Если инвестор полностью выполнил условия инвестиционного договора и приобрел имущественные права на объект инвестирования, но застройщик незаконно отчудил квартиру третьему лицу, надлежащим способом защиты является истребование имущества у добросовестного приобретателя в соответствии со ст. 388 Гражданского кодекса, а не признание права собственности.
К такому заключению пришел Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда в постановлении от 25 июня 2025 года по делу № 553/1091/19 (производство № 61-5086св25).
Обстоятельства дела
В пересматриваемом деле истица обратилась в суд с иском, в котором, в частности, просила признать недействительными договоры купли-продажи имущественных прав, заключенные с третьими лицами, и признать за ней право собственности на объект инвестирования. В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что между ней и обществом был заключен договор купли-продажи имущественных прав на квартиру, стоимость которых она полностью уплатила. Однако общество безосновательно прекратило действие договора и продало имущественные права на спорную квартиру другому лицу, которое впоследствии их перепродало. Истица акцентировала внимание на фраудаторности заключенных договоров купли-продажи.
Суды предыдущих инстанций отказали в удовлетворении требований о признании недействительными договоров купли-продажи имущественных прав и признании права собственности. В частности, апелляционный суд указал, что такие требования истицы не приведут к восстановлению ее имущественных прав, а потому неэффективны. Поскольку истица полностью оплатила стоимость имущественных прав на квартиру, у нее с момента завершения строительства возникло право на объект инвестирования и право на его истребование.
Позиция Верховного Суда
ВС согласился с выводами судов о том, что права истицы в результате недобросовестных действий застройщика нарушены, поскольку она как потенциальный первоначальный приобретатель спорного недвижимого имущества - квартиры, выполнив полностью условия договора купли-продажи имущественных прав, имела правовые ожидания на получение в собственность проинвестированного ею объекта, однако была лишена возможности приобрести в собственность квартиру после введения дома в эксплуатацию. Объект инвестирования, который она должна была приобрести в собственность с момента завершения строительства, фактически выбыл из ее владения вне ее воли после введения дома в эксплуатацию.
Если имущество отчуждено лицом, которое не имело на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со ст. 388 Гражданского кодекса имущество не может быть истребовано у него (ч. 1 ст. 330 ГК).
Собственник имеет право истребовать свое имущество от лица, которое незаконно, без соответствующего правового основания завладело им (ч. 1 ст. 387 ГК).
Часть 1 ст. 388 ГК содержит перечень оснований, при которых собственник имущества имеет право истребовать свое имущество, в частности если имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем (подпункт 3 указанной статьи).
Если имущество было приобретено безосновательно у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник имеет право истребовать его от добросовестного приобретателя во всех случаях (ч. 3 ст. 388 ГК в редакции, действующей на время возникновения спорных правоотношений).
Верховный Суд указал, что поскольку после выполнения условий инвестиционного договора инвестор приобретает имущественные права на объект инвестирования, которые после завершения строительства объекта недвижимости и приема его в эксплуатацию трансформируются в право собственности инвестора на проинвестированный объект с необходимостью государственной регистрации инвестором такого права за собой, то застройщик лишен права отчуждать объект инвестирования в пользу любого другого лица. В то же время инвестор наделен правом требовать возврат принадлежащего ему объекта инвестирования от любого другого лица.
В данном деле спорная квартира, имущественные права на которую приобрела истица по заключенному договору, перешла в собственность третьего лица, потому эффективным способом защиты нарушенного права истицы как инвестора будет именно истребование спорного имущества у добросовестного приобретателя с учетом положений ст. 388 Гражданского кодекса, а не признание права собственности (ст. 392 ГК).
Истица также не лишена возможности восстановить свои права путем взыскания с застройщика денежных средств, которые были уплачены ею на выполнение инвестиционного договора, и нанесенных убытков в связи с ненадлежащим выполнением договорных обязательств.
По сообщению Верховного Суда.
Чтобы обезопасить недвижимость от действий мошенников и "черных регистраторов", необходимо контролировать информацию в Реестре вещных прав. Поставьте на круглосуточный мониторинг любые объекты вашей недвижимости с помощью сервиса SMS-Маяк, который мгновенно сообщит о начале любых регистрационных процедур и поможет вовремя остановить рейдерский захват.
Читайте также:
