онуфриенко построил вокруг одного тезиса: нельзя заключать договор купли-продажи объекта недвижимости, которого еще нет в природе (т.е. строительство которого лишь планируется в будущем). И это даже несмотря на то, что согласно закону, объектом купли-продажи может быть не только то имущество, которое есть в наличии, но и то, которое может быть в будущем приобретено или создано.
По мнению А.Онуфриенко, такая концепция очень сильно отличается от русской правовой традиции. Несмотря на нормы статьи 656 Гражданского кодекса, юрист считает, что в отношении объекта недвижимости, который еще не построен, договор купли-продажи заключать нельзя. По его мнению, если придерживаться такой точки зрения, то исчезнут очень многие проблемы с объектами недвижимости при заключении сделок купли-продажи.
Почему нельзя?
Г-дин Онуфриенко обосновал свою позицию относительно невозможности заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, которого нет в природе следующими аргументами.
Во-первых, не собственник объекта недвижимости не может брать на себя обязательство в отношении деяний органов госрегистрации. «Не собственник может взять на себя обязательство, как и в договоре подряда, что он что-то сделает, произведет ... И это будет полностью его риск. Он объективно не может брать никаких обязательств и говорить о том, он создаст и в установленные сроки еще и зарегистрирует возникновение права собственности. Он не может брать на себя обязательства в отношении третьих лиц - госорганов», - уверен А. Онуфриенко.
Во-вторых, сделка купли-продажи несуществующей недвижимости не может быть оформлена в соответствии с требованием закона. Согласно законодательства, если осуществляется купля-продажа недвижимости, то соответствующий договор необходимо заверить нотариально и он подлежит государственной регистрации. «В стандартной ситуации нотариус потребует у продавца объекта купли-продажи какой-то документ, грубо говоря, титул на право собственности. Естественно, что такого титула не будет, так как объект еще не построен» - утверждает юрист. При этом он отметил, что такую сделку заключить можно, и они заключаются, но это уже нестандартный договор.
В-третьих, при заключении договора в нем не будет исчерпывающе указан предмет, а именно - метраж и размеры недвижимости. Александр Онуфриенко отметил, что при строительстве объекта недвижимости запланированный метраж квартиры обычно отличается от того, который построили. «Таким образом, заключая договор купли-продажи объекта недвижимости, которого еще нет, мы говорим о том, что предмет будет указан не точно» - утверждает юрист.
Что делать если нельзя, но очень хочется?
Если все же вам необходимо купить объект недвижимости, который ещё не построили, то по словам А.Онуфриенко, в данном случае возможна покупка юридического лица, а классический вариант - покупка стройматериалов. Если это по каким-то причинам не подходит, то можно составить иные договора, которые не столько касаются права собственности на недвижимость, сколько оформляют некие обязательства, устанавливают некие сроки, дают правовой режим для платежа и устанавливают четкую понятную ответственность в виде штрафа.
