Оренда нерухомості по-українськи

"Тема оренди була вибрана не випадково, а з урахуванням того, що ринок нерухомості в Україні має величезний потенціал"- відмічає Тимур Бондаревкерівний партнер АТ Arzinger.

Для глобального розуміння ситуації на ринку нерухомості з оглядом особливостей національної оренди виступила Ярослава Чапкодиректор по розвитку бізнесу Knight Frank. Пані Чапко відмічає, що зараз спостерігається практично нульова вакантность офісних центрів класу "А", офісами яких цікавляться або компанії тільки входять на ринок, або ж що вважають, що вони вже "доросли" до солідніших приміщень.

Також Я. Чапко наполегливо рекомендує при оформленні договорів оренди заздалегідь з'ясовувати по якій системі обчислювалася площа. Оскільки ця може бути схема, яку використовує БТИ, а може бути система BOMA, по якій налічена площа буде більшої в силу специфіки вимірів.

Крім того, пані Чапко проаналізувала основні помилки, що допускаються орендодавцями і орендарями. Орендарі, приміром, часто "грішать" тим, що забувають про коефіцієнт навантаження, не враховують витрати на переїзд, не узаконюють перепланування, стараються обходиться без залучення професійних консультантів і юристів, що надалі призводить до укладення договорів оренди на гірших умовах, ніж це могло б бути. Часто вони не планують розвиток компанії і відповідно розширення офісу в майбутньому, і як результат - переїзди кожні 2-3 року.

Станіслав Герасименкостарший юрист АТ Arzinger, детальніше зупинився на теоретичних і практичних аспектах укладення і припинення договору оренди. Не дивлячись на те, що норми Закону "Про оренду державного і комунального майна" поширюються на публічні суспільства, слід враховувати положення ст.1, яка свідчить, що положення Закону можуть застосовуватися і до інших форм власності, якщо інше не передбачене в договорі про оренду або законодавством. Тому у договорі краще прописати, що його умови виключають з сфери дії саме цей нормативний акт.

Зачепили в доповіді юристи також риски договору суборенди, підкреслили важливість акту прийому-передачі, а також обговорили особливості плати з обороту. Зокрема, остання включає базову орендну плату, розмір якої стабільний, і надбавну орендну плату, яка встановлюється у вигляді відсотка від обороту орендаря за підсумками року. Проте з такою формою оплати теоретично можуть виникати проблеми у зв'язку із ст. 286 Господарського кодексуяка визначає орендну плату як фіксований платіж, не залежний від господарської діяльності орендаря.

Також проблеми можуть виникати при поверненні об'єкту оренди, що пов'язано з вимогою орендодавця про повернення об'єкту в первинному виді. Це часто використовується як інструмент тиску на орендаря і тому Т. Бондарев рекомендує детально прописувати в договорі в якому виді повертатиметься об'єкт.

У котрий раз юристи нагадують, що ніж більше часу ви приділите на розробку договори, на узгодження його умов на початкових етапах, тим більше ви заощадите в майбутньому, оскільки, як показує практика, до цього питання часто відносяться досить неуважно.

Також, при допомозі Сергій Бутакерівного партнера NAI Pickard, Дениса Сергиенкокерівника відділу корпоративних послуг і роботи з орендарями CB Richard Ellis, і Павла Мищенкастаршого юриста АТ Arzinger, були проаналізовані останні тенденції і особливості оренди торгової і офісної нерухомості, а також готелів. Останній сегмент ринку наймолодший і доки не сильно розвинений в Україні, відмічає пан Мищенко.

За словами Сергія Бута у сфері торгової нерухомості спостерігаються по якісних проектах нульова вакантность і черги з охочих стати орендарями. Що ж до офісів, то тут Денис Сергиенко відмічає тенденцію здачі в оренду приміщень без обробки і деяку відсталість ринку в регіонах.

Учасники семінару приділяють увагу також новим форматам, таким як оренда робочих місцьщо досить економно, якщо офіс до 10 чоловік; розвиток бізнес-парків (є присутнім на ринку доки не в класичному виді і не в центральній частині міста). Також цікавим форматом, але доки не розвиненим в Україні, являються парк-отели.