Аренда недвижимости по-украински

«Тема аренды была выбрана не случайно, а с учетом того, что рынок недвижимости в Украине имеет огромный потенциал», - отмечает Тимур Бондарев, управляющий партнер АО Arzinger.

Для глобального понимания ситуации на рынке недвижимости с обзором особенностей национальной аренды выступила Ярослава Чапко, директор по развитию бизнеса Knight Frank. Г-жа Чапко отмечает, что сейчас наблюдается практически нулевая вакантность офисных центров класса «А», офисами которых интересуются или компании только входящие на рынок, или же считающие, что они уже «доросли» до более солидных помещений.

Также Я.Чапко настойчиво рекомендует при оформлении договоров аренды предварительно выяснять по какой системе исчислялась площадь. Поскольку эта может быть схема, которую использует БТИ, а может быть система BOMA, по которой насчитанная площадь будет большей в силу специфики измерений.

Кроме того, г-жа Чапко проанализировала основные ошибки, допускаемые арендодателями и арендаторами. Арендаторы, к примеру, часто «грешат» тем, что забывают про коэффициент нагрузки, не учитывают расходы на переезд, не узаконивают перепланировки, стараются обходится без привлечения профессиональных консультантов и юристов, что в последствии приводит к заключению договоров аренды на худших условиях, нежели это могло бы быть. Часто они не планируют развитие компании и соответственно расширения офиса в будущем, и как результат - переезды каждые 2-3 года.

Станислав Герасименко, старший юрист АО Arzinger, более подробно остановился на теоретических и практических аспектах заключения и прекращения договора аренды. Несмотря на то, что нормы Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» распространяются на публичные общества, следует учитывать положение ст.1, которая гласит, что положения Закона могут применяться и к другим формам собственности, если иное не предусмотрено в договоре об аренде или законодательством. Поэтому в договоре лучше прописать, что его условия исключают из сферы действия именно этот нормативный акт.

Затронули в докладе юристы также риски договора субаренды, подчеркнули важность акта приема-передачи, а также обсудили особенности платы с оборота. В частности, последняя включает в себя базовую арендную плату, размер которой стабилен, и надбавочную арендную плату, которая устанавливается в виде процента от оборота арендатора по итогам года. Однако с такой формой оплаты теоретически могут возникать проблемы в связи со ст. 286 Хозяйственного кодекса, которая определяет арендную плату как фиксированный платеж, не зависящий от хозяйственной деятельности арендатора.

Также проблемы могут возникать при возврате объекта аренды, что связано с требованием арендодателя о возвращении объекта в первоначальном виде. Это часто используется как инструмент давления на арендатора и поэтому Т.Бондарев рекомендует детально прописывать в договоре в каком виде будет возвращаться объект.

В который раз юристы напоминают, что чем больше времени вы уделите на разработку договора, на согласование его условий на начальных этапах, тем больше вы сэкономите в будущем, поскольку, как показывает практика, к данному вопросу часто относятся достаточно невнимательно.

Также, при помощи Сергей Бута, управляющего партнера NAI Pickard, Дениса Сергиенко, руководителя отдела корпоративных услуг и работы с арендаторами CB Richard Ellis, и Павла Мищенка, старшего юриста АО Arzinger, были проанализированы последние тенденции и особенности аренды торговой и офисной недвижимости, а также гостиниц. Последний сегмент рынка самый молодой и пока не сильно развит в Украине, отмечает г-н Мищенко.

По словам Сергея Бута в сфере торговой недвижимости наблюдаются по качественным проектам нулевая вакантность и очереди из желающих стать арендаторами. Что же касается офисов, то тут Денис Сергиенко отмечает тенденцию сдачи в аренду помещений без отделки и некоторую отсталость рынка в регионах.

Участники семинара уделяют внимание также новым форматам, таким как аренда рабочих мест, что достаточно экономно, если офис до 10 человек; развитие бизнес-парков (присутствует на рынке пока не в классическом виде и не в центральной части города). Также интересным форматом, но пока не развитым в Украине, являются парк-отели.