Закон "Об аренде земли" (с изменениями, внесенными Законом № 340-IX, вступившим в силу 16 января 2020 года), в частности абз. 3 ч. 1 ст. 15 и второе предложение ч. 1 ст. 19, императивно устанавливает, что дата заключения договора аренды земли является существенным условием этой сделки и именно с этой даты начинается течение срока его действия.
Поэтому стороны договора аренды земли не могут урегулировать свои отношения способом, противоречащим таким императивным нормам, в том числе на свое усмотрение установить другие правила определения момента начала течения срока действия этой сделки или не указывать даты его заключения. Условия договора аренды земли, не отвечающие указанным императивным нормам, не изменяют определенного в Законе "Об аренде земли" момента, с которого начинается течение срока действия договора аренды земли.
На этом акцентировала Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 6 марта 2024 года по делу № 902/1207/22 (производство № 12-80гс23), информирует пресс-служба суда.
Обстоятельства дела
В соответствии с обстоятельствами дела, находившегося на рассмотрении Большой Палаты ВС, 17 ноября 2020 года поселковый совет и общество заключили договор аренды, по условиям которого совет передал обществу земельный участок в платное пользование на один год. 24 мая 2021 года на основании этого договора общество зарегистрировало за собой право аренды указанного участка. 22 ноября 2021 года поселковый совет принял решение о прекращении действия договора в связи с окончанием срока, на который он заключен, а также о разделе земельного участка.
По мнению общества, приведенные решения поселкового совета направлены на односторонний отказ от выполнения условий договора, срок действия которого не закончился, а также на противоправное завладение недвижимым имуществом, которое входит в состав расположенного на земельном участке имущественного комплекса, принадлежащего обществу на праве собственности, что стало основанием для обращения в суд, в частности, о признании незаконными и отмене решений поселкового совета и регистрационных действий, совершенных после раздела спорного земельного участка.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. А суд апелляционной инстанции принял новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Жалобщик ссылался на то, что в п. 37 договора стороны договорились, что он вступает в силу после подписания и государственной регистрации, а потому нет оснований считать, что у сторон договора возникли права и обязанности по этой сделке до его регистрации.
Позиция Верховного Суда
Большая Палата ВС указала, что с 1 января 2013 года вступил в силу Закон № 1878-VI, которым из текста статей 182, 640, 657, 732, 745 ГК Украины исключена ссылка на государственную регистрацию сделок, а из Закона "Об аренде земли" - статьи 18 и 20 об обязательности государственной регистрации договоров аренды земли. А закон предусматривает проведение государственной регистрации права аренды, в частности, на основании заключенного в установленном порядке договора аренды земли.
Как указала БП ВС, следует размежевывать момент заключения договора аренды земли (это момент достижения сторонами согласия по всем существенным условиям и подписания - для договоров с 1 января 2013 года), с которого у его сторон возникают права и обязанности в обязательственных правоотношениях, и момент возникновения на основании указанной сделки вещного права, который связан с моментом государственной регистрации такого права (третье предложение ч. 1 ст. 19 Закона "Об аренде земли" в редакции, действующей на время подписания договора).
Если момент заключения договора аренды земли (возникновения у его сторон прав и обязанностей в обязательственных правоотношениях) и регистрация на основании этой сделки права аренды земли (возникновения у арендатора вещного права) не совпадают во времени, то в промежутке между заключением договора и приобретением арендатором земельного участка путем регистрации соответствующего вещного права договор действует, а у сторон есть право защищать свои нарушенные договорные права обязательственного характера обязательственно-правовыми способами.
БП ВС указала, что условия договора, по которым должно быть достигнуто согласие, не должны противоречить законодательно определенным условиям, при которых такой договор может быть заключен (ст. 6 ГК). Иначе сделка (ее отдельные условия), не соответствующая закону, не создает правовых последствий, на которые она направлялась, поскольку применение императивной нормы закона не может зависеть от воли частных лиц.
Абзац 3 ч. 1 ст. 15 и второе предложение ч. 1 ст. 19 Закона "Об аренде земли" императивно устанавливают, что дата заключения договора аренды земли является существенным условием этой сделки и именно с этой даты начинается течение срока его действия.
Поэтому стороны договора аренды земли не могут урегулировать свои отношения способом, противоречащим указанным императивным нормам данного Закона (в редакции Закона № 340-IX), в частности на свое усмотрение установить другие правила определения момента начала течения срока действия этой сделки или не указывать даты его заключения. Условия договора аренды земли, не отвечающие указанным императивным нормам, не изменяют определенного в Законе "Об аренде земли" момента, с которого начинается течение срока действия договора аренды земли.
Следовательно, изложенное в п. 37 договора условие о вступлении его в силу после его государственной регистрации противоречит правилам исчисления срока действия договора аренды земли, императивно установленным вторым предложением ч. 1 ст. 19 Закона "Об аренде земли", а потому указанное условие не изменило определенный в данном Законе момент, с которого началось течение срока действия договора.
Взяв к сведению то, что годовой срок действия договора начался с даты его заключения (с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям и подписания - 17 ноября 2020 года) и истек на время принятия спорных решений поселкового совета и совершения на их основании соответствующих регистрационных действий, БП ВС согласилась с заключением суда апелляционной инстанции об отсутствии нарушенного права общества.
Не теряйте важную информацию в кризисных ситуациях! Будьте в курсе расписания судебных заседаний и загруженности судей. Отслеживайте судебные дела по контрагентам, анализируйте правовые позиции и судебные решения. Формируйте собственную сильную позицию с системой анализа судебных решений VERDICTUM. Получите тестовый доступ по ссылке.
