Свій виступ г-дінів Онуфриенко побудував навколо однієї тези: не можна укладати договір купівлі-продажу об'єкту нерухомості, якого ще немає в природі (тобто будівництво якого лише планується в майбутньому). І це навіть не дивлячись на те, що згідно із законом, об'єктом купівлі-продажу може бути не лише те майно, яке є в наявності, але і те, яке може бути в майбутньому придбане або створене.
На думку А. Онуфриенко, така концепція дуже сильно відрізняється від російської правової традиції. Незважаючи на норми статті 656 Цивільного кодексу, юрист вважає, що відносно об'єкту нерухомості, який ще не побудований, договір купівлі-продажу укладати не можна. На його думку, якщо дотримуватися такої точки зору, то зникнуть дуже багато проблем з об'єктами нерухомості при укладенні угод купівлі-продажу.
Чому не можна?
Г-дінів Онуфриенко обгрунтував свою позицію відносно неможливості укладення договору купівлі-продажу об'єкту нерухомості, якого немає в природі наступними аргументами.
По-перше, не власник об'єкту нерухомості не може брати на себе зобов'язання відносно діянь органів держреєстрації. "Не власник може узяти на себе зобов'язання, як і в договорі підряду, що він щось зробить, зробить ... І це буде повністю його ризик. Він об'єктивно не може брати ніяких зобов'язань і говорити про те, він створить і у встановлені терміни ще і зареєструє виникнення права власності. Він не може брати на себе зобов'язання відносно третіх осіб - держорганів"- упевнений А. Онуфриенко.
По-другеугода купівлі-продажу неіснуючої нерухомості не може бути оформлена відповідно до вимоги закону. Згідно законодавства, якщо здійснюється купівля-продаж нерухомості, то відповідний договір необхідно завірити нотаріально і він підлягає державній реєстрації. "У стандартній ситуації нотаріус зажадає у продавця об'єкту купівлі-продажу якийсь документ, грубо кажучи, титул на право власності. Природно, що такого титулу не буде, оскільки об'єкт ще не побудований" - стверджує юрист. При цьому він відмітив, що таку угоду укласти можна, і вони полягають, але це вже нестандартний договір.
По-третєпри укладенні договору в нім не буде вичерпно вказаний предмет, а саме - метраж і розміри нерухомості. Олександр Онуфриенко відмітив, що при будівництві об'єкту нерухомості запланований метраж квартири зазвичай відрізняється від того, який побудували. "Таким чином, укладаючи договір купівлі-продажу об'єкту нерухомості, якого ще немає, ми говоримо про те, що предмет буде вказаний не точно" - стверджує юрист.
Що робити якщо не можна, але дуже хочеться?
Якщо все ж вам необхідно купити об'єкт нерухомості, який ще не побудували, то по словах А. Онуфриенко, в даному випадку можлива купівля юридичної особи, а класичний варіант - купівля будматеріалів. Якщо це з якихось причин не підходить, то можна скласти інші договори, які не стільки торкаються права власності на нерухомість, скільки оформляють деякі зобов'язання, встановлюють деякі терміни, дають правовий режим для платежу і встановлюють чітку зрозумілу відповідальність у вигляді штрафу.
