Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда высказался относительно особенностей возобновления договора аренды земли.
Соответствующее постановление Верховного Суда по делу № 926/2720/21 принято 21 сентября 2022 года, сообщает пресс-служба ВС.
Общество обратилось с иском к городскому совету относительно признания заключенным дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли в редакции, приведенной в просительной части искового заявления, обосновывая свои требования тем, что оно вовремя обратилось к арендодателю с сообщением о намерении продолжить договорные отношения и с проектом договора аренды земли, однако ответа не получило. Поэтому истец продолжил пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора и платить арендную плату.
Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда, решая вопрос о применении ст. 33 Закона "Об аренде земли", с учетом сформированных заключений Верховного Суда по применению данной нормы права и устоявшейся практики относительно рассмотрения этой категории споров о возобновлении договора аренды земли на основании ч. 6 ст. 33 указанного Закона, поддержал заключения суда первой инстанции об удовлетворении иска, обратив внимание на следующее.
16 января 2020 года вступил в силу Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству", которым ст. 33 Закона "Об аренде земли", регламентировавшая порядок возобновления договоров аренды, была изложена в новой редакции.
Раздел IX "Переходные положения" Закона "Об аренде земли" дополнен абзацами 3 и 4 следующего содержания: "Договоры аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной или коммунальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, находящиеся в собственности арендатора, заключенные до вступления в силу Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству", в случае их продления (заключения на новый срок) должны содержать условия, предусмотренные ст. 33 данного Закона и ст. 126-1 Земельного кодекса Украины.
Правила, определенные ст. 126-1 Земельного кодекса Украины относительно возобновления договоров аренды земли, распространяются на договоры аренды земли, заключенные или измененные после вступления в силу Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству", а возобновление договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу указанного Закона, осуществляется на условиях, определенных такими договорами, по правилам, действующим на момент их заключения".
Следовательно, возобновление договора аренды земли должно осуществляться на условиях, определенных таким договором, по правилам, действующим на момент его заключения, а именно в соответствии с положениями ст. 33 Закона "Об аренде земли" в редакции, действующей на время его заключения.
Базируясь на устоявшихся правовых позициях Верховного Суда и обобщая их, КХС ВС пришел к заключению, что алгоритм разрешения споров относительно применения ст. 33 Закона Украины "Об аренде земли" (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) в контексте действий сторон договора является таким:
- если арендатор в сроки, установленные договором, или при отсутствии других сроков, установленных договором, в сроки, установленные законом, не обратился к арендодателю вообще или обратился с их нарушением и/или не предоставил проект договора, то суды должны отказать в удовлетворении исковых требований о признании договора заключенным независимо от дальнейших действий арендодателя, поскольку именно арендатор в этом случае не соблюл требований договора и закона;
- если арендатор своевременно, в сроки, установленные законом или согласованные сторонами в договоре, обратился к арендодателю о продлении действия договора и в то же время предоставил проект договору (независимо от того, содержал этот проект измененные условия или предусматривал возобновление договора на тех же условиях и на тот же срок), а арендодатель в установленный законом месячный срок рассмотрел направленное арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения, проанализировал его условия, в том числе проверил его на соответствие требованиям закона, однако не согласился с предложенными условиями и возразил относительно возобновления договора, то в этом случае он действует в пределах своих полномочий, а следовательно суды должны также отказать в удовлетворении исковых требований о признании договора заключенным;
- если арендатор своевременно, в сроки, установленные законом или согласованные сторонами в договоре, обратился к арендодателю относительно продления действия договора и в то же время предоставил проект договора (независимо от того, содержал этот проект измененные условия или предусматривал возобновление договора на тех же условиях и на тот же срок), а арендодатель в установленный законом месячный срок не возразил против возобновления договора аренды земли или отказал с нарушением месячного срока, однако при этом в течение одного месяца после окончания срока договора направил письмо-уведомление о возражении в возобновлении договора аренды земли, то суды должны также отказать в удовлетворении исковых требований о признании договора заключенным, поскольку такое право арендодателя прямо предусмотрено ч. 6 ст. 33 Закона "Об аренде земли";
- если арендатор своевременно, в сроки, установленные законом или согласованные сторонами в договоре, обратился к арендодателю о продлении действия договора после его окончания, предоставил проект договора (независимо от того, содержал этот проект измененные условия или предусматривал возобновление договора на тех же условиях и на тот же срок), а арендодатель в установленный законом месячный срок не возразил против возобновления договора аренды земли, при этом арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, а арендодатель в течение одного месяца после окончания срока договора не направил письмо-уведомление о возражении в возобновлении договора аренды земли, то суды должны удовлетворить исковые требования о признании договора заключенным на тот же срок и на тех же условиях.
В то же время если арендодатель отказывается заключить дополнительное соглашение к договору аренды земли, обязательность которого определена в ч. 8 ст. 33 Закона "Об аренде земли", или уклоняется от его заключения, то надлежащим способом защиты нарушенного права является признание заключенным такого соглашения с изложением его содержания в резолютивной части судебного решения.
Если арендодатель, возражая против иска о признании заключенным договора по ч. 6 ст. 33 Закона "Об аренде земли", ссылается на ненадлежащее выполнение арендатором своих обязанностей, то именно на него возлагается доказывание таких обстоятельств, а они подлежат установлению судами. При условии их подтверждения это является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Приведенное полностью отвечает правовой позиции, сформулированной в постановлении Большой Палаты ВС от 31 августа 2021 года по делу № 903/1030/19.
По результатам рассмотрения КХС ВС поддержал заключение суда первой инстанции об удовлетворении иска, которым было установлено, что общество (арендатор) придерживалось процедур возобновления договора аренды на новый срок, заблаговременно сообщило арендодателю о намерении продлить арендные правоотношения с приложением проекта соответствующего дополнительного соглашения, арендатор продолжает должным образом пользоваться арендованным земельным участком и платить арендную плату, однако городской совет не принял решение о возобновлении договора аренды или о наличии возражений относительно такого возобновления договора в сроки, установленные законом. При этом местный хозяйственный суд указал, что SMS-информирование не является надлежащим уведомлением арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли в понимании требований ст. 33 Закона "Об аренде земли", а материалы дела не содержат доказательств, которые бы подтверждали обращение арендатора с просьбой его информирования таким способом на тот или иной мобильный номер телефона.
Корпоративное решение LIGA360 - надежный помощник для аграрного бизнеса. Законодательство и аналитика о земельных отношениях во время войны, проверка партнеров и клиентов в Украине и Великобритании, мониторинг статуса земельного участка. Подробнее по ссылке.
Только до 23 ноября приобрети премиум-решение LIGA360 для юриста и адвоката со скидкой 50 %. Закажи сейчас по самой выгодной цене.
Читайте также:
